Prefect v. Municipality: Validity of Building Permit Transfer Following Substantial Work Commencement

Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistré le 18 octobre 2024, le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, demande au juge des référés, sur le fondement du troisième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 16 mai 2024 par lequel le maire de la commune de Pietrosella a accordé le transfert total de la déclaration préalable, présentée le 12 février 2024, par Mme A B, relative à la construction d'une piscine sur un terrain situé route de mare e sole, RD 55, Acqua Serra, parcelle cadastrée D 328.

Il soutient que l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme dès lors que la déclaration préalable initiale délivrée le 12 février 2019 arrivait à expiration le 12 février 2022, qu'elle a été prorogée le 10 janvier 2022 portant l'expiration de l'acte au 12 février 2023 puis une nouvelle fois, jusqu'au 12 février 2024 ; toutefois, au vu des photographies jointes au procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 10 janvier 2024, il est constant que l'ampleur des travaux débutés ne permet pas de démontrer le lancement des travaux ; aussi, la déclaration préalable étant devenue caduque dans la mesure où le pétitionnaire n'a pas entrepris de travaux conséquents dans le délai imparti, ce dernier ne pouvait se voir délivrer de transfert et le maire aurait dû opposer un refus à sa demande.

Par un mémoire en défense, enregistré au greffe le 31 octobre 2024, Mme A B, représentée par la Scp CGCB et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Elle fait valoir que :

- les travaux ont débuté mi-janvier de manière significative puisque tant les postes de terrassement, d'électricité, de construction que du paysagiste étaient engagés, ainsi que cela ressort des factures de travaux ; ils se sont achevés en juillet 2024 ; dans les circonstances de l'espèce, c'est-à-dire au regard de la faible emprise autorisée par la déclaration préalable, les travaux entrepris dès le mois de janvier doivent être regardés comme significatifs au regard des travaux emportés par une autorisation de créer une piscine ; par suite, la décision de non-opposition était toujours valide lorsque les travaux ont été exécutés, la péremption ne pouvant être constatée, c'est à bon droit que le maire a pris une décision de transfert par un arrêté signé le 16 mai 2024.

Par un mémoire en défense, enregistré au greffe le 4 novembre 2024, la commune de Pietrosella, représentée par la Scp CGCB et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Elle fait valoir que :

- si le délai de validité de l'autorisation de créer la piscine expirait le 12 février 2024, toutefois, Mme B a démontré que le chantier a commencé mi-janvier de manière significative puisque tant les postes de terrassement, d'électricité, de construction que du paysagiste étaient engagés ;

- il ressort en effet des factures de travaux que la création de la piscine a débuté en janvier pour être achevée en juillet 2024 ; ainsi, eu égard à la faible emprise autorisée par la déclaration préalable, les travaux entrepris dès le mois de janvier doivent être regardés comme significatifs et la décision de non-opposition était ainsi toujours valide lorsque les travaux ont été exécutés ; par suite, dès lors que la péremption ne pouvait être constatée, c'est à bon droit que le maire a pris une décision de retrait du refus opposée à la demande le 27 février 2024 puis, un arrêté de transfert par arrêté signé le 16 mai 2024.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée sous le n° 2401317 tendant à l'annulation de l'arrêté du 16 mai 2024 du maire de la commune de Pietrosella.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique tenue en présence de Mme Alfonsi, greffière d'audience :

- le rapport de Mme Baux.

- les observations de Me Giorsetti, pour Mme A B et la commune de Pietrosella qui persiste dans ses conclusions et rappelle que les travaux sont de faible ampleur et que différentes factures ont été produites justifiant du commencement des travaux relatifs au diagnostic " électricité ", à l'exécution de tranchées et au paysagiste ; que les travaux ont d'ailleurs été achevés en juillet 2024 ; qu'enfin, le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud n'apporte pas la preuve de ce que les travaux entrepris n'auraient pas été suffisamment importants.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. Le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, demande au juge des référés, sur le fondement du troisième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 16 mai 2024 par lequel le maire de la commune de Pietrosella a accordé le transfert total de la déclaration préalable, présentée le 12 février 2024, par Mme A B, relative à la construction d'une piscine sur un terrain situé route de mare e sole, RD 55, Acqua Serra, parcelle cadastrée D 328.

2. Aux termes de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, auquel renvoie l'article L. 554-1 du code de justice administrative : " Le représentant de l'Etat dans le département défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l'article L. 2131-2 qu'il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission. / () / Le représentant de l'Etat peut assortir son recours d'une demande de suspension. Il est fait droit à cette demande si l'un des moyens invoqués paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'acte attaqué. Il est statué dans un délai d'un mois. / Jusqu'à ce que le président du tribunal administratif ou le magistrat délégué par lui ait statué, la demande de suspension en matière d'urbanisme, de marchés et de délégation de service public formulée par le représentant de l'Etat dans les dix jours à compter de la réception de l'acte entraîne la suspension de celui-ci. Au terme d'un délai d'un mois à compter de la réception, si le juge des référés n'a pas statué, l'acte redevient exécutoire. () "

3. En l'état de l'instruction, les moyens invoqués par le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud à l'appui de sa demande de suspension et énoncés ci-dessus ne paraissent pas, en l'état de l'instruction, propres à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté attaqué. Par suite, il y a lieu de rejeter le déféré.

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat d'une part, une somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens par Mme B et d'autre part, une somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens par la commune de Pietrosella.

ORDONNE

Article 1er : Le déféré du préfet de Corse, préfet de la Corse du Sud est rejeté.

Article 2 : L'Etat versera à Mme B une somme de 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

Article 3 : L'Etat versera à la commune de Pietrosella une somme de 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, à la commune de Pietrosella et à Mme A B.

Fait à Bastia, le 4 novembre 2024.

La juge des référés,

Signé

A. Baux

La République mande et ordonne au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Signé

H. Nicaise