Landlord Repossession Notice Validity Under 1948 Tenancy Law

R.G : 03/03000 décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond RG :

02/35 du 13 mars 2003 MATHIAN MATHIAN C/ SALHI COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRET du 26 Octobre 2004 APPELANTES :

Mademoiselle Antonia X...

Représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués

Assistée de Me BECK, avocat

substitué par Me BOTTA, Avocat

aide juridictionnelle Partielle numéro 2003/011262

du 09/10/2003

Madame Monique X...

Représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués

Assistée de Me BECK, avocat

substitué par Me BOTTA, Avocat INTIMEE :

Mademoiselle Y... Z...

Représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour

Assistée de Me PREVOT, avocat Instruction clôturée le 03 Septembre 2004 Audience de plaidoiries du 21 Septembre 2004 La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : * Jeanne A..., président, * Martine BAYLE, conseiller, * Jean DENIZON, conseiller, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole B..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant : EXPOSE DU LITIGE

Statuant sur l'appel régulièrement interjeté le 14 mai 2003 par Melle Antonia X... et Madame Monique X... à l'encontre d'un jugement rendu le 13 mars 2003 par le Tribunal d'Instance de LYON qui :

"Vu le jugement du 9 janvier 2003 et l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948,

A refusé à Monique et Antonia X... l'exercice de leur droit de reprise sur l'appartement loué à Melle Z...,

A condamné Monique et Antonia X... à payer à Melle Z... 3.000 ä à titre de dommages et intérêts et 550 ä pour ses frais irrépétibles,

A rejeté l'intégralité des demandes formées par Mesdames X...,

Les a condamnées aux dépens."

Vu les conclusions des appelantes qui exposent que :

- le congé était motivé par le fait que Madame Antonia X... qui cohabite

avec sa soeur et ne dispose pas d'une habitation conforme à ses besoins voulait s'installer dans l'appartement occupé par Melle Z...,

- le congé donné précédemment à Monsieur C... et à Madame D... pour d'autres appartements situés dans le même immeuble est indifférent,

- le congé délivré est régulier, pour respecter les dispositions de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, étant indiqué qu'il n'y avait pas lieu de préciser le nombre de pièces, alors que Madame Antonia X... ne disposait pas de logement personnel, et que cette omission n'a pas nui aux droits de la défense ; il est réclamé, pour avoir soulevé ce moyen de défense dans une intention dilatoire, la somme de 5.000 ä à titre de dommages et intérêts.

Il est donc conclu à la validité du congé, à l'expulsion de Madame Z..., à la fixation d'une indemnité d'occupation de 45,73 ä par jour et à l'allocation d'une somme de 1.500 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu les conclusions de Melle Z... Y... :

- qui soulève la nullité du congé du 27 mars 2001 pour non-respect des dispositions de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 sur l'emplacement et le nombre de pièces du local occupé par le bénéficiaire de la reprise,

- qui conclut à la confirmation de la décision déférée alors qu'il n'est pas établi que Madame Antonia X... ait réellement l'intention d'occuper l'appartement loué,

- qui réclame la somme de 5.000 ä à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et celle de 3.000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION

Attendu en droit qu'aux termes de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire qui veut reprendre son immeuble pour l'habiter lui-même et qui justifie ne pas disposer d'une habitation

correspondant à ses besoins normaux ;

Que le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, suivant les usages locaux et au moins 6 mois à l'avance, par acte extra-judiciaire, le locataire dont il se propose de reprendre le local, cet acte devant à peine de nullité, notamment faire connaître le nom et l'adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire, ainsi que l'emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier ;

Attendu que l'article 21 de la loi précitée précise que s'il est établi par le locataire que le propriétaire invoque le droit de reprise, non pas pour satisfaire un intérêt légitime, mais dans l'intention de nuire au locataire ou d'éluder les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le juge devra refuser au propriétaire l'exercice de ce droit ; I - Sur la régularité du congé

Attendu que l'examen du congé délivré le 27 mars 2001 par les consorts X... pour le 30 septembre 2001 fait apparaître que n'étaient pas précisés l'emplacement et le nombre de pièces du local occupé par Melle Antonia X... dans la maison située 17 rue Sergent Buttin à BRON ; Que l'absence de ces mentions empêchait le locataire de contrôler les conditions de son éviction, et de vérifier si le bénéficiaire de la reprise ne disposait pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux, étant indiqué que Madame Antonia X... disposait d'un logement pour être propriétaire indivis de l'immeuble situé à BRON ;

Que la communication du plan de la villa occupée à BRON par les appelants en cours de procédure ne suffit pas à satisfaire aux exigences de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu en conséquence que cette omission a causé un grief à Melle Z... et qu'il y a lieu à ce titre de déclarer nul le congé délivré le 27 mars 2001 par les consorts X... ;

Attendu qu'il ne peut pas être reproché à Melle Z... d'avoir soulevé ce moyen pour la première fois en appel ;

Attendu que du fait de la nullité du congé délivré pour non-respect du formalisme, il n'y a pas lieu de se prononcer au fond sur les conditions de l'exercice du droit de reprise ; II - Sur les autres chefs de demande

Attendu que les appelantes ne justifient pas de leur préjudice à l'appui de leur demande de dommages et intérêts ;

Que ces demandes doivent être rejetées ;

Que la somme allouée à Melle Z... par le premier Juge au titre du préjudice moral doit être confirmée ;

Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des appelantes les sommes exposées par elle non comprises dans les dépens et qu'elles doivent être déboutées de leur demande d'indemnité en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Qu'il convient d'accorder de ce chef la somme de 500 ä à Melle Z... qui bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle ; PAR CES MOTIFS La Cour,

- Reçoit Mesdames Antonia et Monique X... en leur appel du 14 mai 2003, - Confirme le jugement rendu le 13 mars 2003 par le Tribunal d'Instance de LYON en ce qu'il a condamné Monique et Antonia X... à payer :

. à Melle Z...

. à titre de dommages et intérêts

3.000 ä

. à titre de frais irrépétibles

550 ä

. aux dépens et en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes formées par Mesdames X...,

- L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau,

- Constate la nullité du congé délivré le 27 mars 2001,

Z... ajoutant,

- Déboute les appelants de leur demande de dommages et intérêts et d'indemnité en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- Condamne les consorts X... à payer à Melle Z... la somme de 500 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- Condamne les appelantes aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon les règles de l'aide juridictionnelle et pourront être distraits directement par la SCP DUTRIEVOZ pour ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu de provision.

Cet arrêt a été prononcé publiquement par le Président, en présence du Greffier, et signé par eux.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT

Mme B...

Mme A...