Co-owners' Settlement Precluded Claim Against Selling Agency and Notaries for Tenant's Right of Substitution

1 RG : 2002/5580 La première chambre de la cour d'appel de Lyon, composée, lors des débats et du délibéré, de : Monsieur JACQUET, président, Madame BIOT, conseiller, Monsieur GOURD, conseiller, en présence, lors des débats en audience publique, de Madame JANKOV, greffier, a rendu l'arrêt réputé contradictoire suivant, EXPOSE DU LITIGE: L'indivision X... a recueilli dans la succession de Madame Suzanne X... un appartement situé 28 place Bellecour à Lyon, objet d'un bail mixte d'habitation et professionnel consenti à Madame Martine Y... L'indivision X... a demandé à la SA Régie Guillermain et Décoret de vendre ce bien. La régie a notifié le 23 décembre 1991 à Madame Martine Y... un congé au 30 juin 1992 avec offre de vente au prix de quatre millions de francs. Par jugement du 3 janvier 1994, le tribunal d'instance de Lyon saisi a déclaré nul ledit congé, compte tenu du montant excessif du prix de vente. Le 26 décembre 1994, la SA Régie Guillermain et Décoret a notifié à Madame Martine Y... un nouveau congé avec effet au 30 juin 1995 et offre de vente au prix de 2.700.000 francs. Madame Martine Y... n'a pas offert de racheter et a quitté les lieux. Le 28 octobre 1998, l'appartement a été vendu, par l'intermédiaire de la SARL Régie France immobilier, au prix de 1.282.000 francs aux époux Z..., par acte reçu par M° Sophie Y notaire de l'indivision et par la société civile professionnelle de notaires Bremens et associés notaire des acquéreurs. Informée de cette vente, Madame Martine Y... a fait savoir qu'elle entendait mettre en ouvre son droit de substitution. Les acquéreurs étant déjà dans les lieux et ayant entrepris d'importants travaux de rénovation, l'indivision X... a proposé à Madame Martine Y... un accord transactionnel signé le 19 juillet 1999 aux termes duquel cette dernière renonçait expressément et définitivement à l'exercice de son droit de substitution contre une somme de 200.000 francs. Le 3 février 2000, Marguerite, Gonzagues, Aloys, Bertrand, Christian, Laure, Thomas,

Damien X... ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lyon M° Sophie Y, la SARL Régie France immobilier, la SA Régie Guillermain et Décoret et la société civile professionnelle de notaires Bremens et associés en responsabilité et ont sollicité leur condamnation à leur payer l'indemnité transactionnelle de 200.000 francs, 200.000 francs de dommages et intérêts et 40.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les défendeurs se sont opposés à ces demandes.

* Par jugement du 2 octobre 2002, le tribunal de grande instance de Lyon a : -

mis la SA Régie Guillermain et Décoret hors de cause,-

dit que M° Sophie Y, la société civile professionnelle de notaires Bremens et associés et la SARL Régie France immobilier ont manqué à leur obligation de vérification, de conseils et d'information, -

constaté que les consorts X... ne rapportent pas la preuve d'un lien de causalité entre ces fautes et le préjudice invoqué, -

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, -

condamné les consorts X... à payer à M° Sophie Y, à la société civile professionnelle de notaires Bremens et associés et à la SA Régie Guillermain et Décoret la somme de 750 euros chacun en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, -

rejeté toute autre demande, -

condamné les consorts X... aux dépens. Marguerite, Gonzagues, Aloys, Bertrand, Christian, Laure, Thomas et Damien X... ont relevé appel de cette décision.

Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner M° Sophie Y, la société civile professionnelle de notaires Bremens et associés, la SARL Régie France immobilier et la SA Régie Guillermain et Décoret à leur payer 30.489 euros 80 au titre de la transaction intervenue, 30.500 euros de dommages et intérêts et 6.100 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* Ils font valoir que la preuve de la faute des notaires est bien rapportée par eux ainsi que celle des agences immobilières. Ils exposent que, par la faute de ces derniers, Madame Martine Y... avait le droit de demander la nullité de la vente et qu'ils auraient du payer des dommages et intérêts très importants aux époux Z... qui avaient fait des travaux conséquents dans l'appartement qu'ils avaient acheté. Ils indiquent qu'ils démontrent bien ainsi l'existence d'un préjudice en lien de cause à effet avec les fautes reprochées aux notaires et aux agences immobilières, préjudice pour lesquels ils sont fondés à demander leur indemnisation.

En réponse, M° Sophie Y demande de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu, à tort, une faute à son encontre et de le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs prétentions. Elle sollicite également la condamnation des demandeurs à lui payer 2.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

* Elle expose que le compromis de vente sous seing privé, qui a été repris par ses soins, mentionnait que le bien était libre de toute occupation ou location, qu'elle n'était nullement informée de la délivrance du congé plus de trois ans avant la signature du compromis et qu'il lui a été précisé que le locataire était alors parti librement. Elle indique que, la vente ayant été notifiée par ses soins à l'ancien locataire, ce dernier avait alors un délai de deux mois pour concrétiser son intention d'acheter, que la transaction décidée par l'indivision X... a été prématurée et qu'il n'est, en conséquence, démontré aucun préjudice en lien de cause à effet avec une faute qui pourrait être retenue contre elle par la cour.

La société civile professionnelle de notaires Bremens et associés demande également à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu, à tort, une faute à son encontre et de le confirmer en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs prétentions. Elle sollicite également la condamnation in solidum des consorts X... à lui payer la somme de 2.287 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* Elle soutient que M° Bremens, notaire des acquéreurs, les époux Z..., n'a commis aucune faute, car il n'est intervenu qu'à l'acte de vente du 30 octobre 1998 au vu du compromis de vente sous seing privé, n'a pas pris part aux péripéties antérieures, et n'a pas été informé de l'existence d'un bail et des congés successivement délivrés. Elle ajoute qu'il n'existe, au demeurant, aucun lien de causalité entre la faute invoquée à son encontre et le préjudice dont les consorts X... se prévalent.

La SA Régie Guillermain et Décoret demande de confirmer la décision querellée et, y ajoutant, de condamner les appelants à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code

de procédure civile, outre les entiers dépens.

* Elle fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute puisqu'elle a seulement notifié les congés à Madame Martine Y... et n'a pas été chargée de vendre l'appartement en question. Elle ajoute que les consorts X..., en transigeant prématurément et unilatéralement avec Madame Martine Y..., sont à l'origine de leur propre dommage.

La SARL Régie France immobilier a été assignée par les consorts X... à une personne habilité à recevoir l'acte. Elle n'a pas constitué avoué. L'arrêt est, en conséquence, réputé contradictoire.

La procédure a été communiquée au ministère public, qui, pour seule observation, a indiqué qu'il convenait de confirmer le jugement. MOTIFS DE LA DECISION : Attendu qu'il n'est pas contesté que l'indivision X... a recueilli dans la succession de Madame Suzanne X... un appartement situé 28 place Bellecour à Lyon, objet d'un bail mixte d'habitation et professionnel, consenti à Madame Martine Y... ; que les

consorts X... ont demandé à la SA Régie Guillermain et Décoret de vendre ce bien ; que la régie a notifié le 23 décembre 1991 à Madame Martine Y... un congé au 30 juin 1992 avec offre de vente au prix de quatre millions de francs et que ce congé a été, par la suite, annulé ; que, le 26 décembre 1994, la SA Régie Guillermain et Décoret a notifié à Madame Martine Y... un nouveau congé avec effet au 30 juin 1995 et offre de vente au prix de 2.700.000 francs ; que Madame Martine Y... n'a pas offert de racheter l'appartement et a quitté les lieux ; que, le 28 octobre 1998, l'appartement a été vendu, par l'intermédiaire de la SARL Régie France immobilier, au prix de 1.282.000 francs aux époux Z..., par acte reçu par M° Sophie Y notaire de l'indivision et par la société civile professionnelle de notaires Bremens et associés, notaire des acquéreurs. qu'informée de cette vente, Madame Martine Y... a fait savoir qu'elle entendait se prévaloir de son droit de substitution ; que, les acquéreurs étant déjà dans les lieux et ayant entrepris d'importants travaux de rénovation, l'indivision X... a proposé à Madame Martine Y... un accord transactionnel signé le 19 juillet 1999 aux termes duquel cette dernière renonçait expressément et définitivement à l'exercice de son droit de substitution contre une somme de 200.000 francs qui lui a été remise ; que les consorts X... mettent en jeu la responsabilité de la SA Régie Guillermain et Décoret de la SARL Régie France immobilier et des notaires ; attendu que la cour relève qu'il ne peut pas être reproché à la SA Régie Guillermain et Décoret, qui n'a pas participé à la vente, trois ans plus tard, de l'appartement en question à un prix inférieur à celui visé dans le congé, de ne pas avoir alors informé les vendeurs, dont elle n'avait plus la gestion du bien, de la subsistance du droit de substitution au profit de l'ancienne locataire ; qu'il convient, dès lors, de confirmer la décision querellée qui a mis la SA Régie Guillermain et Décoret hors de cause ; attendu, en revanche, qu'il

apparaît que la SARL Régie France immobilier et les notaires rédacteurs, qui n'ont pas vérifié, alors que l'appartement était libre de tout locataire mais que le bail qui avait été antérieurement concédé était de nature mixte (habitation et local professionnel), que ledit locataire était bien parti de son plein gré et non pas sur congé délivré par les propriétaires, ont manqué à leur devoir d'information et de conseil pour ce qui concerne la régie chargée de la vente et à l'efficacité de leur acte pour les notaires rédacteurs ; que, cependant, alors que la vente avait été notifiée à l'ancien locataire Madame Martine Y..., les consorts X..., anticipant sur un risque d'éviction non acquis et sur une éventuelle mise en jeu de leur responsabilité, ont décidé, unilatéralement, de transiger avec leur ancienne locataire, sans attendre la fin du délai imparti à Madame Martine Y... pour se substituer aux acquéreurs ; qu'il n'est pas ainsi démontré que Madame Martine Y... ait effectivement usé de son droit de substitution, que les fautes imputées à la SARL Régie France immobilier et aux notaires aient occasionné un réel préjudice, et que la transaction, intervenue prématurément, ait été nécessaire ; qu'il convient, dès lors, en l'absence de préjudice établi en relation de cause à effet avec les fautes retenues, de confirmer le jugement entrepris et de débouter les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; attendu que les demandes des parties en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ne sont pas, en l'espèce, justifiées pour la procédure d'appel ; que les consorts X..., qui succombent dans leur recours, doivent supporter les entiers dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Déboute chacune des parties de ses prétentions plus amples ou contraires. Condamne les consorts X... aux dépens d'appel et autorise les avoués de leurs adversaires à recouvrer directement contre eux les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu

provision.

* Cet arrêt a été prononcé publiquement par le président, en présence du greffier, et a été signé par eux. LE GREFFIER,

LE PRESIDENT, Madame JANKOV

Jean François JACQUET