Copropriétaire Maintenance Charges Appeal Over Termite Treatment

Grosse délivrée le : à :

Rendu par mise à disposition au greffe,

Le

Par Monsieur Pierre Louis CRABOL, Conseiller,

en présence de Madame Armelle Y..., Greffier,

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :

Madame Marie X..., née le 14 Novembre 1956 à CAMBRAI (59), de nationalité française, demeurant 22, rue Freycinet 33400 TALENCE,

Représentée par la S.C.P. Marc-Jean GAUTIER et Pierre FONROUGE, Avoués Associés à la Cour, et assistée de la S.C.P. RIVIERE- MAUBARET-RIVIERE, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

Appelante d'un jugement rendu le 13 juin 2003 par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 15 Juillet 2003,

à :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES MAISONS LANDAISES (agissant par son syndic la SOCIETE AQUITAINE OCEAN), pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 3, avenue Abadie,- Boîte Postale numéro 87, 33015 BORDEAUX CEDEX,

Représenté par la S.C.P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués

Associés à la Cour et assisté de Maître Jean-Louis QUINTARD, Avocat au barreau de BORDEAUX,

Intimé,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 10 Mai 2005 devant :

Monsieur Louis MONTAMAT, Président,

Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,

Monsieur Alain PREVOST, Conseiller,

Madame Armelle Y..., Greffier,

Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :

Dans sa délibération du 30 juillet 1999, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence "Les Maisons Landaises" a voté l'exécution de travaux de traitement des termites de l'immeuble ; par lettre recommandée du 30 janvier 2002, le syndic mettait en demeure la copropriétaire Marie X... de régler la somme de 418,84 Euros, montant du solde débiteur de son compte au 31 décembre 2001, incluant l'appel de fonds du 1er semestre 2002 (170,23 Euros).

Saisi, selon assignation enrôlée le 15 janvier 2000, par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES MAISONS LANDAISES contre Marie X... d'une demande en paiement de la somme de 601,00 Euros, montant de sa quote part de charges non réglées, et d'une demande reconventionnelle de la défenderesse en annulation de la décision

affectant les parties privatives de l'immeuble, au débouté du demandeur et en dommages et intérêts (10.000,00 Euros), le Tribunal d'Instance de Bordeaux par jugement en date du 13 juin 2003 a rejeté la demande reconventionnelle d'annulation de l'assemblée générale et a condamné la copropriétaire au paiement de 273,00 Euros.

Dans ses dernières écritures déposées le 24 mars 2005 au soutien de son appel, Marie-Françoise X... conclut à l'annulation de l'assemblée du 30 juillet 1990 pour défaut de compétence du syndicat sur des travaux affectant des parties privatives qui a rendu la décision inopérante ; en conséquence elle conclut au rejet de la demande de paiement des charges de travaux et des dommages et intérêts ; elle demande des dommages et intérêts pour dommage causé au mur de sa maison (teinte de l'induit de re-bouchage différente de la teinte du mur) ; elle réclame une indemnité de procédure (2.000,00 Euros).

Le Syndicat a conclu le 5 décembre 2003 à la confirmation du jugement et, par appel incident, à la somme complémentaire de 2.500 Euros au titre de la clause d'aggravation des charges et au titre de l'indemnité de procédure.

SUR CE :

Sur la nullité de l'assemblée générale du 30 juillet 1999 :

Attendu que si la violation de l'objet légal du syndicat défini à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ( conservation de l'immeuble et administration des parties communes) peut rendre inopérante une décision prise par l'assemblée générale en dehors de sa compétence, en l'espèce la décision de traitement préventif contre les termites s'analyse comme un acte de conservation de l'immeuble entraînant l'exécution de travaux que les copropriétaires ont l'obligation de supporter même à l'intérieur de leurs parties privatives, par application de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10

juillet 1965 qui a expressément prévu cette hypothèse en matière de travaux obligatoires, tels ceux contre les termites réglementés par la loi du 8 juin 1999 ;

Attendu que la demande d'annulation recevable dès lors que le syndic ne justifie pas de la notification du procès verbal de l'assemblée à la copropriétaire opposante, laquelle est seule susceptible d'avoir fait courir le délai de forclusion, sera néanmoins rejetée comme mal fondée ;

Sur le préjudice :

Attendu que si l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre au copropriétaire une action en réparation de préjudice résultant de la dégradation de son lot du fait des travaux d'intérêt collectif, en l'espèce aucun dommage actuel n' est insuffisamment caractérisé pour justifier une réparation autre que symbolique que la Cour chiffre à 1,00 Euro ;

Sur la clause d'aggravation des charges :

Attendu que cette clause applicable au copropriétaire qui aggraverait les charges de la copropriété par le fait d'un occupant de son chef, défini à l'article 9-2 du règlement de copropriété, ne peut servir de fondement à l'allocation de dommages et intérêts compensatoire des frais de procédure ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare recevable Marie Françoise X... en son action en annulation de la délibération de l'assemblée du 30 juillet 1999,

Réformant partiellement,

Condamne LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES MAISONS LANDAISES à payer à Marie Françoise X... la somme d'UN EURO (1,00 Euro) en réparation de son préjudice lié aux dégradations,

Confirme le jugement en ses autres dispositions,

Y ajoutant :

Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour aggravation des charges de la copropriété,

Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure devant la Cour,

Condamne Marie Françoise X... aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la S.C.P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle Y..., Greffière.