Property Company v. Municipality Regarding Preempted Lot Sale Validity

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 18 avril 2023 et 19 février 2024, la société civile immobilière (SCI) Daive, représentée par Me Genies, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision implicite du 27 février 2022 de la commune de Saint-Ouen-sur-Seine rejetant la demande d'annulation et de retrait de la délibération DL/22/137 relative à la cession des lots n° 3, 4 et 7 sis 1, rue Louis Dain à Saint-Ouen-sur-Seine relevant du patrimoine diffus de la Ville adoptée par le conseil municipal le 26 septembre 2022 ;

2°) d'annuler la délibération DL/22/137 du conseil municipal de Saint-Ouen-sur-Seine du 26 septembre 2022 ;

3°) d'enjoindre à la commune de Saint-Ouen-sur-Seine de procéder au retrait de la délibération DL/22/137 et de lui proposer l'acquisition des lots n° 3, 4 et 7 situés au 1, rue Louis Dain dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Ouen-sur-Seine le versement d'une somme de 3 600 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- le mémoire en défense a été signé par une personne incompétente et n'est pas recevable ;

- la décision rejetant sa demande préalable est illégale dès lors qu'elle n'est pas motivée ;

- la délibération est entachée d'un vice de procédure ;

- elle est entachée d'une erreur de droit au regard de l'article L. 213-11 et de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 novembre 2023 et 8 mars 2024, la commune de Saint-Ouen-sur-Seine, représentée par son maire, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les mémoires en défense sont recevables ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

L'instruction a été close le 15 mars 2024 par une ordonnance du 20 février 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Laforêt, rapporteur,

- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,

- et les observations de Me Genies, représentant la SCI Daive et celles de Mme A pour la commune de Saint-Ouen-sur-Seine.

Considérant ce qui suit :

1. Par une décision du 27 mars 2015, le maire de Saint-Ouen-sur-Seine a fait usage de son droit de préemption sur les lots n°3, 4 et 7 de la copropriété située 1, rue Louis Dain sur une parcelle cadastré section AD n°89. Par un jugement n° 1506622 du 30 juin 2016, le tribunal administratif de Montreuil a, à la demande de la SCI Daive, acquéreur évincé, annulé cette décision. Par un arrêt n° 16VE02831 du 6 décembre 2018, la cour administrative d'appel de Versailles a annulé ce jugement et rejeté la demande de la SCI Daive.

2. Par une délibération du conseil municipal DL/22/137 du 26 septembre 2022, la commune de Saint-Ouen-sur-Seine a décidé de la cession de ces lots au profit d'un tiers. Par la présente requête, la SCI Daive, a demandé par un courrier du 20 décembre 2022 l'annulation et le retrait de cette délibération et la rétrocession des lots. La requérante, qui ne sollicite pas dans le cadre de la présente instance la rétrocession des lots pour laquelle la juridiction administrative serait incompétente, demande l'annulation de la décision implicite de rejet du 27 février 2022 et la délibération DL/22/137 précitée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité du mémoire en défense :

3. Aux termes de l'article R. 611-8-4 du code de justice administrative : " Lorsqu'une partie ou son mandataire adresse un mémoire ou des pièces par voie électronique, son identification selon les modalités prévues par l'arrêté mentionné à l'article R. 414-1 vaut signature pour l'application des dispositions du présent code. ". Lorsqu'une partie adresse à la juridiction administrative un mémoire ou des pièces par l'intermédiaire de l'application informatique dénommée Télérecours, son identification selon les modalités prévues pour le fonctionnement de cette application vaut signature pour l'application des dispositions du code de justice administrative.

4. Il ressort des pièces du dossier que les mémoires en défense ont été adressés au tribunal au moyen de l'application Télérecours pour la commune de Saint-Ouen-sur-Seine et signés par Mme C. Si la SCI Daive soutient que cette dernière n'est pas habilitée à produire des conclusions et pièces devant la juridiction administrative, la commune a produit en défense l'arrêté du maire n° AR/23/917 du 10 octobre 2023, publié et transmis au contrôle de légalité le même jour, portant délégation de signature à Mme B C, directrice générale adjointe de la commune, à l'effet de signer " les correspondances avec les juridictions civiles et administratives et, notamment, les communications de mémoires ou pièces administratives ainsi que les pouvoirs de représentation de la commune aux audiences ". La société requérante n'est donc pas fondée à demander d'écarter ces mémoires des débats de l'instance.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / 1o Restreignent l'exercice des libertés publiques ou, de manière générale, constituent une mesure de police ; / 2o Infligent une sanction ; / 3o Subordonnent l'octroi d'une autorisation à des conditions restrictives ou imposent des sujétions ; / 4o Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; / 5o Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ; / 6o Refusent un avantage dont l'attribution constitue un droit pour les personnes qui remplissent les conditions légales pour l'obtenir ; / 7o Refusent une autorisation, sauf lorsque la communication des motifs pourrait être de nature à porter atteinte à l'un des secrets ou intérêts protégés par les dispositions du a au f du 2o de l'article L. 311-5 ; / 8o Rejettent un recours administratif dont la présentation est obligatoire préalablement à tout recours contentieux en application d'une disposition législative ou réglementaire ". Aux termes de l'article L. 211-3 de ce code : " Doivent également être motivées les décisions administratives individuelles qui dérogent aux règles générales fixées par la loi ou le règlement. ". Aux termes de l'article L. 232-4 du même code : " Une décision implicite intervenue dans les cas où la décision explicite aurait dû être motivée n'est pas illégale du seul fait qu'elle n'est pas assortie de cette motivation. / Toutefois, à la demande de l'intéressé, formulée dans les délais du recours contentieux, les motifs de toute décision implicite de rejet devront lui être communiqués dans le mois suivant cette demande. Dans ce cas, le délai du recours contentieux contre ladite décision est prorogé jusqu'à l'expiration de deux mois suivant le jour où les motifs lui auront été communiqués. ".

6. En l'espèce, la décision contestée par laquelle la commune de Saint-Ouen-sur-Seine a refusé " d'annuler " ou de " retirer " la délibération du 26 septembre 2022 portant " cession des lots n° 3, 4 et 7 situés 1, rue Louis Dain à Saint-Ouen-sur-Seine relevant du patrimoine diffus de la ville " ne relève d'aucune des catégories de décisions devant être motivées en vertu des dispositions précitées de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration. Aucune autre disposition, ni aucun principe n'imposent sa motivation. Par suite, la SCI Daive, qui n'a au demeurant pas demandé la communication des motifs de rejet de la décision implicite, ne saurait utilement soutenir que la décision implicite attaquée aurait dû être motivée.

7. En second lieu, et d'une part, l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme dispose que : " Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. L'utilisation ou l'aliénation d'un bien au profit d'une personne privée autre que le concessionnaire d'une opération d'aménagement ou qu'une société d'habitations à loyer modéré doit faire l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d'une décision motivée du délégataire du droit de préemption. / () Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité. / () Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions visées aux alinéas précédents, le titulaire du droit de préemption doit également proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien ". Aux termes de l'article L. 213-14 du même code : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique ". D'autre part, aux termes de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. ".

8. Il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 27 mars 2015, le maire de Saint-Ouen-sur-Seine a préempté les lots litigieux, que l'acte authentique a été établi le 7 juillet 2015 et le paiement du prix effectué le 28 juillet 2015. Par suite, à la date de la délibération attaquée, le 26 septembre 2022, le délai de cinq ans mentionné à l'article L. 213-11 était expiré. La SCI Daive soutient que le jugement du tribunal administratif de Montreuil le 30 juin 2016 a suspendu ce délai de cinq ans jusqu'à l'annulation de ce jugement par la cour administrative d'appel le 6 décembre 2018, soit pendant deux ans, cinq mois et six jours. Toutefois, il ne ressort ni des dispositions invoquées de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, ni d'aucune autre disposition législative ou règlementaire que l'annulation par une juridiction d'un acte de préemption qui ne serait pas devenue définitive ait pour effet de suspendre le délai de cinq ans précité. Par suite, la commune pouvait, sans entacher ses décisions d'un vice de procédure ou d'erreur de droit, céder à l'expiration de ce délai, les lots litigieux à un tiers sans les proposer à la société requérante en sa qualité d'ancien propriétaire ou à ses ayants cause universels ou à titre universel, ou à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien en litige.

9. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il ne soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir de la commune, les conclusions aux fins d'annulation de la SCI Dave doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d'injonction et d'astreinte :

10. Eu égard aux motifs du présent jugement qui rejette les conclusions aux fins d'annulation, il y a lieu et en tout état de cause par voie de conséquence de rejeter les conclusions aux fins d'injonction et d'astreinte.

Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Ouen-sur-Seine, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Daive demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Daive est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Daive et à la commune de Saint-Ouen-sur-Seine.

Délibéré après l'audience du 17 juin 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Myara, président,

- M. Laforêt, premier conseiller,

- Mme Hardy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2024.

Le rapporteur,

E. Laforêt

Le président,

A. Myara

Le greffier,

L. Dionisi

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.