Neighbor v. Municipality: Enforcement of Safety Works on Dilapidated Property

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 30 novembre 2023, Mme D C, représentée par Me Benoit, demande au juge des référés, statuant au titre de l'article L. 521-3 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner à la commune de Saint-Dizier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du trente-et-unième jour suivant la notification de l'ordonnance à intervenir, de faire réaliser les travaux prescrits par l'arrêté du maire du 7 février 2023 de mise en sécurité de l'immeuble situé au 241 avenue de la République ;

2°) de mettre à la charge de la commune le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'instabilité de l'immeuble en cause et la dangerosité qu'il représente pour sa propre sécurité en tant que voisine, caractérisent l'urgence et la nécessité de prescrire les mesures propres à obvier aux risques d'effondrement.

- la mesure sollicitée ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 décembre 2023, la commune de Saint-Dizier conclut, à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce qu'un délai de six mois lui soit accordé pour lui permettre de réaliser les travaux nécessaires.

Elle fait valoir que les moyens invoqués par Mme C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. B pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. B

- les observation de Mme A, représentant la commune de Saint-Dizier qui reprend à l'oral les moyens et conclusions contenus dans le mémoire en défense.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-3 du code de justice administrative ;

1. Aux termes de l'article L. 521-3 du code de justice administrative : " En cas d'urgence et sur simple requête qui sera recevable même en l'absence de décision administrative préalable, le juge des référés peut ordonner toutes autres mesures utiles sans faire obstacle à l'exécution d'aucune décision administrative. ".

2. Pour prévenir ou faire cesser un péril dont il n'est pas sérieusement contestable qu'il trouve sa cause dans l'action ou la carence de l'autorité publique, le juge des référés peut, en cas d'urgence, être saisi soit sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, afin qu'il ordonne la suspension de la décision administrative, explicite ou implicite, à l'origine de ce péril, soit sur le fondement de l'article L. 521-3 du même code, afin qu'il enjoigne à l'autorité publique, sans faire obstacle à l'exécution d'une décision administrative, de prendre des mesures conservatoires destinées à faire échec ou à mettre un terme à ce péril. En particulier, il peut sur le fondement de ces dispositions, en l'absence de contestation sérieuse, enjoindre à une commune de prendre les mesures conservatoires de nature à faire cesser un dommage grave et immédiat imputable à la carence du maire dans l'exercice des pouvoirs de police qui lui sont conférés par le code de la construction et de l'habitation pour faire cesser le péril résultant d'un bâtiment menaçant ruine.

3. Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation : " La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat. ". Aux termes de l'article L. 511-2 du même code : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers () ". Aux termes de l'article L. 511-4 du même code : " L'autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : / 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 511-2 () ". Aux termes de l'article L. 511-11 du même code : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation () ". Aux termes de l'article L. 511-19 du même code : " En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l'article L. 511-8 ou par l'expert désigné en application de l'article L. 511-9, l'autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe. / Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, l'autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. () ". Aux termes de l'article L. 511-20 du même code : " Dans le cas où les mesures prescrites en application de l'article L. 511-19 n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, l'autorité compétente les fait exécuter d'office dans les conditions prévues par l'article L. 511-16. Les dispositions de l'article L. 511-15 ne sont pas applicables. "

4. Par un arrêté de mise en sécurité du 7 février 2023, pris au titre des pouvoirs qu'il détient de l'article L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le maire de la commune de Saint-Dizier a prescrit à la SCI Marne Noue, propriétaire de l'immeuble sis au 241 avenue de la République, de procéder à la destruction des murs périphériques, à l'évacuation des gravats et de tous les éléments instables, à l'installation d'une bâche provisoire, de consolider le mur mitoyen et d'installer une clôture empêchant l'accès au fonds. L'article 2 de cet arrêté prévoyait que faute pour le propriétaire d'avoir exécuté ces mesures dans un délai de trente-et-un jours, la commune y procéderait d'office, aux frais de la SCI Marne Noue. Mme C propriétaire voisine de la propriété objet de l'arrêté du 7 février 2023 demande au tribunal d'enjoindre à la commune, dès lors que la SCI Marne Noue n'a pas exécuté cet arrêté de se substituer au propriétaire défaillant.

5. Il est constant que l'immeuble en cause eu égard à son état de délabrement, met en péril la sécurité publique. Alors même que la commune fait valoir enjoindre régulièrement aux associés de la SCI Marne Noue de réaliser les travaux prescrits, il n'est pas établi qu'ils aient déféré à cette demande, ni même que la SCI en aurait débuté l'exécution. Il résulte de ce qui précède que l'urgence est caractérisée, que l'exécution par la commune des travaux prescrits par l'arrêté du 7 février 2023 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, alors que l'injonction sollicitée par la requérante ne fait obstacle à l'exécution d'aucune décision administrative.

6. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de prescrire à la commune de Saint-Dizier d'exécuter les mesures conservatoires prévues à l'arrêté précité. Toutefois, la commune fait valoir avoir dès à présent entrepris diverses démarches pour se substituer à la SCI Marne Noue et que ces démarches ne peuvent être terminées dans le délai de trente-et-un jours demandé par la requérante. Dans ces circonstances et pour tenir compte des contraintes évoquées par la commune de Saint-Dizier, il a lieu de lui octroyer un délai de quatre mois, à compter de la notification de la présente ordonnance, pour exécuter l'injonction précitée, sans qu'il soit besoin d'assortir cette mesure d'une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

7. Il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-Dizier le versement à Mme C de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : Il est enjoint à la commune de Saint-Dizier de réaliser les travaux prescrits à l'article deux de l'arrêté du 7 février 2023 dans un délai de quatre mois suivant la notification de la présente ordonnance.

Article 2 : La commune de Saint-Dizier versera, à Mme C, la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme D C et à la commune de Saint-Dizier.

Fait à Châlons-en-Champagne, le 18 décembre 2023.

Le juge des référés,

Signé

O. BLa greffière,

Signé

I.DELABORDE