Neighboring Owner Challenge to Building Permit Denied on Grounds of Inapplicable Private Law Claims
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA neighboring property owner sought the annulment of a building permit granted for the elevation of a building and the creation of new dwellings, primarily alleging resultant loss of sunlight, property depreciation, and increased heating costs. The administrative tribunal rejected the annulment request because claims based on private property rights, such as loss of sunlight and depreciation, are legally inoperable in an administrative challenge to a building permit, as such permits only verify compliance with urban planning regulations, not private law; furthermore, the claim regarding energy efficiency was inapplicable as the relevant local planning provision only covered the zone in which the project was not located, and the challenger failed to prove the project was within the visual range of a protected historical monument.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, Article 1er, Article 2; Neighboring Owner Challenge to Building Permit Denied on Grounds of Inapplicable Private Law Claims: The administrative tribunal rejected the annulment request because claims based on private property rights, such as loss of sunlight and depreciation, are legally inoperable in an administrative challenge to a building permit, as such permits only verify compliance with urban planning regulations, not private law; furthermore, the claim regarding energy efficiency was inapplicable as the relevant local planning provision only covered the zone in which the project was not located, and the challenger failed to prove the project was within the visual range of a protected historical monument.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the operative order rejecting the main request of the applicant.
This article is cited in Article 2 for the allocation of costs against the applicant.
This article orders the applicant to pay legal costs based on the cited procedural provision.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 15 mai, 20 juin, 9 et 11 octobre 2023, Mme B A demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :
1°) d'annuler la décision du 15 mars 2023 par laquelle le maire de Saint-Malo a accordé à la SAS Arsati un permis de construire assorti de prescriptions pour la surélévation d'un immeuble situé sur un terrain 62 rue de la Pie et la création de deux logements ouverts sur pergolas ;
2°) de décider, avant dire droit, d'une expertise, l'expert ayant pour mission de donner son avis sur la perte d'ensoleillement de la fenêtre de son appartement, générées pendant la période hivernale par l'ombre de la surélévation autorisée ;
3°) de rejeter les demandes de la commune de Saint-Malo et de la société Arsati.
Elle soutient que :
- elle justifie d'un intérêt à agir en qualité de voisine immédiate ;
- elle a justifié de son titre de propriété ;
- le projet contesté entraîne une perte d'ensoleillement, une dépréciation de son appartement et serait à l'origine d'un surcoût de chauffage ;
- la commune de Saint-Malo ne justifie pas que le projet ne serait pas dans le champ de visibilité de la Malouinière de la Verderie, classée monument historique.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 1er septembre et 12 octobre 2023, la ville de Saint-Malo, représentée par la Selarl Cabinet Coudray conclut au rejet de la requête, et en outre, à ce que le versement d'une somme de 2 000 euros soit mis à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2023, la société Arsati, représentée par la Scp Odys Avocats, conclut au rejet de la requête, et en outre, à ce que le versement d'une somme de 1 500 euros soit mis à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête de Mme A est irrecevable ;
- le moyen soulevé par la requête est inopérant.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code du patrimoine ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 16 octobre 2023 :
- le rapport de M. Etienvre,
- les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public,
- et les observations de Me Rouxel, représentant la commune de Saint-Malo.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 15 mars 2023, la maire de Saint-Malo a délivré à la SAS Arsati un permis de construire n° PC 35288 22 A0226 pour la surélévation d'un immeuble et la création de deux logements ouverts sur pergolas, sur un terrain situé 62 rue de la Pie, parcelle cadastrée BP n° 375 secteur UEc. Mme A demande au tribunal l'annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
2. En premier lieu, aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. ".
3. Il résulte des dispositions précitées de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme que la délivrance d'un permis de construire n'est pas subordonnée au respect des servitudes de droit privé. Par suite, Mme A ne peut utilement se prévaloir des préjudices de perte d'ensoleillement que causerait à son appartement la construction autorisée par le permis en litige sur le terrain voisin. Ainsi, le moyen tiré de ce que la construction projetée serait à l'origine d'une perte d'ensoleillement est inopérant. Il en est de même du moyen tiré de ce que sa propriété subirait en conséquence une dépréciation ainsi que du moyen selon lequel cette perte d'ensoleillement serait à l'origine d'un surcoût de chauffage.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 621-31 du code du patrimoine : " Lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé au titre des monuments historiques ou inscrit, il ne peut faire l'objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d'aucune construction nouvelle, d'aucune démolition, d'aucun déboisement, d'aucune transformation ou modification de nature à en affecter l'aspect, sans une autorisation préalable () ".
5. Si Mme A soutient que la commune de Saint-Malo n'établit pas que l'immeuble situé 62 rue de la Pie à Saint-Malo, objet du permis de construire attaqué, ne se situerait pas, contrairement à ce qu'a estimé, l'architecte des Bâtiments de France, dans le champ de visibilité de la Malouinière de la Verderie, inscrit sur la liste des monuments historiques, elle n'en apporte cependant pas, de son côté, la preuve contraire, le seul plan de situation versé au dossier étant insuffisant à cet égard.
6. En troisième et dernier lieu, Mme A soutient que le plan local d'urbanisme de Saint-Malo rappelle que les constructions doivent favoriser la sobriété et l'efficacité énergétique et que tel n'est pas le cas compte-tenu de la privation de lumière pour son propre immeuble.
7. Toutefois, si le plan local d'urbanisme de Saint-Malo comporte des dispositions incitatives en matière de performance énergétique, ces dispositions (article UG 15 du règlement) ne concernent que la zone UG et non la zone UE dans laquelle est classé le terrain d'assiette du projet de construction en cause. Le moyen soulevé peut être dès lors, en tout état de cause, écarté comme inopérant.
8. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir et de décider d'une expertise, que les conclusions à fin d'annulation présentées par Mme A doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme A, une somme de 500 euros à verser respectivement à la commune de Saint-Malo d'une part, et, d'autre part, à la société Arsati une somme de 500 euros au titre de l'article L. 761- du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.
Article 2 : Mme A versera une somme de 500 euros à la commune de Saint-Malo et une somme identique à la société Arsati au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A, à la commune de Saint-Malo et à la société Arsati.
Délibéré après l'audience du 16 octobre 2023 à laquelle siégeaient :
M. Etienvre, président,
M. Terras, premier conseiller,
Mme Le Berre, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2023.
Le président-rapporteur,
signé
F. EtienvreL'assesseur le plus ancien,
signé
F. Terras
La greffière,
signé
E. Douillard
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.