Owner v. Prefect: Suspension of Uninhabitability Order Due to Economic Hardship and Doubt over Legal Grounds

Vu la procédure suivante :

Par une ordonnance (n° 2302154) en date du 21 mars 2023, le juge des référés du tribunal administratif de Melun a rejeté la requête de la société civile immobilière " CF6 Immo " tendant, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 12 janvier 2023 par lequel la préfète du Val-de-Marne a déclaré impropre à l'habitation, en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, le local aménagé au 2ème étage, porte droite, de l'immeuble situé 6-8 avenue du colonel B à Bonneuil-sur-Marne (Val-de-Marne), parcelle cadastrée F16 et F118, et portant obligation de relogement des occupants du local.

La société civile immobilière " CF6 Immo " a formé devant le Conseil d'Etat, le 5 avril 2023, un pourvoi contre cette ordonnance, lequel, le 14 novembre 2023, l'a annulée et a renvoyé l'affaire devant le tribunal administratif de Melun.

La requête ainsi renvoyée a été communiquée le 17 novembre 2023 à la préfète du Val-de-Marne qui n'a présenté aucun mémoire en défense.

Par un mémoire enregistré le 30 novembre 2023, la société civile immobilière " CF6 Immo ", représenté par Me Zahedi, conclut aux mêmes fins que dans sa requête initiale et demande la condamnation de l'Etat (préfète du Val-de-Marne) au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu :

- la décision du 12 janvier 2023,

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de la santé publique ;

- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement ;

- le code de justice administrative.

Par une requête enregistrée le 3 mars 2023 sous le numéro 2302155, la société civile immobilière " CF6 Immo " a demandé l'annulation de la décision contestée du 12 janvier 2023.

La présidente du tribunal administratif de Melun a désigné M. Aymard, vice-président, pour statuer en tant que juge des référés en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative.

Après avoir, au cours de l'audience du 1er décembre 2023, présenté son rapport en présence de Mme Do Novo, greffière d'audience, et entendu les observations de Me Miagkoff, représentant la société civile immobilière " CF6 Immo ", requérante, qui indique que la maison n'est plus occupée par ses habitants, que l'arrêté rend impossible toute relocation, que la société ne perçoit plus de loyers depuis le mois de janvier 2023 et que l'arrêté est illégal car il n'a pas tenu compte de la surface réelle habitable et des facilités qu'il comporte.

La préfète du Val-de-Marne, dûment convoquée, n'était ni présent ni représentée.

Considérant ce qui suit :

1 La société civile immobilière " CF6 Immo " est propriétaire d'un appartement à Bonneuil-sur-Marne (Val-de-Marne) de 28 m² au sol composé de deux pièces dont l'une avec coin cuisine et d'une salle d'eau. Par un arrêté du 12 janvier 2023, la préfète du Val-de-Marne a déclaré ce local impropre par nature à l'habitation et ordonné le relogement de ses occupants dans un délai de deux mois. La société civile immobilière " CF6 Immo " a contesté la légalité de cet arrêté par une requête enregistrée le 3 mars 2023 et a assorti sa demande d'une requête en référé suspension qui a été rejetée par une ordonnance du juge des référés du présent tribunal du 21 mars 2023, laquelle a toutefois été annulée par le Conseil d'Etat dans une décision du 14 novembre 2023 qui a renvoyé l'affaire devant le présent tribunal.

Sur les conclusions sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2 Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : "Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision".

Sur l'urgence

3 Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande de suspension d'une décision refusant la délivrance d'un titre de séjour, d'apprécier et de motiver l'urgence compte tenu de l'incidence immédiate du refus de titre de séjour sur la situation concrète de l'intéressé. Cette condition d'urgence sera en principe constatée dans le cas d'un refus de renouvellement du titre de séjour, comme d'ailleurs d'un retrait de celui-ci.

4 En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la société a dû prendre en charge le relogement des habitants de son local depuis le mois de mars 2023 et qu'elle ne perçoit plus de loyer depuis le mois de janvier 2023, mettant en péril son équilibre économique. La condition d'urgence est donc satisfaite.

Sur le doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige :

5 Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation : " La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat. " Aux termes de l'article L. 511-2 du même code : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / () / 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique ". Aux termes de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique : " Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation ".

6 Aux termes de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 susvisé : " Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation ".

7 En application de ces dispositions, un local ne peut être qualifié d'impropre par nature à l'habitation, au sens de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le décret du 30 janvier 2002.

8 En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le bien immobilier, objet de l'arrêté préfectoral litigieux, aménagé sous les combles en vue de son habitation, présente une superficie de 28 m² et comporte deux pièces dont l'une, de 14 m², comprend sur la moitié de sa surface une mezzanine en bois qui supporte un chauffe-eau électrique et des espaces de rangement. S'il est vrai que, sous cette mezzanine, la hauteur disponible n'est que de 2,10 m, cette circonstance n'est pas de nature à permettre de retenir le caractère " impropre par nature à l'habitation " du local en cause, compte tenu de la configuration des lieux et notamment du caractère réversible des aménagements litigieux, au regard des dispositions rappelées au point 5.

9 En second lieu, il ressort également des pièces du dossier, et il n'est pas contesté par la préfète du Val-de-Marne, qui n'a présenté aucun mémoire en défense, que les désordres relevés dans le local, à savoir une installation électrique vétuste, la présence d'auréoles et de cloques d'infiltration sur les parties basses des cloisons de la cuisine et de la salle d'eau, ainsi que d'importantes traces d'humidité avec développement de moisissures sur les murs et les plafonds, un mode de chauffage insuffisant, la présence de rongeurs et des revêtements dégradés, ont fait l'objet d'une intervention de la part de la société propriétaire qui y a apporté les solutions nécessaires, quand bien même elle n'en serait pas la responsable mais qu'elles seraient dues au défaut d'entretien de la part des occupants.

10 Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que le moyen tiré de l'erreur de droit entachant la décision du 12 janvier 2023 par laquelle la préfète du Val-de-Marne a déclaré impropre à l'habitation son local est de nature à créer un doute sérieux sur sa légalité.

11 Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que, les deux conditions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative étant réunis, il y a lieu de prononcer la suspension de l'exécution de la décision contestée, sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête.

Sur les frais du litige :

12 Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat (préfète du Val-de-Marne) une somme de 2500 euros qui sera versée à la société civile immobilière " CF6 Immo " en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1erer : L'exécution de l'arrêté n° 2023/129 du 12 janvier 2029 de la préfète du Val-de-Marne déclarant impropre à l'habitation, en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, le local aménagé 2ème étage porte droite de l'immeuble sis 6-8 avenue du Colonel B à Bonneuil-sur-Marne (parcelle cadastrale : F 16 et F 118), appartenant à la société civile immobilière " CF6 Immo " est suspendue.

Article 2 : L'Etat (préfète du Val-de-Marne) versera une somme de 2.500 euros à la société civile immobilière " CF6 Immo " en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière " CF6 Immo " et au ministre de la santé et de la prévention.

Copie en sera communiquer à la préfète du Val-de-Marne.

Le juge des référés, La greffière,

A : M. AymardA : M. Do Novo

La République mande et ordonne au ministre de la santé et de la prévention en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

La greffière,