Property Tax Discharge for Vacancy Denied Due to Voluntary Renovation

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 29 novembre 2023, et un mémoire enregistré le 2 mai 2024, la société civile immobilière (SCI) Colliou and Co demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 dans la commune de Notre-Dame-de-Bondeville.

La SCI Colliou and Co soutient que :

- le prolongement de la vacance et le retard de la mise en location du bien taxé sont indépendants de sa volonté dès lors qu'elle ignorait que le local devait faire l'objet d'importants travaux de rénovation, et non d'un simple rafraichissement ;

- elle ignorait devoir déposer un permis de louer auprès de la mairie.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 avril 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient qu'aucun moyen n'est fondé.

Vu :

- la décision par laquelle le président a désigné M. Minne comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l'article R. 222-13 du code de justice administrative ;

- la décision par laquelle le président de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience en application de l'article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique, le rapport de M. Minne, magistrat désigné, a été présenté.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Colliou and Co, propriétaire depuis le 25 octobre 2021 d'une maison d'habitation située à Notre-Dame-de-Bondeville, demandait, dans sa requête introductive d'instance, de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2023 à raison de ce bien. Elle demande également, dans son mémoire en réplique, la décharge de la même taxe au titre de l'année 2022.

2. Les dispositions du I de l'article 1389 du code général des impôts subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l'immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère contraint de la vacance s'apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

3. Il résulte de l'instruction que l'acquisition de la maison en cause, par acte du 25 octobre 2021, est concomitante de la mise en place, à compter du 1er octobre 2021, par la commune de Notre-Dame-de-Bondeville, du dispositif d'autorisation préalable de mise en location de logement prévu par les articles L. 635-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation. S'il apparaît suffisamment établi, par les explications et précisions apportées à l'appui de la requête, que la SCI Colliou and Co avait acquis le local en vue de le donner en location, elle ne produit aucune justification des démarches effectuées auprès des services municipaux au cours des années 2022 et 2023 afin de savoir si l'état du bien permettait son occupation par un locataire.

La production d'une notice diffusée publiquement par la commune de Notre-Dame-de-Bondeville ne peut tenir lieu de telles démarches en l'absence, par ailleurs, de toute justification d'une rencontre en mairie ou d'échanges de correspondances avec la collectivité locale. Le premier et seul indice d'une telle démarche réside dans l'accusé de réception du dépôt en mairie du dossier de demande d'autorisation de mise en location le 9 octobre 2023, postérieurement à la décision de rejet de la réclamation tendant au dégrèvement de la taxe foncière due au titre de l'année 2023.

S'il peut également être tenu pour établi que la maison, achetée moyennant des travaux à prévoir, souffrait de divers défauts et désordres affectant en particulier deux cheminées et l'installation électrique, leur étendue, telle qu'elle résulte notamment des comptes rendus de diagnostic et devis produits, ne révèle pas un état de dégradation tel qu'il rendait l'immeuble impropre à sa location en raison de son insalubrité ou de son indignité. La SCI Colliou and Co indique du reste elle-même que la maison était occupée jusqu'à peu de temps avant la vente sans soutenir que cet habitant vivait dans un environnement insalubre.

Les réparations de cheminées et les interventions sur les réseaux électriques et de plomberie, dont la société requérante n'ignorait rien de l'étendue en acquérant la maison, ainsi que les travaux de remise au propre des planchers et des murs effectués pendant une période deux années après l'achat ne constituent donc pas, en l'espèce, une situation de vacance résultant d'une circonstance indépendante de sa volonté. Par suite, elle n'est pas fondée à demander le bénéfice du dégrèvement prévu au I de l'article 1389 du code général des impôts.

4. Il résulte de ce qui précède que la SCI Colliou and Co n'est pas fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 dans la commune de Notre-Dame-de-Bondeville.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Colliou and Co est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Colliou and Co et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2024.

Le magistrat désigné,

signé

P. MINNELe greffier,

signé

N. BOULAY

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N. BOULAY

N°2304770