Company v. City of Paris: Prescription of Damages Claim for Unexecuted Building Permit

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés le 25 mai 2023 et le 17 janvier 2025, la société à responsabilité limitée Arca Immobilier, représentée par Me Cotillon, demande au tribunal :

1°) de condamner la Ville de Paris à lui verser la somme globale de 1,89 million d’euros sauf à parfaire, assortie des intérêts au taux légal, en réparation des dommages qu’elle a subis ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

la décision attaquée d’injonction de la Ville de Paris visant à imposer au pétitionnaire la réalisation de logements intermédiaires est illégale ;

le préjudice dû à la perte de chance d’un projet alternatif s’établit à 1,89 millions d’euros ;

l’ensemble des frais engagés à indemniser s’élèvent à 252 161,60 euros.

Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire, enregistrés le 19 décembre 2024 et le 25 janvier 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête et, dans le dernier état de ses écritures, à la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

la requête est irrecevable, la décision génératrice du litige étant atteinte par la prescription quadriennale ;

les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 20 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 10 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi du 31 décembre 1968 ;

- le code de la construction et de l’habitat ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A...,

- les conclusions de M. Gualandi, rapporteur public,

- et les observations de Me Soussin, représentant la Ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

Le 14 novembre 2017, la société Arca Immobilier a déposé une demande de permis de construire pour la construction d’une résidence étudiante de 73 appartements avec un commerce au rez-de-chaussée, après démolition du bâtiment existant. Elle a joint une demande de dérogation à l’article UG 10.2 du Plan local d’urbanisme relatif aux règles de hauteurs, ainsi que, à la demande de la Ville de Paris, un courrier d’engagement d’intégrer 30% de logements locatifs intermédiaires. Par arrêté du 29 mai 2018, le permis de construire n° PC 075 118 17 V0029 a été délivré au pétitionnaire. L’opération autorisée n’étant pas financièrement réalisable, le permis de construire n’a pas été exécuté dans son délai de validité, le 30 mai 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2023, la société Arca Immobilier a formé une recours indemnitaire préalable auprès de la Ville de Paris aux fins d’obtenir une indemnisation des préjudices subis.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la Ville de Paris :

Aux termes de l’article 1 de la loi du 31 décembre 1968 : « Sont prescrites, au profit de l'Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n'ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis. (…) ». Aux termes de l’article 2 de la loi du 31 décembre 1968 : « La prescription est interrompue par : Toute demande de paiement ou toute réclamation écrite adressée par un créancier à l'autorité administrative, dès lors que la demande ou la réclamation a trait au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance, alors même que l'administration saisie n'est pas celle qui aura finalement la charge du règlement. Tout recours formé devant une juridiction, relatif au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance, quel que soit l'auteur du recours et même si la juridiction saisie est incompétente pour en connaître, et si l'administration qui aura finalement la charge du règlement n'est pas partie à l'instance. Toute communication écrite d'une administration intéressée, même si cette communication n'a pas été faite directement au créancier qui s'en prévaut, dès lors que cette communication a trait au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance. Toute émission de moyen de règlement, même si ce règlement ne couvre qu'une partie de la créance ou si le créancier n'a pas été exactement désigné. Un nouveau délai de quatre ans court à compter du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle a eu lieu l'interruption. Toutefois, si l'interruption résulte d'un recours juridictionnel, le nouveau délai court à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle la décision est passée en force de chose jugée. »

Il résulte des dispositions précitées que la prescription quadriennale peut être interrompue par toute demande de paiement ou toute réclamation écrite adressée par le demandeur et ayant trait au fait générateur, à l’existence, au montant ou au paiement de la créance, ou tout recours formé devant une juridiction, relatif au fait générateur, au montant ou au paiement de la créance dont se prévaut le demandeur.

La société Arca Immobilier a bénéficié d’un permis de construire PC 075 118 17 V0029 pour la construction d'un bâtiment de R+7 étages sur un niveau de sous-sol à usage de résidence étudiante (73 logements) et de commerce à rez-de-chaussée et sous-sol après démolition totale d'un ensemble immobilier de R+1 étage, qui constitue le fait générateur de la créance demandée et délivré le 29 mai 2018. Les irrégularités susceptibles d’avoir été commises par la Ville de Paris l’ont été au plus tard le 1er janvier 2019, date du début de la prescription quadriennale citée au point précédent. La société Arca Immobilier n’ayant adressé sa demande préalable à la Ville de Paris que le 17 mai 2023, soit plus de 5 mois après l’intervention de la prescription de la créance qu’elle estime détenir sur la Ville de Paris, et n’ayant adressé aucune demande indemnitaire antérieurement, le délai de cette prescription était échu. Il suit de là qu’il y a lieu d’accueillir l’exception de prescription quadriennale opposée en défense.

Il résulte de ce qui a été indiqué au point précédent, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête, que la société Arca Immobilier n’est pas fondée à demander une indemnisation dans le cadre de la délivrance du permis de construire délivré par la Ville de Paris.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de Ville de Paris, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la société requérante demande au titre des frais exposés par elle.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la requérante les sommes demandées par la Ville de Paris au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Arca Immobilier est rejetée

Article 2 : Les conclusions présentées par la Ville de Paris sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Arca et à la Ville de Paris

Délibéré après l'audience du 16 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Patrick Ouardes, président,

Mme Chloé Hombourger, première conseillère,

M. Vadim Melka conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

Le rapporteur

signé

V. A...

Le président,

signé

P. Ouardes

La greffière,

signé

J. Iannizzi

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaire de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.