Landlord Notice to Vacate Premature Termination Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court reviewed a landlord's notice to vacate, served in June 2002 for December 31, 2002, based on the intent to sell the property, where the verbal lease, effective since September 1, 1992, was subject to renewal every three years under the relevant law, making the contract's next expiration date August 31, 2004. The court reasoned that while the six-month notice period for termination by the landlord was correctly calculated from the contract's *actual* expiration date when the notice was given prematurely, the early termination date of December 31, 2002, was invalid; therefore, the court confirmed the validity of the notice but ruled that it would only take effect on the actual lease expiration date, August 31, 2004, thus reversing the lower court's judgment regarding the immediate eviction and payment of occupation indemnity.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 10 de la loi du 6 juillet 1989, article 15 de la loi susvisée, article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Landlord Notice to Vacate Premature Termination Validity: The court reasoned that while the six-month notice period for termination by the landlord was correctly calculated from the contract's *actual* expiration date when the notice was given prematurely, the early termination date of December 31, 2002, was invalid; therefore, the court confirmed the validity of the notice but ruled that it would only take effect on the actual lease expiration date, August 31, 2004, thus reversing the lower court's judgment regarding the immediate eviction and payment of occupation indemnity.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited implicitly as the basis for determining the contract's expiration date (August 31, 2004), which dictates the effective date of the notice to vacate.
Cited implicitly in the reasoning regarding the required six-month notice period for the landlord, which influences the determination of when the notice becomes effective.
The court expressly rules not to apply this article regarding the award of legal costs between the parties.
This article was cited in the first instance judgment regarding the award of legal costs, which the appellate court is implicitly overriding by its new ruling.
Texte complet
La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : * Jeanne STUTZMANN, président, * Martine BAYLE, conseiller, * Jean DENIZON, conseiller, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole MONTAGNE, Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant : FAITS ET PROCEDURE
Suivant convention verbale, Christian X..., propriétaire, a donné en location à effet au 1er septembre 2002 à Pascal Y... et son épouse , une maison d'habitation sise 3 Lotissement Malafan à AMBRONAY (69).
Suivant exploit en date du 28 juin 2002, Monsieur X... a fait délivrer aux époux Y... un congé pour le 31 décembre 2002, motivé par sa décision de vendre l'immeuble.
Suivant jugement en date du 24 juin 2001, le Tribunal d'Instance de BELLEY a :
- déclaré bon et valable le congé donné le 28 juin 2002,
- condamné les époux Y... à quitter les lieux dans le mois de la signification, sous astreinte de 15 ä par jour de retard, avec exécution provisoire,
- condamné les époux Y... à payer une indemnité d'occupation égale à la valeur du loyer à compter du 1er janvier 2003 ainsi qu'à payer la somme de 300 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ayant relevé appel de cette décision le 2 juillet 2003, Pascal Y... et son épouse concluent à la nullité du congé et demandent la somme de 2.000 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Au soutien de leur recours, les appelants exposent que depuis le 1er septembre 1992, le bail s'est renouvelé tacitement les 31 août 95, 98 et 2001 conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Qu'ainsi, le congé ne pouvait être délivré le 28 juin 2002 que pour le terme du contrat soit le 1er septembre 2004 ;
Que si le délai de préavis de 6 mois a été observé, la date du 31/12/2002 est erronée, ce qui entraîne la nullité du congé ;
Ils ajoutent que la vente projetée s'oriente vers une fraude puisqu'aucun éventuel acquéreur n'est venu visiter la maison.
* * *
Christian X... conclut à la confirmation et il demande la somme de 1.200 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Il soutient que les époux Y... n'ont pas répondu à leur proposition d'achat de la maison au prix de 91.469,41 ä alors que lui-même avait trouvé des acquéreurs.
Que l'article 15.1 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas que la date d'expiration du préavis corresponde à la fin d'une période de bail ;
Qu'à l'expiration du délai de préavis le locataire est déchu du titre d'occupation ;
Que les époux Y... qui restent dans les lieux l'empêchent de vendre sa maison ; MOTIFS
Attendu qu'il est constant que le bail, qui n'avait pas fait l'objet d'un acte écrit, a pris effet le 1er septembre 1992 ;
Qu'en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, ce bail a été reconduit tous les 3 ans à défaut de congé antérieur, de sorte que la date d'échéance de ce contrat se trouve fixée au 31 août 2004 ;
Attendu qu'aux termes de l'article 15 de la loi susvisée, le délai de préavis est de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur ;
Attendu que ce délai de 6 mois doit être calculé à partir de la date d'échéance du contrat lorsque le congé est donné prématurément et non à partir de la date de délivrance de ce congé ;
Attendu qu'en l'espèce Monsieur X... a donné congé prématurément le 28 juin 2002 pour le 31 décembre 2002 alors que pour les motifs susvisés un tel congé ne peut prendre effet qu'à la date de l'échéance le 31 août 2004 ;
Qu'en revanche, un congé donné par anticipation n'est entaché d'aucune cause de nullité comme le prétendent les appelants, qui par ailleurs ne contestent pas la régularité de ce congé en dehors de sa prise d'effet ;
Attendu en conclusion qu'il y a lieu, infirmant le jugement déféré, de dire que le congé régulièrement donné prendra effet le 31 août 2004 et de le valider pour cette date ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Que l'intimé qui succombe devra supporter les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour,
- Infirme la décision déférée,
Statuant à nouveau,
- Déclare valable le congé délivré par Christian X... et dit qu'il sera effectif le 31 août 2004, date d'échéance du contrat,
- Déboute Christian X... de l'ensemble de ses demandes,
X... ajoutant,
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Condamne Monsieur X... aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de la SCP d'avoués BRONDEL-TUDELA.