Real Estate Agent Commission Dispute: Contract vs. Tort Liability After Failed Loan Contingency

AL/EB MINUTE N° 04/0859 Copie exécutoire à - Me Serge ROSENBLIEH - la SCP G. & T. CAHN - D.S. BERGMANN Le Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS X... D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B ARRET DU 20 Octobre 2004 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 B 03/01505 Décision déférée à la X... : 18 Décembre 2002 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE THANN APPELANT - INTIME SUR INCIDENT : Monsieur Michel Y... ... par Maître ROSENBLIEH, avocat à la X... INTIME - APPELANT INCIDENT : Monsieur Bernard Z... exerçant sous l'enseigne SERBATIM IMMOBILIER demeurant 2 Rue des Pruniers à 68190 ENSISHEIM Représenté par la SCP G. & T. CAHN - D.S. BERGMANN, avocats à la X... COMPOSITION DE LA X... : L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2004, en audience publique, devant la X... composée de :

M. LEIBER, Président,

Mme SCHIRER, Conseiller,

M. STEINITZ, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : M. DOLLE, ARRET :

- Contradictoire,

- prononcé publiquement par M. Adrien LEIBER, président,

- signé par M. Adrien LEIBER, président, et M. François DOLLE, greffier présent au prononcé.

Monsieur et Madame A..., qui étaient propriétaires d'une maison d'habitation à WITTELSHEIM, ont chargé l'agence immobilière SERBATIM exploitée par Monsieur Bernard Z... de vendre leur immeuble et ont ainsi signé en mars 2000 un compromis de vente en faveur de Monsieur Y... pour un prix de 610.000,00 F., outre une commission d'agence de 40.000,00 F. à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive de l'obtention par Monsieur Y... d'un prêt bancaire de 350.000,00 F., remboursable sur dix ans avec un taux d'intérêt nominal de 4,9 %

l'an au maximum, avant le 17 avril 2000.

Monsieur Y... a refusé de réitérer ce compromis de vente par un acte authentique dont la signature était prévue le 25 mai 2000 en l'étude notariale d'ENSISHEIM et n'a pas davantage entendu payer la commission d'agence.

Le 18 mars 2002, Monsieur Z..., agent immobilier sous l'enseigne SERBATIM, a engagé une procédure judiciaire pour faire constater l'accomplissement de la condition suspensive, faire prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du défendeur et voir condamner Monsieur Y... à lui payer la somme de 6.047,40 euros au titre de sa facture d'honoraires du 16 juin 2000.

Par jugement du 18 décembre 2002, le tribunal d'instance de THANN a constaté que le compromis de vente de mars 2000, non réitéré par acte authentique ni suivi d'une assignation en justice dans le délai de six mois imposé par l'article 42 de la loi locale du 1er juin 1924, était caduc et sans effet et en conséquence a débouté Monsieur Z... de sa demande tendant à voir prononcer la résolution de cet acte.

Il a par contre considéré que Monsieur Y..., en refusant finalement l'offre de prêt de sa banque, a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et l'a condamné à payer à Monsieur Z... la somme de 6.047,40 euros à titre de dommages et intérêts, outre les dépens et une indemnité de procédure de 800,00 euros.

Par déclaration enregistrée au greffe de la X... le 19 mars 2003, Monsieur Michel Y... a interjeté appel de ce jugement (apparemment non signifié).

Il fait valoir que l'action engagée par Monsieur Z... avait un fondement exclusivement contractuel et que le demandeur n'a jamais invoqué une responsabilité délictuelle que le premier juge a cru pouvoir retenir d'office,

- que ce faisant, le tribunal a en outre violé le principe du non-cumul des deux régimes de responsabilité, alors que seule la responsabilité contractuelle aurait eu vocation à s'appliquer dès lors que le préjudice invoqué résultait de l'inexécution d'une obligation née d'un contrat,

- qu'en l'espèce, l'action était cependant tardive au regard du délai de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.

Sur le fond, il ajoute qu'en tout état de cause, la CCM de KINGERSHEIM ne lui avait proposé qu'un prêt de 260.000,00 F. et non de 350.000,00 F., de sorte que la condition de l'acte n'était pas réalisée.

Il conclut à l'infirmation du jugement, au rejet des prétentions de Monsieur Z... et à sa condamnation aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 NCPC.

Monsieur Bernard Z... fait valoir que la condition suspensive était acquise dès lors que Monsieur Y... a notifié aux co-contractants l'obtention d'un prêt dans le délai requis,

- que son refus ultérieur d'accepter le prêt et de signer l'acte de vente authentique, au motif qu'il avait l'opportunité de racheter l'appartement dont il était locataire, doit être considéré comme fautif ;

- que l'agent immobilier, ainsi privé de sa rémunération contractuelle, est recevable à invoquer à titre subsidiaire les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil et la faute délictuelle de Monsieur Y...

Formant appel incident, Monsieur Z... demande à la X... de constater l'accomplissement de la condition suspensive du compromis de vente, de prononcer la résiliation judiciaire de cet acte aux torts exclusifs de Monsieur Y... et de condamner ce dernier à lui

payer la somme de 6.047,40 euros en réparation de son préjudice, ainsi qu'une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Vu l'ordonnance de clôture du 17 juin 2004 ;

Vu le dossier de la procédure et les documents annexes régulièrement versés aux débats ;

Attendu qu'en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 un compromis de vente immobilière sous seing privé non suivi dans le délai de six mois d'un acte authentique ou d'une demande en justice est frappé de nullité (respectivement de caducité selon la nouvelle rédaction issue de la loi du 04 mars 2002) et ne peut plus avoir aucun effet ;

Attendu que l'appel incident de Monsieur Z... tendant à faire prononcer la résiliation d'un contrat déjà nul est évidemment irrecevable et sans objet,

- qu'au surplus, l'agent immobilier, qui n'est pas lui-même partie à l'acte de vente, n'a pas qualité ni intérêt pour en demander la résiliation ou la résolution ;

Mais attendu que la sanction édictée par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne s'applique qu'aux actes translatifs de propriété immobilière,

- qu'elle ne s'étend pas au contrat de mandat donné à l'agent immobilier, même si matériellement ce contrat est contenu dans le même acte sous seing privé ;

Attendu qu'en l'espèce, il résulte de l'acte souscrit en mars 2000 (sans date précise) que Monsieur Y... a d'une part donné mandat à l'agent immobilier de rechercher pour lui un financement bancaire répondant aux caractéristiques précédemment énoncées et d'autre part s'est engagé à payer à Monsieur Z..., après levée de la condition suspensive, la rémunération de 40.000,00 F. figurant au mandat n° 239 en date du 28 février 2000 ;

Attendu que l'action engagée par Monsieur Z... a donc bien un fondement contractuel,

- que la seule question est de savoir si les conditions prévues pour sa rémunération sont remplies, essentiellement si la condition suspensive était réalisée à la date du 17 avril 2000 ;

Attendu qu'à cette date, Monsieur Y..., qui n'a jamais renoncé à cette condition, a notifié à Monsieur Z... une attestation du CREDIT MUTUEL de KINGERSHEIM l'informant que la Commission de crédit avait donné un avis favorable et que l'offre de prêt lui serait transmise dans les prochains jours ;

Attendu que cette offre de prêt adressée à Monsieur Y... le 27 avril 2000 ne portait que sur un montant total de 260.000,00 F. (en deux prêts : modulimmo et CEL), ce qui ne correspondait pas au montant de 350.000,00 F. prévu dans la condition suspensive;

Attendu que Monsieur Z... ne démontre pas qu'à la date du 17 avril 2000, il avait obtenu pour son mandant un autre financement conforme aux prévisions du contrat, son courrier ultérieur du 25 mai 2000 informant Monsieur Y... d'un accord de la BANQUE POPULAIRE étant sans effet à cet égard ;

Attendu que la condition suspensive n'ayant pas été levée, l'agent immobilier ne pouvait pas prétendre à rémunération pour une vente qui en définitive ne s'est jamais réalisée ;

Attendu que le principe du non-cumul de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle interdit au demandeur de choisir les règles qui lui semblent les plus favorables, même à titre subsidiaire ;

Attendu que dans sa demande initiale, Monsieur Z... s'est clairement fondé sur la responsabilité contractuelle,

- que l'échec de cette demande ne lui permet pas d'invoquer ensuite une responsabilité délictuelle alors que la faute alléguée à

l'encontre de Monsieur Y... n'est pas extérieure au contrat ;

Attendu que c'est à tort que le tribunal s'est fondé sur l'article 1382 du Code civil, au surplus non invoqué par le demandeur, pour sanctionner une faute, éventuellement commise dans le cadre des relations contractuelles entre les parties ;

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu d'infirmer ce jugement et de rejeter la demande de Monsieur Z... PAR CES MOTIFS La X..., statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré :

DECLARE l'appel principal de Monsieur Y... recevable et bien fondé ; REJETTE l'appel incident formé par Monsieur Z... ;

INFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2002 par le Tribunal d'instance de THANN ;

Et statuant à nouveau :

DEBOUTE Monsieur Z..., exerçant sous l'enseigne SERBATIM IMMOBILIER, de ses fins et conclusions ;

Le CONDAMNE aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.200,00 ä (mille deux cents euros) au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Et le présent arrêt a été signé par M. LEIBER, Président, et M. DOLLE, Greffier présent au prononcé.

Le Greffier :

Le Président :