Prospective Buyers v. Municipality Regarding Exercise of Urban Preemption
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe applicants, prospective buyers, sought the suspension of a municipal decision dated September 24, 2024, and a related letter dated September 26, 2024, through which the municipality exercised its right of urban preemption to acquire two specific parcels of land. The court granted the suspension, finding that the condition of urgency was met because the municipality failed to demonstrate an immediate project justifying the preemption on the land in question, despite its general development plans, and the applicants, as evicted buyers, generally benefit from a presumption of urgency in such cases. Furthermore, the court determined that several arguments raised by the applicants, including concerns about the municipal council's competence, the lack of specificity regarding the project's nature, the absence of a concrete prior development plan, the alleged lack of general interest, and the scope of the preemption relative to zoning, created a serious doubt regarding the legality of the challenged acts.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 521-1 du code de justice administrative, article L. 761-1 du code de justice administrative, article L. 511-2 du code de justice administrative, Article 1er, Article 2; Prospective Buyers v. Municipality Regarding Exercise of Urban Preemption: The court granted the suspension, finding that the condition of urgency was met because the municipality failed to demonstrate an immediate project justifying the preemption on the land in question, despite its general development plans, and the applicants, as evicted buyers, generally benefit from a presumption of urgency in such cases. Furthermore, the court determined that several arguments raised by the applicants, including concerns about the municipal council's competence, the lack of specificity regarding the project's nature, the absence of a concrete prior development plan, the alleged lack of general interest, and the scope of the preemption relative to zoning, created a serious doubt regarding the legality of the challenged acts.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article orders the suspension of the contested administrative acts, based on the conditions assessed under Article L. 521-1 of the Code de justice administrative.
This is the main legal basis invoked and applied by the court to suspend the execution of the administrative decision due to urgency and serious doubt about its legality.
This article orders the costs to be paid by the commune, citing the applicable provision for litigation costs.
This provision is cited in the dispositive to order the payment of costs incurred by the applicants.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 octobre 2024 et 6 novembre 2024 à 10 h 10, M. et Mme E et B A, représentés par Me Blanquet, demandent au juge des référés :
1°) en application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de la délibération du 24 septembre 2024 par laquelle le conseil municipal de Ménestreau-en-Villette a décidé d'acquérir par voie de préemption les parcelles cadastrées AC 109 et AC 112, situées chemin du Moulin Mitaine, et du courrier du 26 septembre 2024 par lequel le maire a informé le notaire que la commune entendait exercer son droit de préemption urbain sur cette propriété ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Ménestreau-en-Villette une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt à agir ;
- l'urgence est présumée s'agissant d'une décision de préemption qu'ils contestent en leur qualité d'acquéreurs évincés et en l'absence de circonstances particulières caractérisant une nécessité pour la commune de réaliser rapidement un projet ;
- l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée résulte, en premier lieu, de l'incompétence du conseil municipal dès lors que la compétence avait été déléguée au maire par une délibération n° 2020/17 non abrogée et que le courrier du maire du 26 septembre 2024 n'a qu'un caractère informatif, en deuxième lieu, de l'absence de mention de la nature du projet pour lequel le droit de préemption est exercé, en méconnaissance de l'article L. 210-1, alinéa 3, du code de l'urbanisme, en troisième lieu, de l'absence de projet réel et antérieur aux actes contestés et portant sur une action ou opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code précité, en quatrième lieu, de l'absence d'intérêt général s'attachant à l'acquisition de ces parcelles par la commune, en cinquième lieu, de l'application de la préemption à l'intégralité des parcelles alors que celles-ci sont partiellement classées en zone N, en méconnaissance des articles L. 211-1 et L. 213-2-1 du code précité et, enfin de la circonstance que le courrier du 26 septembre 2024 n'a, en toute hypothèse, pas été publié ni transmis en préfecture.
Des observations, enregistrées le 26 octobre 2024, ont été produites par Mme D C.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 novembre 2024, la commune de Ménestreau-en-Villette, représentée par le cabinet Casadei-Jung, conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que la condition d'urgence n'est pas remplie dès lors que les acquéreurs n'ont aucun projet immobilier dont la réalisation serait contrariée par la préemption litigieuse alors que la commune a l'intention d'optimiser l'aménagement de ce secteur sur lequel elle a défini une orientation d'aménagement et de programmation et réalisé des travaux de viabilisation.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
- la requête n° 2404371, enregistrée le 15 octobre 2024, par laquelle M. et Mme A demandent l'annulation de la délibération du 24 septembre 2024 et du courrier du 26 septembre 2024.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. F en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. F,
- et les observations de Me Blanquet, représentant M. et Mme A, et G, représentant la commune de Ménestreau-en-Villette.
La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.
Considérant ce qui suit :
1. Mme D C, propriétaire des parcelles cadastrées AC 109 et AC 112, situées chemin du Moulin Mitaine à Ménestreau-en-Villette (Loiret), a consenti à M. et Mme E et B A une promesse de vente de ces parcelles au prix de 90 000 euros. Une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de Ménestreau-en-Villette. Par une délibération du 24 septembre 2024, le conseil municipal de cette commune a décidé d'acquérir ces parcelles par voie de préemption au prix fixé par les parties. Par un courrier du 26 septembre 2024, le maire de Ménestreau-en-Villette a informé le notaire en charge de la cession du souhait de la commune d'exercer son droit de préemption urbain sur cette propriété et retourné le formulaire de déclaration d'intention d'aliéner revêtu d'une formule confirmant cette intention. M. et Mme A, qui ont par ailleurs sollicité l'annulation de la délibération du 24 septembre 2024 et du courrier du 26 septembre 2024, demandent la suspension de l'exécution de ces actes.
Les conclusions à fin de suspension de l'exécution des actes en litige :
2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".
En ce qui concerne la condition d'urgence :
3. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.
4. En l'espèce, la suspension de la décision de préemption en litige est demandée par M. et Mme A qui ont la qualité d'acquéreurs évincés. Pour soutenir que la condition d'urgence n'est pas remplie, la commune de Ménestreau-en-Villette invoque son intention d'optimiser l'aménagement du secteur concerné sur lequel elle a défini une orientation d'aménagement et de programmation (OAP) et réalisé des travaux de viabilisation. Toutefois, alors que le secteur Nord-Est du périmètre concerné par l'OAP a effectivement fait l'objet de travaux d'installation d'une conduite d'évacuation des eaux usées et qu'une société d'aménagement et de promotion étudie actuellement la réalisation d'un lotissement dans ce secteur, il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune aurait, sur le secteur Sud-Est de ce périmètre composé essentiellement des parcelles objet de la préemption et demeurant classé en zone AU du plan local d'urbanisme, un projet devant être réalisé immédiatement et motivant l'exercice du droit de préemption. Dans ces conditions, la condition d'urgence énoncée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme satisfaite.
En ce qui concerne l'existence d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité des actes contestés :
5. M. et Mme A soutiennent que l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée résulte, en premier lieu, de l'incompétence du conseil municipal dès lors que la compétence avait été déléguée au maire par une délibération n° 2020/17 non abrogée et que le courrier du maire du 26 septembre 2024 n'a qu'un caractère informatif, en deuxième lieu, de l'absence de mention de la nature du projet pour lequel le droit de préemption est exercé, en méconnaissance de l'article L. 210-1, alinéa 3, du code de l'urbanisme, en troisième lieu, de l'absence de projet réel et antérieur aux actes contestés et portant sur une action ou opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code précité, en quatrième lieu, de l'absence d'intérêt général s'attachant à l'acquisition de ces parcelles par la commune, en cinquième lieu, de l'application de la préemption à l'intégralité des parcelles alors que celles-ci sont partiellement classées en zone N, en méconnaissance des articles L. 211-1 et L. 213-2-1 du code précité et, enfin de la circonstance que le courrier du 26 septembre 2024 n'a, en toute hypothèse, pas été publié ni transmis en préfecture. Chacun de ces moyens est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité des actes contestés.
6. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme A sont fondés à demander la suspension de l'exécution de la délibération du 24 septembre 2024 par laquelle le conseil municipal de Ménestreau-en-Villette a décidé d'acquérir par voie de préemption les parcelles cadastrées AC 109 et AC 112, situées chemin du Moulin Mitaine, et du courrier du 26 septembre 2024 par lequel le maire a informé le notaire que la commune entendait exercer son droit de préemption urbain sur cette propriété.
Les frais de l'instance :
7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Ménestreau-en-Villette le versement à M. et Mme A d'une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
ORDONNE:
Article 1er : L'exécution de la délibération du 24 septembre 2024 et du courrier du 26 septembre 2024 est suspendue jusqu'au jugement de l'affaire au fond.
Article 2 : La commune de Ménestreau-en-Villette versera à M. et Mme A une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. et Mme E et B A, à la commune de Ménestreau-en-Villette et à Mme D C.
Fait à Orléans, le 7 novembre 2024.
Le juge des référés,
Denis F
La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.