Municipality's Preemption Decision Annulled for Lack of Specific Public Project Justification

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 8 août 2023, 28 août 2023 et 17 novembre 2023, la société Foncière pro, représentée par Me Willm, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 19 juillet 2023 n° 2023-326 par laquelle le maire de la commune de Salon-de-Provence a exercé son droit de préemption pour les lots n° 2, 4, 6, 21 et 12 d'un bien situé 133 cours Ginon dans un immeuble en copropriété cadastré section AC n° 174 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Salon-de-Provence la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'auteur de l'acte est incompétent en l'absence de transmission de la décision de la présidente de la métropole Aix-Marseille-Provence déléguant le droit de préemption au maire de Salon-de-Provence et en l'absence de publication de cette décision au registre dématérialisé des décisions métropolitaines comme prévu par les articles L. 2131-1 et R. 2131-1A du code général des collectivités territoriales ;

- le motif de préemption méconnait les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- la commune ne justifie pas de l'antériorité et de la réalité du projet dont elle se prévaut ;

- il n'est pas justifié par un intérêt général suffisant ;

- la décision de préemption est tardive, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2023, la commune de Salon-de-Provence, représentée par Me Blanchard, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 12 avril 2024 a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Houvet ;

- les conclusions de Mme Giocanti, rapporteur public ;

- les observations de Me Voskarides pour la commune et de Me Karbowiak pour la société Foncière pro.

Considérant ce qui suit :

1. Par un acte du 4 avril 2023, les consorts A ont signé avec la société Foncière pro un compromis de vente d'un ensemble immobilier correspondant aux lots n° 2, 4, 6, 12 et 21 de l'immeuble situé 133 Cours Gimon, à Salon-de-Provence. Ce bien étant situé dans le périmètre du droit de préemption urbain, une déclaration d'intention d'aliéner a été notifiée à la commune, reçue le 11 avril 2023. Par décision du 19 juillet 2023, le maire de la commune a décidé d'exercer le droit de préemption urbain par arrêté signifié à la requérante le 20 juillet suivant. Acquéreur évincé, la société requérante demande au tribunal d'annuler cette décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme dans sa version applicable : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. () ". Aux termes de l'article L. 310-1 du même code dans sa version applicable : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. ".

3. Il résulte des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

4. La décision attaquée mentionne que pour réaliser son projet d'un nouveau grand centre-ville salonais s'appuyant sur une diversité et une qualité du petit commerce à protéger, la commune s'inscrit dans le dispositif " envie de ville ", piloté par la métropole Aix-Marseille-Provence, qu'elle a délimité un périmètre de vigilance et d'actions et établit une convention avec la métropole et l'établissement public foncier de la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Néanmoins, si la décision attaquée se réfère dans ses motifs au droit de préemption urbain et au droit de préemption commercial, elle se fonde uniquement sur le premier dans son dispositif, qui doit donc être regardé comme le seul fondement de son action. En outre, la société actuellement titulaire du bail commercial du local objet de la préemption est un commerce proposant des prestations esthétiques. La commune n'expose à aucun moment ce qu'elle souhaite réaliser avec ce local à l'issue de la préemption, elle ne fait pas non plus référence à une action ou une opération d'aménagement en cours ou en projet. La seule référence à une volonté de créer un nouveau centre-ville, prévu par le projet d'aménagement et de développement durable adopté en 2015, huit années avant la décision attaquée, ou à la convention tripartite, qui n'est pas mise en œuvre en l'espèce, apparait insuffisante alors que la commune indique également que le titulaire du bail actuel a vocation à demeurer dans le local et que ce dernier a vocation à rester commercial. Si la décision indique en outre que " l'activité actuellement en place ne nécessite aucunement d'être située en façade principale de cours historique du centre-ville au regard du faible flux de chalands généré ", la commune n'étaye cette allégation par aucune pièce du dossier ni ne fait état d'aucune réflexion en cours sur le devenir du bien préempté. Ainsi, dès lors que le bien préempté est déjà un commerce et que la commune n'a pas de projet particulier pour celui-ci, la société requérante est fondée à soutenir que la décision litigieuse n'est pas suffisamment justifiée et est entachée d'erreur de droit.

5. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme aucun autre moyen n'est de nature, en l'état de l'instruction, à conduire à l'annulation de la décision contestée.

6. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante est fondée à demander l'annulation de la décision du 19 juillet 2023.

Sur les frais d'instance :

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme demandée par la commune au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune la somme de 1 500 euros à verser à la société Foncière pro au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La décision du 19 juillet 2023 est annulée.

Article 2 : La commune de Salon-de-Provence versera à la société Foncière pro la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Salon-de-Provence et à la société Foncière pro.

Délibéré après l'audience du 10 juin 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Salvage, président,

- Mme Le Mestric, première conseillère,

- Mme Houvet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2024.

La rapporteure,

Signé

A. HOUVETLe président,

Signé

F. SALVAGE

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.

N°2307466