Tax Assessment Challenge Based on Property Rental Valuation

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 19 avril 2023, la société à responsabilité limitée Moydom 2, représentée par Me Marguet, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des impositions supplémentaires et pénalités mises à sa charge au titre de l'impôt sur les sociétés et des retenues à la source relatifs aux exercices clos en 2013, 2014 et 2015 et de la contribution sur les revenus locatifs relative aux exercices clos en 2014 et 2015 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la valeur locative du bien en cause retenue par l'administration n'est pas fondée compte tenu des différences entre les termes de comparaison utilisés par celle-ci et le bien en cause, ainsi que des nombreux défauts de ce dernier dont il n'a pas été tenu compte, de sorte que les loyers versés par M. A dépassent la valeur locative véritable du bien.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2023, le directeur par intérim de la direction nationale des vérifications de situations fiscales conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Grossholz,

- et les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société à responsabilité limitée Moydom 2 a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2013, 2014 et 2015 au terme de laquelle, suivant la procédure de rectification contradictoire, l'administration a mis à sa charge au titre desdits exercices des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés sur le fondement des articles 38 et 209 du code général des impôts, motif pris de l'acte anormal de gestion consistant dans les montants auxquels la société en nom collectif Villacota 2, dont la requérante est associée à 99,99% et dont elle est, en cette qualité, imposable sur les bénéfices en application de l'article 8 du code général des impôts, et qui possède la propriété dénommée " château Gairaut " sise à Nice, louée par cette dernière à M. A. L'administration a également mis à la charge de la requérante au titre des mêmes exercices des retenues à la source, sur le fondement des dispositions des articles 111 c, 108 à 117 bis et 119 bis 2 du code général des impôts au titre des distributions bénéficiant à une personne, M. A, qui n'a pas son domicile fiscal ou son siège en France. L'administration a enfin mis à la charge de la requérante au titre des exercices clos en 2014 et 2015 des cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs, motif pris de l'absence de soumission à cette contribution des loyers perçus par la société Villacota 2. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement par deux avis du

6 décembre 2019. Par la présente requête, la société Moydom 2 demande au tribunal de prononcer la décharge des impositions supplémentaires maintenues à sa charge par la décision du 20 février 2023 statuant sur sa réclamation préalable.

Sur les conclusions aux fins de décharge des impositions en litige :

2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

3. Pour établir, ainsi qu'il lui incombe, que les montants des loyers auxquels la propriété en cause a été louée, au cours des exercices en litige, à M. A auraient été inférieurs à la valeur locative de ce bien, dans une mesure telle que cette minoration serait constitutive d'un acte anormal de gestion au sens et pour l'application du principe rappelé au point précédent, l'administration s'est fondée sur une valeur vénale de la propriété en cause, fixée par comparaison à celle d'autres biens, à 16 199 914, 5 euros. Il résulte de l'instruction que l'administration a ramené, postérieurement aux propositions de rectification qu'elle a adressées à la requérante et conformément à l'avis de la commission départementale des impôts des

Alpes-Maritimes du 18 juin 2019, le taux appliqué à cette valeur vénale pour déterminer la valeur locative annuelle, initialement fixé à 4%, à 3%. Il résulte de l'application de ce dernier taux à la valeur vénale retenue par l'administration une valeur locative annuelle de

485 997 euros, supérieure de 16,26% seulement au montant de loyers de 417 996 euros acquitté annuellement par M. A. Au surplus, il résulte de l'instruction et plus précisément des rapports d'expertise des 11 et 12 mars 2014 que la propriété en cause, malgré ses qualités, présente un certain nombre de défauts tels que le très mauvais état des deux terrasses à l'étage et la vétusté du sous-sol, l'accès par des quartiers très populaires d'une part et " en virage et très périlleux ", de l'autre, " l'implantation au dos d'un quartier peu valorisant ", l'absence de garage, et la circonstance que " le confort n'est pas en adéquation avec le niveau actuellement recherché pour ce type de marché " de sorte qu' " une rénovation et une mise à niveau s'imposent, dont le coût serait très onéreux ", dont l'administration ne démontre pas la prise en compte dans son évaluation par comparaison aux autres biens. Dans ces conditions, l'administration ne peut être regardée comme rapportant la preuve, qui lui incombe, de l'acte anormal de gestion invoqué. Il en résulte que la requérante est fondée à demander à être déchargée des impositions en litige en matière d'impôt sur les sociétés et de retenue à la source. Elle est en outre fondée à demander la décharge des cotisations supplémentaires à la contribution sur les revenus locatifs mises à sa charge au titre des années 2014 et 2015 en tant que cette contribution a été assise sur une renonciation à produits.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 800 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E:

Article 1er : La société Moydom 2 est déchargée des impositions supplémentaires et pénalités mises à sa charge au titre de l'impôt sur les sociétés et des retenues à la source relatifs aux exercices clos en 2013, 2014 et 2015, ainsi que des cotisations supplémentaires à la contribution sur les revenus locatifs mises à sa charge au titre des années 2014 et 2015 en tant que cette contribution a été assise sur une renonciation à produits.

Article 2 : L'Etat versera à la société Moydom 2 une somme de 1 800 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Moydom 2 et à la directrice de la direction nationale des vérifications de situations fiscales.

Délibéré après l'audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Truilhé, président,

Mme Grossholz, première conseillère,

Mme Ostyn, conseillère,

Rendu public par mise à disposition du greffe le 20 mai 2025.

La rapporteure,

Signé

C. GROSSHOLZ

Le président,

Signé

J.-C. TRUILHELa greffière,

Signé

S. RUBIRALTA

La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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