Sellers v. Buyer: Real Estate Contract Withdrawal and Condition Precedent Deadlines

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/07447 M. Joseph LE X... Mme Josiane Y... épouse LE X... Z.../ M. Marcel A... Infirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT B... 06 MAI 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ

: Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 10 Mars 2004 devant Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 06 Mai 2004, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTS : Monsieur Joseph LE X... D... de Kergoff 29260 KERNOUES représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assisté de Me CASTEL MENISSEZ, avocat Madame Josiane Y... épouse LE X... D... de Kergoff 29260 KERNOUES représentée par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assistée de Me CASTEL MENISSEZ, avocat INTIMÉ : Monsieur Marcel A... E... 29870 LANDEDA représenté par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assisté de Me Gwenolé GUYOMARC'H, avocat I - Exposé préalable :

Le 30 octobre 2000, les époux Le X... ont donné à l'agence Kerjean Immobilier mandat de vendre un immeuble sis à Lesneven, 24 rue Notre Dame.

Or, dès le 24 octobre 2000, un compromis pour le prix de 800.000

francs avait été signé avec Monsieur Marcel A..., sous conditions suspensives d'obtentions de prêts, de possibilité de division, d'obtention d'un permis de démolir et de l'autorisation de sortie sur un parking public voisin. L'acte authentique était prévu pour être passé au plus tard le 24 janvier 2001.

Monsieur F..., n'obtenant pas rapidement le certificat d'urbanisme, faisait savoir le 12 février 2001 qu'il renonçait à cette acquisition.

Après échange de correspondance, les époux Le X... ont fait assigner Monsieur Marcel F... aux fins de voir dire l'inexécution du contrat de son fait et condamnation de celui-ci à leur payer 80.000 francs à titre de dommages et intérêts et 10.000 francs pour les frais irrépétibles.

Le Tribunal de Grande Instance de Brest, par jugement du 18 septembre 2002, a : -Débouté les époux Le X... de leurs demandes ; -Condamné les époux Le X... à payer à Monsieur F... la somme de 400 i au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Condamné les époux Le X... aux dépens.

Les époux Le X... ont déclaré appel de ce jugement le 27 novembre 2002.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 16 juin 2003 pour Monsieur Marcel F... ; - le 30 janvier 2004 pour les époux Le X...

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2004.

II - Motifs :

Il était prévu au compromis du 24 octobre 2000 que si une des conditions suspensives autres que de financement n'est pas réalisée, chaque partie pouvait retrouver sa liberté, mais il n'était pas prévu de délai étant seulement indiqué que l'acte authentique devait être signé, au plus tard sous réserve de l'obtention des pièces nécessaires, le 24 janvier 2001.

Passé cette date, le compromis restait valable et il appartenait à l'une des parties de sommer l'autre de réaliser la vente ou de fixer un délai raisonnable pour voir constater la défaillance des conditions suspensives.

Si la position de Monsieur F... telle que transmise par le cabinet Kerjean le 12 février 2001 n'est pas utile, force est de constater que les époux Le X... n'ont pas réagi avant l'assignation délivrée le 3 juillet 2001.

Entre- temps, certaines des conditions suspensives avaient défaillies.

En effet, c'est l'agence immobilière, mandatée par les vendeurs, qui devait solliciter le certificat d'urbanisme, mais ce document n'a pas été obtenu avant le 5 mars 2001. Toutefois, dès le 20 février 2001, le service départemental d'architecture émettait un avis indiquant que le mur de clôture donnant sur le parking devait être préservé et que la démolition ne devait pas concerner la totalité du bâti existant.

Dans ces conditions, Monsieur Marcel F... aurait pu alors à juste titre faire connaître qu'il renonçait à cette acquisition. Il ne l'a pas fait et il doit supporter les conséquences de la décision prise par lui prématurément.

Au paragraphe "clause pénale", les signataires du compromis ont

laissé en blanc la rubrique prévue pour le montant de celle-ci.

Il convient donc de rechercher si les vendeurs ont subi un préjudice et, si le bien a été revendu en août 2001, pour environ 10.000 eurosi de moins ce qui peut se justifier à raison des limitations d'urbanisme, il doit être constaté que la vente conclue avec Monsieur F... n'aurait en tout état de cause pas eu lieu et que la situation entre les parties est largement formelle et de pur principe.

Le préjudice des époux Le X... , résulte au mieux et pour une part de l'immobilisation du bien entre mars et août 2001 et sera donc réparé par la somme de 1.000 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Le X... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette instance et Monsieur Marcel F... sera condamné à leur payer de ce chef la somme de 1.000 euros. Par ces motifs, La Cour :

- Reçoit l'appel, régulier en la forme ;

- Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

- Condamne Monsieur Marcel F... à payer à Monsieur Joseph Le X... et Madame Josiane Y... épouse Le X... la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) à titre de dommages et intérêts ;

- Condamne Monsieur Marcel F... à payer à Monsieur Joseph Le X... et Madame Josiane Y... épouse Le X... la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamne Monsieur Marcel F... aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier,

Le Président,