Property Tax Assessment Challenge Dismissed

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 30 novembre 2023, la société civile immobilière Pasteur 123, représentée par la société EIF, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie à raison des ensembles immobiliers situés au 1, 11, 13 et 15, square Max Hymans et 83 et 91, boulevard pasteur à Paris (15ème) dont elle est propriétaire au titre des années 2020 et 2021 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, d'une part, le local-type n° 118, situé au onzième niveau du même ensemble immobilier que les locaux litigieux, retenu par le service, doit être écarté au profit du local-type n° 9 du procès-verbal des maisons exceptionnelles commun à tous les arrondissements de Paris, situé 66, avenue Marceau à Paris (8ème) et, d'autre part, compte tenu de la différence de localisation entre les locaux litigieux et le local-type n° 9, la valeur locative du local-type n° 9 doit être minorée de 30% avant l'imposition ;

- à titre subsidiaire, il convient d'appliquer à la valeur locative issue de la comparaison de l'ensemble immobilier litigieux avec le local-type n° 118 une minoration de 30% en raison de la différence de surface entre le local-type n° 118 et les locaux litigieux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mars 2024, la directrice régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la société civile immobilière Pasteur 123 ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Sorin, rapporteur,

- et les conclusions de M. Errera, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Pasteur 123, sise 36, rue de Naples à Paris (8ème), est propriétaire des ensembles immobiliers à usage de bureaux situés au 1, 11, 13 et 15, square Max Hymans et 83 et 91, boulevard Pasteur à Paris (15ème) au titre desquels elle a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2020 et 2021. Par une réclamation contentieuse du 4 octobre 2021, elle a sollicité un dégrèvement partiel des taxes foncières au titre de ces années. Par une décision du 26 septembre 2023, l'administration fiscale a rejeté les dégrèvements sollicités. Par la présente requête, la SCI Pasteur 123 demande au tribunal de prononcer la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie.

Sur le bien-fondé de l'imposition :

2. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. " Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a.

Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " En vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante.

Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code dans sa version applicable au litige : " I.

L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".

3. En premier lieu, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il appartient au juge de l'impôt de statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498.

4. La société requérante propose, à titre principal, de retenir le local-type n° 9 du procès-verbal ME de Paris, situé 66, avenue Marceau à Paris (8ème), d'une valeur locative unitaire de 48,02 euros par mètre carré, comme terme de comparaison des locaux litigieux plutôt que le local-type n° 118 et sollicite une minoration de 30% sur la valeur locative du local-type n° 9 afin de tenir compte de la différence de surface. Elle soutient que la surface et l'affectation du local-type n° 118 sont incomparables avec celles des locaux en litige, à la différence de celles du local-type n° 9.

5. En second lieu, si la société requérante fait valoir que le local-type n° 118 est affecté à des bureaux de recherche, d'une part elle ne le démontre pas dès lors qu'elle ne produit aucun document à l'appui de ses allégations et, d'autre part, elle ne conteste pas que, dans le procès-verbal, ces locaux sont affectés à des bureaux " classiques ", de même type que les locaux en litige. En deuxième lieu, d'une part, le local-type n° 118 retenu par l'administration est situé dans le même ensemble immobilier que les locaux en litige alors, d'autre part, que le local-type n° 9 proposé par la société requérante est situé à environ cinq kilomètres des locaux litigieux dans un arrondissement différent et dans un quartier de natures architecturale et économique différentes de celles des locaux litigieux. En troisième lieu, la circonstance de ce que la surface du local-type n° 9 serait plus comparable à celle des locaux en litige ne suffit, à elle seule, à démontrer la pertinence accrue du local-type n° 9 par rapport au local-type n° 118 comme terme de comparaison des locaux litigieux dès lors, ainsi qu'il a été dit, que l'affectation et la situation des locaux litigieux sont plus comparables à celles du local-type n° 118 qu'à celles du local-type n° 9. En outre, la société requérante ne produit aucune pièce permettant d'apprécier le bien-fondé de ses allégations. Dès lors le moyen tiré du choix du local-type n° 9 comme terme de comparaison des locaux litigieux plutôt que du local-type n° 118, ainsi, par voie de conséquence, que celui tiré de la minoration de 30 % de la valeur locative unitaire du local-type n° 9, doivent être écartés.

6. En quatrième lieu, la société civile immobilière Pasteur 123 soutient, à titre subsidiaire, qu'au regard de la différence de superficie entre le local-type n° 118 et les locaux litigieux, il convient d'appliquer à la valeur locative unitaire du local-type n° 118 une minoration de 30 %. Toutefois, d'une part la superficie n'est pas le critère discriminant pour le choix du local-type et, d'autre part, les deux locaux présentent, au regard de leur affectation, de leur localisation et de leur profil, une valeur locative au mètre carré, qu'il convient de retenir indépendamment de la superficie louée, comparable. En outre, si la requérante fait valoir que la totalité de l'immeuble est destiné, au regard de son agencement et de l'agencement intérieur des locaux, à n'être utilisé que par un seul occupant, elle ne l'établit pas. La société requérante n'est, par suite, pas fondée à solliciter l'application d'une minoration de 30 % sur la valeur locative des locaux litigieux par rapport à la valeur locative du local-type n° 118.

7. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société civile immobilière Pasteur 123 doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société civile immobilière Pasteur 123 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Pasteur 123, et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l'audience du 24 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Sorin, président,

Mme Abdat, conseillère,

Mme Arnaud, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2024.

Le président-rapporteur,

J. SORIN

L'assesseur le plus ancien,

G. ABDATLa greffière,

M.-C. POCHOT

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

2/2-