Heirs of Buyer v. Seller: Non-Fulfillment of Suspensive Conditions in Preliminary Sale Agreement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe heirs of a deceased buyer appealed a lower court decision that annulled a 2000 preliminary sale agreement for land, which was subject to two suspensive conditions: obtaining a final prefectural authorization for quarry operation and securing a granulats contract for an A20 highway project. The appellate court affirmed the lower court's finding that the suspensive conditions—which were deemed to benefit both the buyer and the seller due to the nature of the intended quarry exploitation and the seller's interest in the A20 construction—were not met, as the authorization remained subject to administrative appeal and the supply contract was not provided. However, the appellate court modified the remedy, ruling that the contract was void due to the non-fulfillment of these conditions (caducity) rather than annulled, and consequently dismissed the buyer's heirs' claims while ordering them to pay the opposing parties' legal costs.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du NCPC, article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile; Heirs of Buyer v. Seller: Non-Fulfillment of Suspensive Conditions in Preliminary Sale Agreement: The appellate court affirmed the lower court's finding that the suspensive conditions—which were deemed to benefit both the buyer and the seller due to the nature of the intended quarry exploitation and the seller's interest in the A20 construction—were not met, as the authorization remained subject to administrative appeal and the supply contract was not provided. However, the appellate court modified the remedy, ruling that the contract was void due to the non-fulfillment of these conditions (caducity) rather than annulled, and consequently dismissed the buyer's heirs' claims while ordering them to pay the opposing parties' legal costs.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ordered the appellants to pay the opposing party a specific sum based on this provision regarding non-pecuniary costs.
The court ordered the appellants to bear the costs, authorizing the solicitors to recover them according to this article.
Texte complet
D.N/S.B Anne-Marie X... veuve Y... Caroline Y... épouse Z... Véronique Y... épouse A... B.../ Gérard C.... Anne C.... épouse D... RG E... :
Monsieur Gérard C.... Madame Anne C.... épouse D... représentés par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistés de la SCPA CHRISTIAN CALONNE, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrLt contradictoire suivant aprPs que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 24 Novembre 2004, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET et Francis TCHERKEZ, Conseillers, assistés de Dominique H..., GreffiPre, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siPge ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date F... laquelle l'arrLt serait rendu. * * *
Par jugement du 18 juillet 2003 le tribunal de grande instance de Cahors a prononcé l'annulation du compromis de vente en date du 28 mars 2000 entre Jean Marie C... et ses enfants et Pierre Y... et condamné Monsieur Y... F... payer aux consorts C... la somme de 1 500 ä en application de l'article 700 du NCPC.
Par déclaration du 1°septembre 2003 dont la régularité n'est pas contestée, les consorts Y... relevaient appel de cette décision. I... concluent F... la réformation de ce jugement et au débouté des consorts
C... de toutes leurs demandes. I... demandent F... la Cour de juger que l'arrLt F... venir se substituera au compromis de vente signé le 28 mars 2000. I... réclament encore la somme de 4 000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Leurs adversaires concluent F... l'irrecevabilité de l'appel et F... défaut concluent au débouté des consorts Y... I... estiment que les premiers juges ont fait une exacte application des rPgles de droit. I... sollicitent donc la confirmation du jugement entrepris. I... réclament encore la somme de 4 000 ä en remboursement de leurs frais irrépétibles.
Vu les derniPres conclusions des appelantes en date du 20 aoft 2004 ; Vu les derniPres conclusions des intimés en date du 20 septembre 2004 ; SUR QUOI
Par acte sous-seing privé du 28 mars 2000, Jean C... et ses deux enfants ont signé avec Pierre Y... un compromis de vente par lequel ils se sont engagés moyennant le prix de 40 000 F F... céder F... Monsieur Y... diverses parcelles moyennant deux conditions suspensives : - l'obtention d'un arrLté préfectoral dfment purgé de tout recours des tiers - l'obtention d'un marché de granulats destinés F... la construction de l'autoroute A 20. SUR L'INTERET A AGIR
Les intimés font valoir le défaut d'intérLt F... agir des héritiPres de Monsieur Y... au motif que celui-ci n'est plus dirigeant de la SA Y... depuis le 31 décembre 2000 et qu'au surplus l'autorisation d'exploitation a été transmise F... la SNC APPIA QUERCY AGENAIS.
Il résulte toutefois de la lecture de la premiPre décision que Monsieur Y... a été condamné F... verser aux Consorts C... la somme de 1 500 ä en application de l'article 700 du NCPC, ses héritiPres ont donc intérLt F... poursuivre en appel pour obtenir un résultat plus avantageux . SUR LA NON REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES
Il résulte des piPces versées au dossier que - la SA Y... a été autorisée F... exploiter une carriPre sur les communes de Concots et d'Esclauzels par arrLté préfectoral du 28 novembre 2001, cet arrLté fait l'objet d'un recours devant le tribunal admninistratif de Toulouse : dPs lors la premiPre condition n'est toujours pas réalisée. - il n'est pas produit le marché de granulats. Cette deuxiPme condition n'est donc pas davantage remplie.
Toutefois les appelantes estiment que ces conditions suspensives ont été stipulées en la seule faveur de l'acheteur et que par conséquent, il peut y renoncer, ce qu'il a fait.
Il résulte de l'examen du contrat qu'il n'y est pas indiqué que les conditions suspensives sont stipulées au bénéfice de l'acquéreur. Il convient en conséquence de se référer au contexte dans lequel cet acte a été passé.
En l'espPce si la premiPre condition apparait Ltre de l'intérLt de l'acquéreur qui souhaitait pouvoir exploiter les parcelles sous forme de carriPre, elle apparait également de l'intérLt du vendeur qui compte tenu de l'impact sur les populations avoisinantes de ce type de projet pouvait F... juste titre souhaiter qu'il remplisse toutes les conditions légales.
S'agissant de la deuxiPme condition, de la mLme façon, si l'obtention d'un marché de fourniture de granulats pour le chantier de l'A20 parait de l'intérLt de l'acquéreur qui souhaitait ainsi rentabiliser son acquisition, elle est également de l'intérLt du vendeur qui posait en condition de sa vente (dont le prix était faible 40 000 F pour plus de 3 ha) la satisfaction d'un intérLt général qui consistait F... la construction de l'A20.
Au surplus la combinaison de ces deux clauses garantissait au vendeur la nature de l'exploitation de la carriPre, et sa durée, puisque le marché concernait uniquement la construction de l'autoroute A 20.
DPs lors c'est F... juste titre que les premiers juges ont décidé que l'acheteur ne pouvait unilatéralement renoncer F... des conditions suspensives prévues dans un acte synallagmatique dont pouvaient se prévaloir les deux parties.
Ces conditions n'étant pas remplies, il y a lieu de constater la caducité de l'acte, et non pas son annulation ainsi qu'il a été jugé dans la décision déférée.
Les consorts Y... qui succombent dans leurs prétentions, supporteront les dépens. Tenus aux dépens, ils devront payer aux intimés la somme de 1 500 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, par arrLt contradictoire et en dernier ressort, aprPs en avoir délibéré conformément F... la loi,
Reçoit en la forme l'appel jugé régulier,
Au fond, infirme partiellement le jugement rendu le 18 juillet 2003 par le tribunal de grande instance de Cahors en ce qu'il a prononcé l'annulation du compromis de vente du 28 mars 2000,
Statuant F... nouveau
Prononce la caducité de la promesse de vente du 28 mars 2000, et en conséquence déboute les consorts Y... de leurs demandes,
Y ajoutant,
Condamne les consorts Y... aux dépens et autorise les avoués F... les recouvrer conformément F... l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne les consorts Y... F... payer F... Monsieur C... et F... Madame D... la somme de 1 500 ä sur le fondement de l'article 700 du NCPC.
Le présent arrLt a été signé par Monsieur BOUTIE, Président et par Madame H..., Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président
Dominique H...
Bernard BOUTIE