Resident v. Municipality (Building Permit Annulment)

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 8 juillet 2024, M. A B, représenté par Me Yasin, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 29 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Louis a délivré à la société Kaufman et Broad Est le permis de construire un ensemble immobilier de trois bâtiments comportant 67 logements, sur un terrain situé 25 rue de Mulhouse, ensemble la décision du 27 juin 2024 par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux formé le 14 juin 2024 à l'encontre de cette autorisation d'urbanisme ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Louis une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le projet ne s'inscrit pas dans un schéma tenant compte des caractéristiques propres au site ;

- le projet va engendrer des nuisances pour le voisinage ;

- le projet ne s'insère pas harmonieusement dans son environnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 septembre et 25 octobre 2024, la commune de Saint-Louis, représentée par la SELARL Soler Couteaux et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que, en l'absence de production du titre établissant le caractère régulier de l'occupation de son bien par le requérant, elle méconnaît les dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ;

- la requête est irrecevable dès lors que le requérant n'établit pas son intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 juillet, 30 août et 26 septembre 2024, la société Kaufman et Broad Est, représentée par la SELARL Soler Couteaux et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que, en l'absence de production du titre établissant le caractère régulier de l'occupation de son bien par le requérant, elle méconnaît les dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ;

- la requête est irrecevable dès lors que la présente requête a été enregistré au greffe du tribunal le 8 juillet 2024 et n'a été notifiée à la commune de Saint-Louis le 27 août 2024, soit au-delà du délai de 15 jours prévu par les dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- le moyen tiré de ce que le projet engendrerait des nuisances pour le voisinage est inopérant ;

- les autres moyens soulevés par M. B ne sont pas assortis des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Léa Perabo Bonnet,

- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

- les observations de Me Vilchez, avocate de la société Kaufman et Broad Est et de la commune de Saint-Louis.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande déposée le 2 octobre 2023, la société Kaufman et Broad Est a sollicité la délivrance d'un permis de construire en vue de réaliser trois bâtiments à destination principale d'habitation d'une surface de plancher de 4 327 m² comportant 67 logements la commune de Saint-Louis collectifs sur un terrain situé 25, rue de Mulhouse et 3-5, rue des Trois Rois à Saint-Louis. Par un arrêté du 29 avril 2024, dont M. B demande l'annulation, le maire de la commune de Saint-Louis a délivré le permis de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, si le requérant soutient que le projet ne s'inscrit pas dans un schéma tenant compte des caractéristiques propres au site, il ne précise ni à quel " schéma " il est fait référence, ni quelles seraient les " caractéristiques propres au site " qui seraient de nature à faire obstacle au projet. Il ne se prévaut à ce titre d'aucune norme législative ou réglementaire qui aurait été méconnue par la société pétitionnaire dans l'élaboration de sa demande de permis de construire. Dès lors, l'intéressé n'assortit pas son moyen des précisions permettant au tribunal d'en apprécier le bien-fondé.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. () "

4. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, sont accordées sous réserve du droit des tiers, ainsi que le rappellent les dispositions précitées de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme relatives aux mentions d'un permis de construire. Dès lors, le requérant ne peut utilement soutenir que le projet contesté serait de nature à entraîner des nuisances sonores et visuelles pour le voisinage.

5. En dernier lieu, si le requérant soutient que le projet ne s'insère pas harmonieusement dans son environnement, il n'apporte aucune précision au soutien de ses allégations. Alors que les environs du projet ne bénéficient d'aucune homogénéité architecturale particulière, le moyen tiré de ce que le projet ne s'insérera pas de manière satisfaisante dans son environnement doit être écarté.

6. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir soulevées en défense, que les conclusions à fin d'annulation présentées par M. B doivent être rejetées.

Sur les frais du litige :

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Louis et de la société Kaufman et Broad Est, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, la somme demandée par M. B au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

8. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces mêmes dispositions et de mettre à la charge du requérant le versement respectif à la commune de Saint-Louis et à la société Kaufman et Broad Est d'une somme de 1 000 euros.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera à la commune de Saint-Louis une somme de 1 000 (mille) euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. B versera à la société Kaufman et Broad Est une somme de 1 000 (mille) euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la société Kaufman et Broad Est et à la commune de Saint-Louis.

Délibéré après l'audience du 24 avril 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Dulmet, présidente,

Mme Perabo Bonnet, première conseillère,

M. Latieule, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 mai 2025.

La rapporteure,

L. Perabo Bonnet

La présidente,

A. Dulmet

La greffière,

H. Chroat

La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,