Commercial Tenant Eviction Appeal Regarding Tacit Lease Renewal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court reviewed a dispute stemming from a lower court's order for a commercial tenant's eviction and a small monetary award; the tenant, who was under a recovery plan, appealed, arguing a commercial lease had commenced following the expiration of a previous two-year lease that derogated from commercial tenancy laws. The court reasoned that although the landlord clearly intended non-renewal before the initial lease expired, the subsequent acceptance of rent payments, explicit mention of "rent" rather than "occupancy indemnity" by the landlord's notary, and the submission of a new lease draft demonstrated a tacit acceptance by the landlord of a new lease governed by commercial tenancy statutes effective from the day after the initial lease ended, thus overturning the eviction and ordering the tenant to pay only the accrued rent arrears under the newly established lease term, while denying damages and indemnity requests from both parties.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile; Commercial Tenant Eviction Appeal Regarding Tacit Lease Renewal: The court reasoned that although the landlord clearly intended non-renewal before the initial lease expired, the subsequent acceptance of rent payments, explicit mention of "rent" rather than "occupancy indemnity" by the landlord's notary, and the submission of a new lease draft demonstrated a tacit acceptance by the landlord of a new lease governed by commercial tenancy statutes effective from the day after the initial lease ended, thus overturning the eviction and ordering the tenant to pay only the accrued rent arrears under the newly established lease term, while denying damages and indemnity requests from both parties.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court rejected the parties' claims for costs under this article in the dispositive.
The court ordered the lawyers to recover their costs according to this article.
Texte complet
Dominique NOLET et Chantal AUBER, Conseillers, assistés de Dominique E..., GreffiPre, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siPge ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date D... laquelle l'arrLt serait rendu. * * *
Par jugement du 17 janvier 2003 le tribunal de grande instance de Cahors a ordonné l'expulsion de Monsieur X... et condamné ce dernier D... payer D... Monsieur Z... la somme de 1 000 ä en application de l'article 700 du NCPC.
Par déclaration du 10 mars 2003 dont la régularité n'est pas contestée, Georges X... relevait appel de cette décision. Monsieur X... et Maître K. agissant es qualité de commissaire D... l'exécution du plan de Monsieur X... concluent D... la réformation de ce jugement. Ils demandent de déclarer recevable l'intervention de Maître K. es qualité, et de juger que Monsieur X... bénéficie d'un bail commercial depuis le 1ä février 2001. Ils réclament encore la somme de 1 500 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Alphonse Z... étant décédé, l'instance a été reprise par ses héritiers qui sollicitent la confirmation du jugement entrepris. Ils forment un appel incident et demandent la condamnation de Monsieur X... D... leur payer la somme de 5363.64 ä D... titre de loyers impayés du 1ä octobre 2001 au 17 janvier 2003, et la somme de 5363.64 ä D... titre d'indemnité d'occupation du 17 janvier 2003 au 1ä juin 2004, outre les indemnités d'occupation postérieures. Ils réclament encore la somme de 2 000 ä D... titre de dommages-intérLts pour procédure abusive et celle de 2 000 ä en remboursement de leurs frais irrépétibles.
Vu les derniPres conclusions des appelants en date du 24 mars 2004 ; Vu les derniPres conclusions des intimés en date du 13 mai 2004 ; SUR QUOI
Suivant jugement du 9 novembre 1998, Monsieur X..., commerçant a été mis en redressement judiciaire.
Suivant acte reçu par Maître H. le 31 mars 1999 (et aprPs autorisation du juge commissaire) un bail a été conclu entre Monsieur X... et Monsieur Z..., bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, pour une durée de 23 mois D... compter du 1ä mars 1999 pour se terminer le 31 janvier 2001.
Par jugement du 6 septembre 1999, Maître K. a été nommé commissaire D... l'exécution du plan de redressement homologué par le tribunal de commerce de Cahors au bénéfice de Monsieur X... pour une durée de 7 ans.
Par courrier du 19 novembre 2000 Monsieur Z... a rappelé D... son locataire la date du terme et son intention de récupérer le local. Toutefois Monsieur X... est demeuré dans les lieux. SUR L'EXISTENCE D'UN NOUVEAU BAIL
Aux termes de l'article X... 145-5 du code de commerce applicable aux baux dérogatoires, si D... l'expiration de la durée de deux ans le preneur est laissé en possession, il s'opPre un nouveau bail soumis au statut.
En l'espPce, s'il est justifié qu'avant l'expiration du bail Monsieur Z... a manifesté sa volonté non équivoque de ne pas le renouveler (courrier du 19 novembre 2000), il n'en demeure pas moins que jusqu'au 27 septembre 2001 date du commandement de vider les lieux, il a laissé le preneur dans le local, a mandaté son notaire pour percevoir les loyers, le notaire lui notifiant mLme par lettre du 27 février 2001 le nouveau loyer (le terme de loyer et non pas d'indemnité est bien employé dans le courrier) qui ensuite a été perçu D... compter du 1ä mars 2001. Enfin, alors qu'il lui faisait délivrer le 27 septembre 2001 un commandement de vider les lieux le 5 octobre, le mLme jour (5 octobre) le notaire lui soumettait un projet
de bail. Le courrier du notaire, la perception des loyers, la remise par l'intermédiaire du notaire d'un projet de bail également dérogatoire le 5 octobre 2001 sont la manifestation de la volonté des deux parties de conclure un nouveau bail.
Il résulte de ces éléments et pour le moins de l'attitude équivoque du bailleur une acceptation tacite de laisser le preneur dans les lieux. DPs lors il y a lieu de réformer la premiPre décision et de dire que Monsieur X... bénéficie d'un bail, soumis au décret du 30 septembre 2003 depuis le 1ä février 2001. SUR L'APPEL INCIDENT
Monsieur X... a cessé de payer ses loyers depuis le 1ä octobre 2001 il sera condamné D... payer aux intimés la somme de 10 707.28 ä D... titre de loyers impayés du 1ä octobre 2001 au 1ä juin 2004 (34 x 314.92 ä), outre les loyers impayés depuis cette date.
Les intimés ne caractérisent aucun préjudice justifiant l'allocation de dommages et intérLts. Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des deux parties fondées sur l'article 700 du NCPC.
Chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrLt contradictoire et en dernier ressort, aprPs en avoir délibéré conformément D... la loi,
Reçoit en la forme l'appel jugé régulier,
Au fond, infirme le jugement rendu le 17 octobre 2003 par le tribunal de grande instance de Cahors,
Statuant D... nouveau
Déclare recevable l'intervention de Maître K., es qualité de commissaire D... l'exécution du plan de Monsieur X...,
Dit que Monsieur X... bénéficie d'un bail commercial depuis le 1ä février 2001,
Condamne Monsieur X... D... payer aux consorts la somme de 10 707.28 ä D... titre de loyers impayés pour les mois d'octobre 2001 D... mai 2004
inclus, outre les loyers impayés D... compter de cette date,
Déboute les parties de leur demande de dommages-intérLts ainsi que celles formulées en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et autorise les avoués D... les recouvrer conformément D... l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le présent arrLt a été signé par Monsieur BOUTIE, Président et par Madame E..., Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président
Dominique E...
Bernard BOUTIE