Property Owners' Association v. Municipality: Suspension of Demolition and Construction Permit Due to Regulatory Non-Compliance

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 novembre 2023 et 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 38 bis rue Michel Gachet, représenté par Me Cagnol, demande au juge des référés :

1°) de suspendre, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution des effets de l'arrêté du 2 février 2023 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à M. C A permis de construire ayant pour objet la démolition d'une habitation individuelle existante et la construction d'une nouvelle habitation individuelle sur un terrain cadastré 829 B 156 situé 38 rue Michel Gachet, ainsi que de la décision rejetant son recours gracieux formé le 28 mars 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et du pétitionnaire la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a qualité pour agir ;

- il a intérêt pour agir eu égard à sa qualité de voisine immédiat et compte tenu des effets du projet sur ses conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien de la copropriété ;

Sur l'urgence :

- les travaux ont commencé et ne sont pas achevés ;

Sur l'existence d'un doute sérieux :

- le projet emporte une modification de la configuration matérielle de l'accès au terrain d'assiette du projet sans que le service gestionnaire de la voie ait été consulté, en méconnaissance de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme ;

- la compétence du signataire du permis de construire n'est pas démontrée ;

- le projet comporte un débord en toiture, en surplomb du domaine public communal sans que les dépendances domaniales concernées aient été préalablement déclassées, en méconnaissance de l'article L. 2122-2 du code général de la propriété des personnes publiques et de l'article R. 431-1 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande ne comporte pas l'accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public en méconnaissance de l'article R. 413-13 du code de l'urbanisme ;

- la toiture terrasse projetée ne présente pas une pente minimale de 2 % en méconnaissance de l'article DG 3.8 du règlement du PLUi ;

- les articles DG 5.2 m) et n) des dispositions générales du PLUi sont méconnus dès lors, d'une part, qu'aucun élément du dossier ne fait mention de l'essence des arbres supprimés et de celle des arbres plantés et d'autre part, que des arbres de haute tige seront implantés à moins de 5 mètres de la piscine enterrée, du garage et du pool-house ;

- le projet méconnaît l'article UB4 d) du règlement du PLUi, en ce qu'il comporte une construction annexe d'une emprise au sol de 11, 24 m2 qui excède manifestement le seuil maximal autorisé ;

- il n'est pas établi que les arbres plantés seraient des arbres de haute tige et que les arbres plantés seraient de qualité identique aux arbres existants, de sorte que l'article UB10 f) et g) du règlement de la zone UB du PLUi est méconnu ;

- le projet n'est pas compatible avec l'OAP QAFU, en ce que les arbres plantés seraient situés à moins de trois mètres de la construction, en ce que le rez-de-chaussée ne se démarque pas du reste de la construction, ne présente pas une sur-hauteur et n'est pas réglé au niveau des rez-de-chaussée des immeubles mitoyens et en ce qu'il ne respecte pas les lignes de composition de la façade ;

- le dossier de demande n'est pas complet au regard des exigences des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme car la notice de présentation ne mentionne pas les partis retenus pour assurer l'insertion du projet au regard des constructions avoisinantes et n'indique pas la nature et l'essence des arbres supprimés et plantés de sorte que le service instructeur n'a pas été mis en mesure d'apprécier la conformité du projet au regard des articles 9 et 10 du règlement de la sone UB et sa conformité au regard de l'OAP QAFU ;

- les documents photographiques ne permettent pas de situer le terrain dans le paysage lointain en méconnaissance de l'article R. 431-10 d) du code de l'urbanisme ;

- il n'entre pas dans l'office du juge de surseoir à statuer pour permettre une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1, ou même de l'article L. 600-5, du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 décembre 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- l'urgence n'est pas caractérisée en l'absence de diligence du syndicat requérant, qui a déposé la requête en référé dix mois après la délivrance du permis de construire ;

- aucun des moyens soulevés n'est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision ;

- en tout état de cause, l'irrégularité tenant à l'absence d'accord du gestionnaire du domaine public et celle tenant à l'existence d'une pente minimale de 2 % de la toiture terrasse peuvent faire l'objet d'une mesure de régularisation au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 décembre 2023, M. C A, représenté par Me Ayoun :

- demande au juge des référés de surseoir à statuer jusqu'à la délivrance du permis de construire modificatif qu'il vient de solliciter ;

- conclut au rejet de la demande de suspension et à la mise à la charge du syndicat requérant de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a déposé le 3 novembre 2023 une demande de permis de construire modificatif qui solutionne tous les points soulevés par le syndicat requérant, il n'y a donc pas d'urgence à suspendre l'exécution des effets de l'arrêté en litige ;

- la demande de suspension doit être rejetée compte tenu du dépôt de la demande de permis de construire modificatif.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête au fond enregistrée sous le n° 2306559.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Hogedez, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 11 janvier 2024 à 14 heures, en présence de M. Brémond, greffier d'audience :

- le rapport de Mme Hogedez, juge des référés ;

- les observations de Me Cagnol, représentant le syndicat requérant, qui a renouvelé, en les développant ou les précisant, les moyens de la requête ;

- celles de M. B, pour la commune de Marseille ;

- et celles de Me Ayoun, pour M. A.

La clôture d'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions aux fins de suspension :

1. Par un arrêté du 2 février 2023, le maire de la commune de Marseille a délivré à M. A un permis de construire l'autorisant à démolir une habitation existante sur un terrain situé 38 rue Michel Gachet et à y construire une nouvelle habitation individuelle, complétée d'une piscine et d'un " pool-house ". Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 38 bis rue Michel Gachet, propriétaire de l'immeuble situé sur la parcelle voisine, a, le 28 mars 2023, présenté un recours gracieux que le maire a implicitement rejeté par une décision née le 28 mai 2023. Par la présente requête en référé, ce syndicat demande au juge des référés de prononcer, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution des effets de ces deux décisions.

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ". Il résulte de ces dispositions que le prononcé d'une ordonnance de suspension de l'exécution d'une décision administrative est subordonné à la réunion cumulative de l'existence d'une situation d'urgence et d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

3. Il n'entre pas dans l'office du juge des référés, saisi afin d'examiner en urgence, la légalité d'une décision administrative et d'en prononcer la suspension le cas échéant, de surseoir à statuer dans l'attente de la délivrance d'un permis de construire modificatif censé épurer le permis initial des vices dont il est supposé être affecté. Les conclusions de M. A tendant à cette fin doivent donc être rejetées.

Sur la condition d'urgence :

4. Il résulte de l'instruction que les travaux de construction du bâtiment principal sont en cours de réalisation, atteignant au jour de l'audience le premier étage de l'immeuble, propriété du syndicat requérant, de sorte que la condition d'urgence doit être regardée comme satisfaite. La circonstance qu'une demande de permis de construire modificatif ait été déposée n'est pas de nature à remettre en cause le respect de cette condition dès lors, notamment, qu'il ne résulte d'aucune des pièces versées aux débats que ce permis ait été délivré, ce qu'ont d'ailleurs confirmé tant le pétitionnaire que la commune de Marseille lors de l'audience publique.

Sur l'existence d'un doute sérieux sur la légalité de la décision :

5. En l'état de l'instruction, les moyens tirés du non-respect de l'article 3.8 des dispositions générales du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence, portant sur la pente minimale que doit présenter une toiture terrasse, et de l'article UB4 d) de ce même règlement, en ce qu'il limite à 5 m² l'emprise au sol des constructions annexes, sont de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté de permis de construire en litige.

6. Les deux conditions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative étant satisfaites, il y a lieu de prononcer la suspension de l'exécution des effets de l'arrêté du 2 février 2023 ainsi que, par suite, ceux de la décision par laquelle le maire de Marseille a implicitement rejeté le recours gracieux formé contre cet arrêté, jusqu'à ce qu'il soit statué sur la demande d'annulation de ces deux décisions.

Sur les frais liés au litige :

7. Le syndicat requérant n'étant pas la partie perdante à l'instance, les conclusions présentées par M. A sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Il y a lieu, en revanche, de mettre la somme de 800 euros à la charge de la commune de Marseille, et une même somme de 800 euros à la charge de M. A, sommes à verser au syndicat requérant en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution des effets de l'arrêté du 2 février 2023 et de la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé le 28 mars 2023 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 38 bis rue Michel Gachet est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué sur la demande d'annulation de ces deux décisions.

Article 2 : La commune de Marseille et M. A verseront, chacun, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 38 bis rue Michel Gachet une somme de 800 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par M. A, aux fins de sursis à statuer et sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.

Article 4 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 38 bis rue Michel Gachet, à M. C A et à la commune de Marseille.

Fait à Marseille, le 15 janvier 2024

La vice-présidente désignée,

juge des référés,

signé

I. Hogedez

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous commissaires à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

P/le greffier en chef,

Le greffier.