Administrative Tribunal of Paris Annuls Paris Reference Rent Order, Limiting Retroactive Effects

Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 11 juillet 2025, le tribunal a ordonné, avant dire-droit, un supplément d’instruction tendant à la production par les parties de tous documents lui permettant d’apprécier les conséquences de la rétroactivité de l’annulation pour les divers intérêts publics ou privés en présence et, d’autre part, les inconvénients que présenterait, au regard du principe de légalité et du droit des justiciables à un recours effectif, une limitation dans le temps des effets de l’annulation, et a, en particulier, invité le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris à l’informer du nombre de saisines de la commission départementale de conciliation, dans le cadre de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail, depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à la date de son jugement, dans un délai de deux mois à compter de la mise à disposition au greffe de ce jugement.

Par des mémoires, enregistrés le 11 septembre 2025 et le 2 octobre 2025, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris demande au tribunal, dans l’hypothèse où il ferait droit aux conclusions à fins d’annulation de la requête, de prononcer l’annulation de l’arrêté attaqué avec effet différé.

Il soutient que les intérêts publics et privés en présence s’opposent à ce que le tribunal prononce une annulation rétroactive de l’arrêté attaqué.

Par un mémoire enregistré le 26 septembre 2025, la Ville de Paris demande également au tribunal de prononcer l’annulation de l’arrêté attaqué avec effet différé.

Elle soutient que les intérêts publics et privés en présence s’opposent à ce que le tribunal prononce une annulation rétroactive de l’arrêté attaqué.

Par un mémoire, enregistré le 29 septembre 2025, Mme D... conclut aux mêmes fins que précédemment et à ce que le tribunal rejette la demande du préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris et de la Ville de Paris tendant à ce que le tribunal module les effets dans le temps de l’annulation de l’acte attaqué.

Elle soutient, outre les moyens déjà soulevés à l’encontre de l’arrêté attaqué et visés dans le jugement avant-dire-droit, qu’il n’est pas démontré que les intérêts publics et privés en présence s’opposent à ce que le tribunal prononce une annulation rétroactive de l’arrêté contesté.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ;

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

- le décret 2014-1334 du 5 novembre 2014 ;

- le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 ;

- le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme de Schotten,

- les conclusions de M. B...,

- les observations de Me Rigeade, pour les requérantes,

- les observations de Mme A... pour les requérants,

- les observations de Me Froger pour la Ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fins d’annulation :

1. Ainsi que cela ressort des motifs du jugement avant-dire droit du 11 juillet 2025 du tribunal, les requérantes sont fondées à soutenir que le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, a commis une erreur de droit dans les modalités de détermination des catégories de logement et des secteurs géographiques qui entache d’illégalité l’arrêté attaqué du 30 mai 2023 par lequel il a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris à compter du 1er juillet 2023. Il y a lieu, par suite, d’annuler cet arrêté.

Sur l’effet différé de l’annulation prononcée :

2. L’annulation d’un acte administratif implique en principe que cet acte est réputé n’être jamais intervenu. Or, s’il apparaît que cet effet rétroactif de l’annulation est de nature à emporter des conséquences manifestement excessives en raison tant des effets que cet acte a produits et des situations qui ont pu se constituer lorsqu’il était en vigueur, que de l’intérêt général pouvant s’attacher à un maintien temporaire de ses effets, il appartient au juge administratif - après avoir recueilli sur ce point les observations des parties et examiné l’ensemble des moyens, d’ordre public ou invoqués devant lui, pouvant affecter la légalité de l’acte en cause - de prendre en considération, d’une part, les conséquences de la rétroactivité de l’annulation pour les divers intérêts publics ou privés en présence et, d’autre part, les inconvénients que présenterait, au regard du principe de légalité et du droit des justiciables à un recours effectif, une limitation dans le temps des effets de l’annulation. Il lui revient d’apprécier, en rapprochant ces éléments, s’ils peuvent justifier qu’il soit dérogé au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses et, dans l’affirmative, de prévoir dans sa décision d’annulation, ou, lorsqu’il a décidé de surseoir à statuer sur cette question, dans sa décision relative aux effets de cette annulation, que, sous réserve des actions contentieuses engagées à la date de sa décision prononçant l’annulation contre les actes pris sur le fondement de l’acte en cause, tout ou partie des effets de cet acte antérieurs à son annulation devront être regardés comme définitifs ou même, le cas échéant, que l’annulation ne prendra effet qu’à une date ultérieure qu’il détermine.

3. Il résulte de l’instruction, et notamment des réponses des parties à la mesure d’instruction ordonnée par le jugement avant-dire droit du 11 juillet 2025, en particulier des éléments produits par le préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris qui n’est pas utilement contredit sur ce point, que le pourcentage de baux conclus ou renouvelés entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 dont le montant du loyer a été fixé au-delà du plafond loyer de référence majoré est égal à 28 % du total des baux conclus pour cette période, et qu’ils concernent 66 % des logements de moins de 20 m², dont sont locataires les personnes les plus précaires. Par ailleurs, il est constant que le nombre d’actions contentieuses effectivement engagées à la date du présent jugement, et pour lesquelles une limitation dans le temps des effets de l’annulation serait sans conséquence, est seulement de l’ordre d’une quarantaine. Dans ces conditions, une annulation rétroactive de cet arrêté serait susceptible de priver la majorité de ces locataires de la possibilité qui leur est toujours offerte d’engager une action contentieuse, le délai de prescription de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 23 novembre 2018, n’étant pas épuisé à la date du présent jugement. Il en résulte que, dans les circonstances de l’espèce, une telle annulation rétroactive de l’arrêté du 30 mai 2023 serait susceptible d’entraîner, pour les nombreux intérêts privés en présence, des conséquences manifestement excessives au regard de l’objectif poursuivi par l’arrêté litigieux qui est de modérer la hausse des loyers afin de maintenir une offre locative abordable dans le parc privé et de favoriser la mixité sociale dans la ville. Dans ces conditions, il y a lieu de limiter dans le temps les effets de l’annulation et, compte tenu de ce que l’arrêté contesté n’a produit effet que du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et n’est, dès lors, plus susceptible de donner lieu à régularisation, de disposer que, sous réserve des actions contentieuses déjà engagées à la date du présent jugement contre les actes pris sur son fondement, ses effets doivent être regardés comme définitifs.

Sur les frais liés au litige :

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme totale de 1 800 euros à verser aux requérantes.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 30 mai 2023 par lequel le préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris à compter du 1er juillet 2023 est annulé. Toutefois, sous réserve des actions contentieuses engagées à la date du présent jugement à l’encontre des actes pris sur son fondement, les effets antérieurs à cette annulation doivent être réputés définitifs.

Article 2 : Il est mis à la charge de l’Etat la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative à verser aux requérantes.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme C... D..., à l’Union nationale des propriétaires immobiliers, à la Ville de Paris et au ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris.

Délibéré après l'audience du 3 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Weidenfeld, présidente,

M. Nourisson, premier conseiller,

Mme de Schotten première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2025.

La rapporteure,

K. de Schotten

La présidente,

K. Weidenfeld

Le greffier,

Lemieux

La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.