Property Owner v. State: Provisional Damages for Unenforced Eviction Assistance

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 18 décembre 2023, le 20 janvier et le 22 février 2024, la société civile immobilière (SCI) LYK, représentée par Me Steck, demande au juge des référés, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner l'État (préfet de la Seine-Saint-Denis) à lui verser une provision d'un montant de 10 736 euros au titre de la période allant du 3 octobre 2021 au 31 octobre 2022, somme à parfaire et augmentée des intérêts au taux légal calculés du jour de la réception de sa demande d'indemnisation jusqu'au parfait règlement, et capitalisation de ces intérêts, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir ;

2°) de sanctionner la proposition transactionnelle prévoyant une indemnité d'un montant de 10 736 euros couvrant la période allant du 3 octobre 2021 au 31 octobre 2022 à son profit ;

3°) de mettre à la charge de l'État une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a donné en location en janvier 2018 un local à usage d'habitation situé 19 rue Ferragus à Aubervilliers à M. A, lequel a cessé de régler régulièrement les loyers appelés ; l'expulsion de ce locataire a été ordonnée par une ordonnance du juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers du 16 novembre 2020 ; le concours de la force publique a été requis le 2 août 2021 et n'a pas été accordé ; une requête en indemnisation a été présentée auprès de la sous-préfecture de Saint-Denis le 13 septembre 2022 ; une proposition de transaction a été adressée par l'autorité préfectorale le 28 décembre 2022 et signée par l'huissier en sa qualité de mandataire de la SCI LYK ; aucune suite n'a toutefois été apportée au traitement de ce dossier depuis cette date ;

- l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires et le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation ; la créance pesant sur l'État n'est pas sérieusement contestable dans son principe et a été admise dans son montant à hauteur de 10 736 euros ;

- le mail opposé en défense par le préfet de la Seine-Saint-Denis n'est pas produit et celui-ci admet le caractère non sérieusement contestable de la créance dont elle se prévaut ; la proposition transactionnelle n'emporte aucunement un renoncement aux actions judiciaires pour la période postérieure au 31 octobre 2022 s'il en était besoin ; la transaction produite par le préfet n'est par ailleurs toujours pas signée et ne satisfait pas à la condition de forme posée par l'article 2044 du code civil qui la définit comme un contrat écrit.

Par un courrier du 20 décembre 2023, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de ce que le contentieux n'a pas été lié par une décision préalable en méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-1 du code de justice administrative applicable aux demandes de provision présentées sur le fondement de l'article R. 541-1 du code de justice administrative (cf. CE, 7 juillet 2023, n°471401).

La SCI LYK a produit le 3 janvier 2024 des observations sur le moyen relevé d'office par le courrier du 20 décembre 2023 par lesquelles elle conclut à la recevabilité de son action suite à l'envoi de la lettre du 13 septembre 2022 qu'elle produit ainsi que l'accusé de réception et une seconde demande en décembre 2023, lesquelles ont été communiquées.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 8 janvier 2024 et le 13 février 2024, le préfet de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la proposition de transaction amiable a été retournée signée le 24 janvier 2023, que l'engagement pris en signant cette transaction n'est pas contesté et qu'il n'est pas responsable du retard dans son paiement du fait d'une abstention de l'huissier d'un pouvoir ou d'un mandat lui permettant de percevoir les fonds à la place de la société LYK ;

- conformément aux dispositions des articles 2044 et 2052 du code civil, la société requérante a conclu une transaction par laquelle elle a renoncé de matière définitive et sans réserve à toute action judiciaire ; sa demande est, dans cette mesure, dépourvue d'objet ;

- le document manquant a toutefois été transmis à la sous-préfecture de Saint-Denis et le règlement de la transaction devrait intervenir rapidement.

Par ordonnance du 23 février 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 15 mars 2024.

Par un courrier du 15 mai 2024, le préfet de la Seine-Saint-Denis a été invité à produire, sous le régime des dispositions de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, des observations sur la finalisation du protocole transactionnel évoqué par les parties, la période de temps qu'il concerne et le caractère effectif du versement des sommes qu'il prévoit.

Il n'a pas produit d'observations sur ce point.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code des procédures civiles d'exécution ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Silvy, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) LYK est la propriétaire d'un logement situé 19 rue Ferragus à Aubervilliers (93300) lequel a été loué à un particulier en vertu d'un contrat de bail du 25 janvier 2018. Par une ordonnance du 16 décembre 2020, le juge des référés du tribunal de proximité d'Aubervilliers, constatant l'acquisition à compter du 9 décembre 2018 de la clause résolutoire insérée dans ce bail, a ordonné au locataire de quitter les lieux et, en cas d'inexécution, son expulsion au besoin avec le concours de la force publique. Après avoir vainement sollicité le 2 août 2021 le concours de la force publique auprès du préfet de la Seine-Saint-Denis afin de faire évacuer le logement mentionné ci-dessus, la société LYK a adressé une requête en indemnisation préalable au sous-préfet de Saint-Denis par un acte d'huissier du 13 septembre 2022. Par la présente requête, la SCI LYK demande au juge des référés de condamner l'État à lui verser une provision d'un montant à titre principal de 10 736 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de ce refus.

Sur les conclusions tendant au versement d'une provision :

2. Aux termes de l'article R. 541-1 du code de justice administrative : " Le juge des référés peut, même en l'absence d'une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l'a saisi lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il peut, même d'office, subordonner le versement de la provision à la constitution d'une garantie ".

3. Il résulte des dispositions précitées de l'article R. 541-1 du code de justice administrative que pour regarder une obligation comme non sérieusement contestable, il appartient au juge des référés de s'assurer que les éléments qui lui sont soumis par les parties sont de nature à en établir l'existence avec un degré suffisant de certitude. Dans ce cas, le montant de la provision que peut allouer le juge des référés n'a d'autre limite que celle résultant du caractère non sérieusement contestable de l'obligation dont les parties font état. Dans l'hypothèse où l'évaluation du montant de la provision résultant de cette obligation est incertaine, le juge des référés ne doit allouer de provision, le cas échéant assortie d'une garantie, que pour la fraction de ce montant qui lui paraît revêtir un caractère de certitude suffisant.

4. Aux termes de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution : " l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation ". Aux termes de l'article R. 153-1 du même code : " Si l'huissier de justice est dans l'obligation de requérir le concours de la force publique, il s'adresse au préfet. () / Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus ".

5. Lorsqu'un propriétaire auquel le préfet a refusé le concours de la force publique pour l'exécution d'un jugement ordonnant l'expulsion des occupants d'un local conclut avec ces derniers un accord leur reconnaissant le droit de se maintenir durablement dans les lieux, il est réputé renoncer au bénéfice de sa réquisition, de sorte que la responsabilité de l'État cesse dès la conclusion de l'accord et ne peut, le cas échéant, être à nouveau engagée qu'à la suite du rejet d'une nouvelle demande de concours de la force publique.

6. Il résulte de l'instruction que l'ordonnance du juge des référés d'Aubervilliers présente un caractère définitif et il n'est ni allégué ni établi que l'occupant sans titre du logement appartenant à la SCI LYK ou une personne agissant pour son compte aurait procédé au règlement à cette société des sommes dues au titre de la période écoulée entre le 3 octobre 2021 et le 31 octobre 2022, date d'arrêt provisoire des comptes. Il résulte également des pièces complémentaires fournies par la requérante qu'une réclamation indemnitaire a bien été adressée le 13 septembre 2022 et reçue le 14 septembre 2022, puis confirmée par une seconde démarche du 22 décembre 2023. Le montant de 10 736 euros de la provision demandée, calculé à partir du montant du loyer mensuel de 830 euros fixé au bail, n'est pas contesté par le préfet de la Seine-Saint-Denis qui avait formulé une proposition de transaction portant sur ce même montant. Si le projet de transaction adressé par l'autorité préfectorale a effectivement été signé par l'huissier instrumentaire agissant au nom et pour le compte de la SCI LYK, la version de cet acte produit en défense par le préfet de la Seine-Saint-Denis ne comporte pas la signature d'un représentant de l'État compétent pour ordonner un tel paiement et aucun accord de volontés des parties n'est par suite intervenu en l'état de l'instruction. Enfin, le préfet de la Seine-Saint-Denis, saisi sur ce point d'une mesure d'instruction à laquelle il n'a pas répondu, n'allègue ni n'établit avoir procédé au versement effectif de l'indemnisation envisagée par ce projet de transaction.

7. Il résulte, dès lors, de l'instruction que ni le principe ni le montant de la créance alléguée par la SCI LYK ne sont sérieusement contestables. Il y a lieu, par suite et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité devant le juge du référé de l'article R. 541-1 du code de justice administrative de conclusions tendant à homologuer une transaction, de condamner le préfet de la Seine-Saint-Denis à verser à la société requérante une somme d'un montant de 10 736 euros à titre de provision.

8. Cette indemnité provisionnelle doit également être majorée de l'intérêt légal à compter de la date d'enregistrement de la seconde demande indemnitaire, soit à compter du 3 janvier 2024 (cf. CE, 2 avril 2004, n° 256504).

Sur les frais de justice :

9. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

10. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le juge des référés ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'État (préfet de la Seine-Saint-Denis) la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la SCI LYK et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L'État est condamné à verser à la SCI LYK une provision de 10 736 euros au titre de la période d'occupation du 3 octobre 2021 au 31 octobre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2024.

Article 2 : L'État versera à la SCI LYK une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière LYK et au préfet de la Seine-Saint-Denis.

Fait à Montreuil, le 17 juillet 2024.

Le juge des référés,

J.-A. SILVY

La République mande et ordonne au ministre de l'intérieur et des outre-mer en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.