Annulment of Municipal Order Opposing Land Division Due to Incorrect Application of Building Distance Requirements

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 5 décembre 2023, Mme E C, Mme F A et Mme D A, représentées par Me Rouhaud, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 3 octobre 2023 par lequel le maire de la Rivière-de-Corps a décidé, au nom de la commune, de s'opposer à leur déclaration préalable concernant la division foncière de la parcelle C1489 en deux lots ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Rivière-de-Corps une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- l'arrêté a été pris par une autorité incompétente dès lors qu'elle n'était pas habilitée à édicter ce type de décision ;

- il est entaché d'erreur de droit au regard des articles UCB-7 du règlement du plan local d'urbanisme de la Rivière-de-Corps et de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il est fondé sur le non-respect d'une distance d'au moins six mètres entre la future construction à bâtir sur un lot du lotissement et la limite séparative entre ce lot et l'autre.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 février 2025, la commune de la Rivière-de-Corps, représentée par Me Eard-Aminthas, conclut à ce qu'il n'y ait pas lieu de statuer sur les conclusions aux fins d'annulation et d'injonction de la requête, et au rejet du surplus des conclusions de la requête, ou subsidiairement au rejet de la requête, et en tout état de cause à qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérantes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors qu'elle est tardive ;

- les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Des mémoires produits par Mme C et Mmes A ont été enregistrés le 24 février 2025, postérieurement à la clôture d'instruction intervenue dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article R. 613-2 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Rifflard, conseiller,

- les conclusions de M. Maleyre, rapporteur public,

- et les observations de M. B, représentant la commune de la Rivière-de-Corps.

Une note en délibéré, présentée par les requérantes, a été enregistrée le 1er mars 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Mme C et Mmes A ont déposé le 13 septembre 2023 une déclaration préalable auprès des services de la mairie de la Rivière-de-Corps concernant le projet de division d'une parcelle cadastrée C 1489 sur cette commune, situé 60 rue Victor Hugo, en deux lots, à savoir un lot A d'une superficie de 1 321 m² environ correspondant à un terrain déjà bâti, et un lot B d'une superficie d'environ 2 675 m² destiné à accueillir une construction à usage d'habitation. Par arrêté du 3 octobre 2023, le maire de la Rivière-de-Corps a décidé de s'opposer à cette déclaration préalable. Mme C et Mmes A demandent l'annulation de cet arrêté.

Sur l'exception de non-lieu à statuer invoquée par la commune de la Rivière-de-Corps :

2. La commune de la Rivière-de-Corps fait valoir que Mme C et Mmes A ont déposé le 10 octobre 2023 une nouvelle déclaration préalable portant sur une division foncière " légèrement différente " par rapport à leur déclaration préalable du 13 septembre 2023, qu'il n'a pas été fait opposition à cette déclaration préalable, et que ce dernier projet a été mis en œuvre par les requérantes. Toutefois, la circonstance qu'une décision de non-opposition à une déclaration préalable portant sur un projet différent de celui pour lequel la décision attaquée a été prise ne permet pas de regarder les conclusions tendant à l'annulation de la décision portant opposition au projet initial comme étant devenues sans objet. Il en va ainsi que ce nouveau projet ait ou non été mis en œuvre. Il y a donc lieu de statuer sur ces conclusions et l'exception de non-lieu à statuer invoquée par la commune de la Rivière-de-Corps doit, dès lors, être écartée.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de la Rivière-de-Corps :

3. La commune de la Rivière-de-Corps fait valoir que l'arrêté attaqué a été transmis sur la plateforme " GNAU " le 4 octobre 2023 à 08h59, et que la requête n'ayant été enregistrée que le 5 décembre suivant, celle-ci serait dès lors tardive et donc irrecevable.

4. Toutefois, d'une part, aux termes de l'article R. 424-10 du code de l'urbanisme : " La décision accordant ou refusant le permis ou s'opposant au projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ". En se bornant à déclarer une date de transmission sur une plateforme " GNAU ", la commune de la Rivière-de-Corps n'établit pas la date de notification régulière de l'arrêté en litige au regard des dispositions précitées. D'autre part, même à supposer une notification de cet arrêté qui serait intervenue le 4 octobre 2023, la requête ne serait, en tout état de cause, pour autant pas à regarder comme tardive dès lors que, ayant été enregistrée le 5 décembre suivant, elle n'aurait donc pas été enregistrée après l'expiration du délai de recours de deux mois prévu à l'article R. 421-1 du code de justice administrative, qui est un délai franc. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de la Rivière-de-Corps doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. Aux termes de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme : " Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l'intérieur d'une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'aménager conjointe sont appréciés comme un projet d'ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d'urbanisme. Ces règles alternatives définissent notamment les obligations faites à ces projets lorsque le règlement prévoit sur ces secteurs, en application de l'article L. 151-15, qu'un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues. Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ". Il résulte de ces dispositions notamment que si les règles d'un plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s'appliquent à l'ensemble des constructions d'un lotissement dans leurs relations avec les parcelles situées à l'extérieur du périmètre de ce lotissement, elles ne sont pas, sauf prescription contraire du plan, applicables à l'implantation des constructions à l'intérieur de ce périmètre.

6. Aux termes de l'article UCB-7 du règlement du plan local d'urbanisme de la Rivière-de-Corps : " Les constructions à usage d'habitation ou d'activité doivent être implantées à au moins 6,00 mètres des limites séparatives. () ".

7. Pour décider de s'opposer à la déclaration préalable de Mme C et Mmes A, le maire de la Rivière-de-Corps a retenu que l'implantation en limite séparative Sud de la future construction sur le lot B, représentée sur le plan de division joint dans le cadre de cette présente demande, n'était pas conforme aux dispositions précitées de l'article UCB-7. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la limite séparative Sud en cause est celle qui sera issue de la division foncière, à l'intérieur du périmètre du lotissement, entre les lots A et B de ce dernier. Or, conformément aux dispositions de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme précité, et en l'absence de prescription contraire prévue par le plan local d'urbanisme de la Rivière-de-Corps, les règles de distance minimale des constructions par rapport aux limites séparatives ne sont applicables aux constructions d'un lotissement que dans leurs relations avec les parcelles situées à l'extérieur du périmètre de ce lotissement, et non à l'implantation des constructions à l'intérieur de ce périmètre. Dès lors, les requérantes sont fondées à soutenir que l'arrêté attaqué est, à cet égard, entaché d'erreur de droit au regard de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme.

8. Il résulte de ce qui précède que les requérantes sont fondées à demander l'annulation de l'arrêté attaquée. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, l'autre moyen soulevé par les requérantes n'est pas susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme C et Mmes A, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la commune de la Rivière-de-Corps demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de la Rivière-de-Corps une somme totale de 1 500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 3 octobre 2023 par lequel le maire de la Rivière-de-Corps a décidé de s'opposer à la déclaration préalable déposée le 13 septembre 2023 par Mme C et Mmes A concernant la division foncière de la parcelle C1489 en deux lots, est annulé.

Article 2 : La commune de la Rivière-de-Corps versera à Mme C et Mmes A une somme totale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de la Rivière-de-Corps présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme E C, première dénommée, pour l'ensemble des requérantes, et à la commune de la Rivière-de-Corps.

Délibéré après l'audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Briquet, président,

M. Torrente, premier conseiller,

M. Rifflard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

Le rapporteur,

Signé

R. RIFFLARDLe président,

Signé

B. BRIQUET

La greffière,

Signé

F. DAROUSSI DJANFAR

La République mande et ordonne au préfet de l'Aube en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement.