Tenant Acceptance of Sale vs. Landlord Refusal to Close

R.G : 03/02990 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 13 février 2003 RG N°2002/2568 X... C/ Y... Y... Z... COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2004 APPELANT : Monsieur Pierre X... représenté par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour assisté de Me Yves REVELLIN, avocat au barreau de LYON INTIMES : Monsieur Gilles Y... représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de Me VERNE, avocat au barreau de LYON Monsieur Michelle Y... représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de Me VERNE, avocat au barreau de LYON Madame Monique Z... divorcée X... représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BOLLAND- SOLLE avocat au barreau de LYON

Instruction clôturée le 07 Mai 2004

Audience de plaidoiries du 02 Juin 2004 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président, - madame BIOT , conseiller, - monsieur GOURD, conseiller, assistés pendant les débats de madame JANKOV, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique par monsieur ROUX, conseiller, remplaçant le président légitimement empêché, en présence de madame JANKOV, greffier, qui ont signé la minute.

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur Gilles Y... et Madame Michelle A... épouse Y... étaient locataires, suivant bail du 24 juin 1998, d'une maison d'habitation située à SAINT-BONNET-DE-MURE (Rhone) 5 bis avenue de Chandieu, propriété de Monsieur Pierre X... et de Madame Monique Z... divorcée X...

Par acte d'huissier du 28 février 2001 la Société SAINT PRIEST IMMOBILIER agissant en qualité de mandataire de Monsieur Pierre X... a fait délivrer aux époux Y... un congé avec offre de vente conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 20 avril 2001 les époux Y... ont accepté cette offre au prix de 1.300.000 francs avec la précision qu'ils sollicitaient un prêt bancaire.

Monsieur Pierre X... leur ayant notifié le 9 juillet 2001 son intention de ne pas poursuivre la vente et ne s'étant pas présenté ou fait représenter le 20 août 2001 pour la signature de la vente chez Maître Michel B notaire à MEXIMIEUX (Ain), les époux Y..., par acte des 14, 15 et 16 novembre 2001 ont saisi le Tribunal de Grande Instance de LYON d'une demande en réitération forcée de la vente.

Par jugement du 13 février 2003, ce tribunal, constatant le caractère parfait de la vente à la suite de l'acceptation par les époux Y... le 20 avril 2001 de l'offre de vente qui leur avait été notifiée par congé du 28 février 2001, a rendu la décision suivante : "- dit et juge que la vente de la propriété sise 5 bis avenue de Chandieu à SAINT-BONNET-DE-MURE (Rhône), cadastrée section BA n° 62, lieudit 5 B pour 10 a 00ca, était parfaite entre les parties selon les modalités

fixées dans l'offre du 28 février 2001, - ordonne à Pierre X... de réitérer ladite vente en la forme authentique devant Maître B, notaire, dans le mois de la signification du présent jugement, et qu'à défaut d'exécution dans ledit délai le jugement tiendra lieu de titre et pourra être publié à la conservation des hypothèques,

- déboute les époux Y... de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de Pierre X... et de la S.A. SAINT PRIEST IMMOBILIER, - condamne Pierre X... à payer à Monique Z... la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, - condamne Pierre X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, une somme de 1.500 euros aux époux Y... et une somme de 1.500 euros à Monique Z..., - déboute la S.A. SAINT PRIEST IMMOBILIER de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - condamne Pierre X... aux dépens avec distraction au profit de la S.C.P. VERNE BORDET PIQUET-GAUTHIER, de Maître BOLLAND-SOLLE et de Maître Jean-Luc DURAND, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile".

Appelant, Monsieur Pierre X... conclut à l'infirmation de ce jugement et demande à la Cour de constater que la vente n'était pas parfaite puisque les acquéreurs soumettaient à leur acceptation des conditions supplémentaires et qu'ainsi leur acceptation du congé était assimilable à un refus, seule la condition relative à l'obtention d'un prêt étant possible aux termes de la loi du 6 juillet 1989.

Il demande que les époux Y... soient condamnés à lui payer la somme de 3.048,98 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 7.622,45 euros à titre de dommages et intérêts.

L'appelant affirme que l'acceptation conditionnelle des époux Y... l'autorisait à se rétracter ce qu'il a fait le 9 juillet 2001.

Il souligne qu'il a reçu le 3 octobre 2001 la sommation à comparaître en l'étude de Maître B le 20 août 2001.

Les époux Y... rétorquent que contrairement à ce qui est invoqué par l'appelant leur acceptation n'était assortie d'aucune condition et que dès lors la vente était parfaite du fait de la rencontre des volontés ce qui les autorisent à en poursuivre l'exécution forcée.

Ils soulignent que même si Monsieur X... n'a pas reçu la sommation de venir réitérer la vente le 21 août 2001, son notaire avait été averti et estiment qu'au surplus l'assignation délivrée ensuite valait nouvelle mise en demeure.

Les intimés concluent donc à la confirmation du jugement et à la condamnation de Monsieur X... à leur payer une indemnité de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice et une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Madame Monique Z... divorcée X... conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Monsieur X... à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité du même montant sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Elle indique qu'elle était d'accord pour cette vente dont le tribunal a justement constaté le caractère parfait par suite de l'acceptation

par les époux Y... de l'offre contenue dans le congé du 28 février 2001. Elle prétend que la rétractation de Monsieur X... est intervenue dans le but de lui nuire. MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que par des motifs complets et pertinents - adoptés par la Cour - le tribunal se référant à l'article 1583 du Code Civil a justement constaté le caractère parfait de la vente et ordonné à Monsieur Pierre X... de la réitérer en la forme authentique ;

Attendu qu'en effet le courrier du 20 avril 2001 adresse par les époux Y... à Monsieur Pierre X... en réponse au congé pour vente qu'il leur avait fait signifier par la S.C.P. PERISOT-TIVET le 28 février 2001 est une acceptation sans équivoque de l'offre de vente au prix de 1.300.000 francs ; qu'il n'y est pas stipulé de conditions suspensives particulières mais seulement l'indication du recours à un prêt et un délai nécessaire de quatre mois avant de signer l'acte ;

Attendu que le premier juge a exactement décidé que les époux Y... pouvaient poursuivre l'exécution forcée de la vente même si la convocation pour la signature du 21 août 2001 en l'étude de Maître B était parvenue tardivement à Monsieur X... dès lors que l'assignaiton délivrée ensuite valait mise en demeure ;

Attendu qu'il y a lieu de noter d'ailleurs que Maître Nadine COLOMB notaire, conseil de Monsieur X..., avait été avertie par acte de la S.C.P. PINTUS- DI FAZIO le 31 juillet 2001 et qu'elle pouvait représenter son client ou prendre contact avec Maître B pour reporter cette date afin d'avoir les instructions utiles ;

Attendu que c'est également par de justes motifs que la demande de dommages-intérêts des époux Y... a été rejetée et qu'il a été fait droit à celle de Madame Z... ;

Attendu qu'il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Attendu que les intimés qui n'établissent pas que les conditions d'exercice de l'appel relèvent de la malveillance et leur ont causé un préjudice seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

Mais attendu qu'il serait inéquitable de leur laisser la charge de l'intégralité de leurs frais irrépétibles ; qu'il sera alloué à chacun d'eux une indemnité complémentaire de 1.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y... ajoutant,

Rejette les demandes de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur Pierre X... à payer à Monsieur Gilles Y... et Madame Michelle A... épouse Y... ainsi qu'à Madame Monique Z... une indemnité supplémentaire de MILLE EUROS (1.000 EUROS) en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

Le condamne aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle BAUFUME-SOURBE et de la Société Civile Professionnelle JUNILLON-WICKY, Société d'avoués. LE GREFFIER LE PRESIDENT