OPH Preemption Decision Suspension Rejected Over Land Parcels

Vu les procédures suivantes :

I - Par une requête enregistrée le 5 septembre 2024 sous le n° 2405545 et un mémoire en production de pièces enregistré le 5 septembre, la SCI Segransan 2, représentée par Me Guillini, demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision de préemption de l'OPH Gironde Habitat du 17 avril 2024 portant sur la parcelle ZB 313, sur la commune de Vayres (33), ensemble la décision de rejet explicite de son recours gracieux notifiée le 8 juillet 2024 ;

2°) de mettre à la charge de l'OPH Gironde Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt pour agir ;

- la condition d'urgence est satisfaite compte tenu de la présomption dont bénéficie l'acquéreur évincé ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision :

- la signataire n'avait pas compétence pour signer la décision dès lors que la délégation du conseil d'administration de l'OPH Gironde Habitat ne vaut que pour " la réalisation d'opérations d'aménagement " " ce qui n'est pas le cas ici ;

- la décision n'est pas motivée selon les exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- elle est illégale par défaut de transmission au contrôle de légalité ;

- elle est illégale en l'absence d'un projet réel d'aménagement ;

- elle est illégale par défaut d'indication du prix de la préemption.

Par un mémoire en défense et un mémoire en production de pièces, enregistrés respectivement le 16 septembre et le 25 septembre 2024, l'OPH Gironde Habitat, représenté par Me Carton de Grammont, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Segransan 2 la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

-la présomption d'urgence n'est pas irréfragable ; en l'espèce, l'intérêt général qui s'attache à la création de logements sociaux l'emporte sur une opération purement patrimoniale de transfert de la propriété d'un bien appartenant indivision à Mesdames Grugier à la SCI requérante qu'elles ont constituée ;

-aucun des moyens invoqués n'est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision : la signataire avait bien compétence dès lors que la préemption contribue à la satisfaction des objectifs de l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation ; la décision est correctement motivée dès lors que le développement du logement social constitue en soi un projet d'action ou une opération d'aménagement qui répond aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; il est donc justifié d'un projet répondant à ces exigences ; aucune disposition réglementaire où législative n'impose à l'office de transmettre ses décisions de préemption prises par sa directrice générale au contrôle de légalité ; la decision, comme la lettre de notification, font mention du prix d'acquisition, ne laissant aucune incertitude sur ce point.

Par un mémoire en réplique, enregistré le 24 septembre 2024, la SCI Segransan 2 conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens que sa requête.

Elle précise qu'elle maintient ses conclusions à titre principale et qu'à titre subsidiaire, elle sollicite que la suspension de l'exécution de la décision soit, le cas échéant, prononcée afin de faire obstacle à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix d'acquisition par l'OPH Gironde Habitat, ou, en tout état de cause, de l'empêcher de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible cette decision. Elle ajoute que le préfet de la Gironde a levé l'état de carence en logements locatifs sociaux de la commune de Vayres par arrêté du 18 décembre 2020.

II - Par une requête enregistrée le 5 septembre 2024 sous le n° 2405547 et un mémoire en production de pièces enregistré le 16 septembre 2024, la SCI Segransan 1, représentée par Me Guellini, demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision de préemption de l'OPH Gironde Habitat du 17 avril 2024 portant sur la parcelle ZB 321, sur la commune de Vayres (33), ensemble la décision de rejet explicite de son recours gracieux notifiée le 8 juillet 2024 ;

2°) de mettre à la charge de l'OPH Gironde Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt pour agir ;

- la condition d'urgence est satisfaite compte tenu de la présomption dont bénéficie l'acquéreur évincé ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision :

- la signataire n'avait pas compétence pour signer la décision dès lors que la délégation du conseil d'administration de l'OPH Gironde Habitat ne vaut que pour " la réalisation d'opérations d'aménagement " " ce qui n'est pas le cas ici ;

- la décision n'est pas motivée selon les exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- elle est illégale par défaut de transmission au contrôle de légalité ;

- elle est illégale en l'absence d'un projet réel d'aménagement ;

- elle est illégale par défaut d'indication du prix de la préemption.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 septembre 2024, l'OPH Gironde Habitat, représenté par Me Carton de Grammont, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Segransan 1 la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

-la présomption d'urgence n'est pas irréfragable ; en l'espèce, l'intérêt général qui s'attache à la création de logements sociaux l'emporte sur une opération purement patrimoniale de transfert de la propriété d'un bien appartenant indivision à Mesdames Grugier à la SCI requérante qu'elles ont constituée ;

-aucun des moyens invoqués n'est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision : la signataire avait bien compétence dès lors que la préemption contribue à la satisfaction des objectifs de l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation ; la décision est correctement motivée dès lors que le développement du logement social constitue en soi un projet d'action où une opération d'aménagement qui répond aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; il est donc justifié d'un projet répondant à ces exigences ; aucune disposition réglementaire ou législative n'impose à l'office de transmettre ses décisions de préemption prises par sa directrice générale au contrôle de légalité ; la decision, comme la lettre de notification, font mention du prix d'acquisition, ne laissant aucune incertitude sur ce point.

Par un mémoire en réplique, enregistré le 24 septembre 2024, la SCI Segransan 1 conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens que sa requête.

Elle précise qu'elle maintient ses conclusions à titre principale et qu'à titre subsidiaire, elle sollicite que la suspension de l'exécution de la décision soit, le cas échéant, prononcée afin de faire obstacle à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix d'acquisition par l'OPH Gironde Habitat, ou, en tout état de cause, de l'empêcher de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible cette decision. Elle ajoute que le préfet de la Gironde a levé l'état de carence en logements locatifs sociaux de la commune de Vayres par arrêté du 18 décembre 2020.

Vu :

- les autres pièces des dossiers ;

- la requête n° 2405544 enregistrée le 5 septembre 2024 par laquelle la SCI Segransan 2 demande l'annulation de la décision contestée ;

- la requête n° 2405546 enregistrée le 5 septembre 2024 par laquelle la SCI Segransan 1 demande l'annulation de la décision contestée ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Vaquero, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du mercredi 25 septembre 2024, à 10h00, en présence de Mme Gioffré, greffière d'audience :

- le rapport de M. Vaquero, juge des référés,

- les observations de Me Douvreleur, substituant Me Guillini, représentant la SCI Segransan 2 et la SCI Segransan 1, qui confirme ses écritures, et soutient en outre que la transaction de ses clientes ne vise aucune forme d'optimisation fiscale ;

- et les observations de Me Carton de Grammont, représentant l'OPH Gironde Habitat, qui confirme ses écritures et fait valoir en outre qu'il n'y a plus aucune urgence à statuer dès lors que la procédure est bloquée devant le notaire, l'acquéreur ayant refusé de signer l'acte authentique et la somme ayant été consignée ; si le préfet a levé l'arrêté de carence en 2020, la commune de Vayres n'en reste pas moins soumise aux obligations de la loi SRU compte tenu de son déficit en logements sociaux ; la décision se confond avec la lettre de notification, laquelle comporte toutes les mentions nécessaires, notamment les motifs de la préemption et le prix d'acquisition ; aucun texte n'impose à un office HLM de transmettre ses décisions de préemption au contrôle de légalité, d'autant qu'en l'espèce l'OPH Gironde Habitat agit dans le cadre de ses propres missions et non sur mandat de la collectivité ;

La clôture de l'instruction a été prononcée, à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. La commune de Vayres a été informée, par deux déclarations d'intention d'aliéner notifiées le 4 mars 2024, d'un projet de cession, d'une part, d'une parcelle cadastrée ZB 321 à la SCI Segransan 1, et d'autre part, d'une parcelle cadastrée ZB 313 à la SCI Segransan 2. Par deux décisions distinctes du 17 avril 2024, l'Office public Gironde Habitat a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur ces deux ensembles immobiliers. Les sociétés requérantes ont formé chacune un recours gracieux qui a été rejeté le 2 juillet 2024. Par les présentes requêtes, la SCI Segransan 1 et la SCI Segransan 2 demandent au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, d'ordonner la suspension de l'exécution de ces deux décisions de préemption et du rejet de leur recours gracieux respectifs. Ces requêtes présentent à juger des questions connexes. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par une même ordonnance.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. D'une part, aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

3. D'autre part, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. (). ". Suivant l'article L. 300-1 de ce même code : "Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. /L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. ".

4. En l'état de l'instruction, et compte tenu de l'ensemble des écritures et pièces produites et des échanges à l'audience, aucun des moyens invoqués par les sociétés requérantes et tels qu'analysés ci-dessus ans les visas, n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité des décisions contestées.

5. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition d'urgence, les conclusions de la SCI Segransan 1 et de la SCI Segransan 2, présentées aux fins de suspension de l'exécution des décisions de l'OPH Gironde Habitat du 17 avril 2024 portant exercice du droit de préemption sur les parcelles cadastrées ZB 313 et ZB 321, doivent être rejetées. Doivent également, par voie de conséquence, être rejetées les conclusions des requêtes présentées à titre subsidiaire.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'OPH Gironde Habitat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par les sociétés requérantes au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Segransan 1 et de la SCI Segransan 2, chacune, une somme de 1 200 euros, demandées par l'OPH Gironde Habitat sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : Les requêtes n°2405545 et n°2405547 de la SCI Segransan 2 et de la SCI Segransan 1 sont rejetées.

Article 2 : La SCI Segransan 1 et la SCI Segransan 2 verseront, chacune, à l'OPH Gironde Habitat une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Segransan 1, à la SCI Segransan 2, à l'OPH Gironde Habitat, à la SCI Grugier.

Fait à Bordeaux, le 26 septembre 2024.

Le juge des référés,

M. Vaquero

La greffière,

C. Gioffré

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

La greffière,