Landlord v. Tenant: Validity of Termination Notice Timing

YG/AM Numéro /05

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 26 mai 2005

Dossier : 04/00814 Nature affaire : Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

Affaire : X... Y... C/ Nicole Z... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R Ê T prononcé par Monsieur GRANGER, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur LASBIATES, Greffier, à l'audience publique du 26 mai 2005 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Mars 2005, devant : Monsieur GRANGER, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur LASBIATES, greffier présent à l'appel des causes, Monsieur GRANGER, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur PETRIAT, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour Monsieur GRANGER, Conseiller Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame X... Y... née le 15 Mai 1954 à BRIANCON (05) Lotissement du Bois 64360 CARDESSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 04/001548 du 25/06/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) représentée par la S.C.P. DE GINESTET /

DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistée de Maître LOUSTALOT-FOREST, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame Nicole Z... née le 28 septembre 1958 à L'ARGENTIERE LA BESSEE de nationalité française 64360 CARDESSE représentée par la S.C.P. F.PIAULT / M.LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assistée de Maître MAGNE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision en date du 11 FEVRIER 2004 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE D'OLORON SAINTE MARIE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 25 novembre 2003, Mme Nicole Z... a fait assigner Mme X... Y..., sa locataire aux fins d'obtenir la validation du congé délivré le 1er avril 2003 et sa condamnation à lui payer une somme de 700 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

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Vu le jugement prononcé le 11 février 2004 par le tribunal d'instance d'OLORON SAINTE MARIE qui a validé le congé donné par Mme Nicole Z... à Mme X... Y..., prononcé la résiliation du bail consenti par Mme Nicole Z... à Mme X... Y..., dit qu'à défaut, par Mme X... Y..., d'avoir libéré les lieux situés à CARDESSE, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la Force Publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, condamné Mme X... Y... à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à son départ effectif des lieux, débouté Mme Nicole Z... de ses autres demandes, condamné Mme X... Y... aux dépens et dit que la décision sera notifiée au sous-préfet d'OLORON SAINTE MARIE par les soins du greffe,

Vu l'appel de cette décision interjeté le 9 mars 2004 par Mme X...

Y... dans des conditions de forme et de délai qui n'apparaissent pas contestables,

Vu, conformément aux dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, les dernières conclusions déposées par les parties, soit le 9 juin 2004 pour Mme X... Y... et le 26 octobre 2004 pour Mme Nicole Z...,

Vu l'ordonnance de clôture du 8 mars 2005. [* PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses conclusions, Mme X... Y... demande à la Cour de : Réformant le jugement entrepris, Déclarer le congé qui lui a été donné par Mme Z... nul et de nul effet, sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Condamner Mme X... Z... à lui payer la somme de 1.500 ç à titre de dommages et intérêts et 1.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, La condamner aux dépens, ceux d'appel étant recouvrés par la S.C.P. DE GINESTET-DUALE conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. *]

Par ses conclusions, Mme Nicole Z... sollicite de la Cour de : Déclarer irrecevable ou en tout cas mal fondé l'appel interjeté par Mme Y..., La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement rendu le 11 février 2004, Condamner Mme Y... à lui verser la somme de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts, La condamner à lui payer les loyers du mois de septembre et octobre 2004, soit la somme de 922,21 ç, La condamner à lui verser la somme de 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens, Autoriser la S.C.P. PIAULT-LACRAMPE-CARRAZE à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de

procédure civile. * * * DISCUSSION

Au visa de la loi No 89-462 du 6 juillet 1989, Mme Nicole Z... a donné à bail à Mme X... Y... une maison à usage d'habitation, située à CARDESSE (Pyrénées-Atlantiques), suivant acte sous seing privé du 8 octobre 1994, avec effet au 1er juin 1994, moyennant un loyer initial fixé à 2.300 F (soit 350,63 ç) et un droit au bail de 50 F (soit 7,62 ç).

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er avril 2003, en application de l'article 15-I de la loi susvisée, Mme Z... a notifié congé à sa locataire pour le 8 octobre 2003.

Mme Z... a précisé deux points dans sa correspondance, d'une part que lui ayant consenti un bail à CARDESSE prenant effet le 8 octobre 1994, le contrat de location arriverait à échéance le 8 octobre 2003, et d'autre part, que sa décision était motivée par son intention de reprendre le logement au profit de sa fille Cindy, demeurant à LESCAR.

Mme Y... contestant le congé au motif que la date d'échéance se situe le 1er juin et non le 8 octobre, la bailleresse a fait assigner sa locataire devant le tribunal d'instance d'OLORON SAINTE MARIE en vue de faire valider le congé.

Le premier juge a considéré que "s'il est exact que son bail a pris effet en juin 1994, la possibilité de congé donné au bailleur ne se limite pas à l'expiration du bail (et que) le bailleur peut, à tout moment du bail, tout comme le locataire, résilier le bail en respectant les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989".

Estimant qu'il suffisait de respecter un préavis de 6 mois, ce qui en l'espèce avait été fait, le premier juge a validé le congé donné par la bailleresse à la locataire.

Mme Z... fait valoir que c'est par une exacte appréciation, que

le tribunal a considéré que le congé qu'elle a donné avait respecté les formalités prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande donc la confirmation du jugement querellé, le paiement du loyer du mois de septembre à octobre 2004, outre des dommages et intérêts à raison des préjudices subis du fait de sa locataire.

Mme Y... soutient que le congé doit être donné six mois avant la fin du bail et qu'à partir du moment où le bail est renouvelé, ce qui est le cas en l'espèce, celui-ci s'étant renouvelé à compter du 1er juin 2003, le congé est nul.

Elle sollicite donc de la Cour l'octroi de dommages et intérêts, outre une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

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Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre son logement (...). À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est (...) de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (....)".

En l'espèce le bail signé le 8 octobre 1994, avec effet au 1er juin, a été consenti pour une durée de 3 ans, reconduit tacitement en 1997, 2000 et 2003 conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi susvisée et aux clauses contractuelles contenues dans la convention sous les paragraphes dédiés à la durée, au renouvellement et à l'expiration du bail.

L'avis de réception de la lettre recommandée du congé, aux fins de reprise pour habiter, a été signé le 4 avril 2003 par Mme Y...

Cette date sera donc retenue comme fixant le point de départ du délai de 6 mois expressément fixé par l'article précité (Cass. 3o civ. 10 janvier 1996, revue administrer, P. 28).

Le contrat de bail s'est renouvelé par tacite reconduction les 1er

juin 1997, 1er juin 2000 et 1er juin 2003.

Conformément aux dispositions des articles 641 et 642 du nouveau code de procédure civile, le congé devait être délivré par la bailleresse le 30 novembre 2002, au plus tard, pour le 1er juin 2003 à 24 heures, la date d'échéance du bail à prendre en compte n'étant pas celle de la signature de la convention de bail du 8 octobre 1994, mais celle de la date d'effet du bail, le 1er juin 1994, emportant toutes les obligations et droits du bailleur et du preneur.

En conséquence, le congé délivré le 4 avril pour le 8 octobre 2003, est nul et de nul effet, en ce qu'il n'a pas respecté le délai imposé par la loi, le bail ayant été renouvelé par tacite reconduction le 1er juin 2003.

Mme Y... ne caractérise en droit, ni en fait, aucun préjudice particulier pour solliciter des dommages-intérêts. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Par ailleurs l'action de Mme Z..., ne comporte aucun fait de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir, son action ayant été initiée, certes à tort, mais sur le fondement d'une mauvaise interprétation du contrat au regard de la loi.

Mme Nicole Z... sera condamnée à payer une somme de 1.000 ç à Mme X... Y..., en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure. * * * PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Déclare l'appel recevable en la forme,

Vu les dispositions des articles 10 et 15-I de la loi No 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail du 8 octobre 1994 avec date d'effet au 1er juin 1994,

INFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Déclare nul et de nul effet le congé pour reprise notifié par Mme Nicole Z... le 4 avril 2003 pour le 8 octobre 2003 à Mme X... Y...,

Déboute Mme X... Y... de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme Nicole Z... à payer à Mme X... Y... une somme de 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Rejette comme inutiles ou mal fondées toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne Mme Nicole Z... aux entiers dépens de la procédure et dit qu'ils seront recouvrés en la forme prévue en matière d'aide juridictionnelle.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,

Eric LASBIATES

Jean PETRIAT