Property Owner v. Tax Authority (Property Tax Assessment During Reconstruction)

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 25 septembre 2024, la société civile immobilière (SCI) Pearl, représentée par Me Boisseau, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge en droits et pénalités de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Paul à raison de la villa située au 25 rue Leconte de L’Isle ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1.000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

La SCI Pearl soutient que :

- durant la phase de reconstruction, l’immeuble, totalement impropre à sa destination, ne peut être regardé comme un immeuble neuf au sens des articles 257 I-2-2° du code général des impôts et 245 A de l’annexe II au même code ;

- elle est fondée à se prévaloir des commentaires administratifs publiés au bulletin officiel des finances publiques sous les références BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 n°s 190, 200, 220, 230, 240, 250 et 260 et BOI-IF-TFB-10-10-10 n° 1 ;

- le devis n° 014 -05/22 établi pour un montant de 42.301,60 euros prévoit la démolition de murs porteurs et non porteurs et la dépose complète des toitures ; le permis de construire délivré le 21 novembre 2022 autorise des travaux d’extension d’une surface de 31,21 m2 qui ont conduit à la mise à nu de l’ossature de la villa dont la toiture a été refaite à neuf et au remplacement de la totalité des éléments du second œuvre (planchers non porteurs, huisseries, cloisons intérieures, installations sanitaires, plomberie, installations électriques, percées dans les planchers pour la construction d’un nouvel escalier).

Par un mémoire en défense enregistré le 2 octobre 2025, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête, en opposant l’absence de moyen fondé.

Le 10 octobre 2025, la SCI Pearl a présenté des pièces, qui n’ont pas été communiquées.

Par une décision du 11 août 2025, le président du tribunal a désigné Mme Lacau, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés par l’article R.222-13 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

En application des dispositions de l’article R.732-1-1 du code de justice administrative, le rapporteur public a été dispensé, sur sa proposition, de présenter des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de Mme Lacau a été entendu au cours de l’audience publique, les parties n’étant ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Pearl, demande la décharge en droits et pénalités de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Paul à raison de la villa située au 25 rue Leconte de L’Isle.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». En vertu de l’article 1415 du même code, la taxe est due « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ».

3. Un immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l’article 1380 du code général des impôts. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, après son achèvement et alors qu’il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de ces dispositions.

4. La société requérante produit un devis n° 014-05/22 établi le 10 mai 2022 pour un montant de 42.301,60 euros prévoyant un rendu de trente-trois à trente-sept jours pour les travaux d’extension de 31,21 m2 de la villa d’une surface initiale de 276,68 m2, autorisés par le permis de construire délivré le 21 novembre 2022. Ce devis prévoit notamment la démolition de murs porteurs et non porteurs ainsi que la dépose complète des toitures. Toutefois, alors que la déclaration d’achèvement des travaux établie le 20 juin 2024 mentionne l’arrêt du chantier le 1er juin 2024 et compte tenu de la durée prévue des travaux, les pièces et les photographies non datées produites par la SCI Pearl ne permettent pas de s’assurer qu’au 1er janvier de l’année 2023 en litige, la villa faisait effectivement l’objet de travaux la rendant dans son ensemble impropre à toute utilisation et lui faisant perdre son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en résulte que la SCI Pearl n’est pas fondée à demander la décharge de la cotisation à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 à raison de ce bien. Sa requête doit, dès lors, être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Pearl est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Pearl et au directeur régional des finances publiques de La Réunion.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2025.

Le magistrat désigné,

M.T. LACAU

La greffière

C. JUSSY

La République mande et ordonne au ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.