Property Tax Dispute Over Severely Disrepaired Château
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property holding company sought the discharge of property taxes assessed between 2010 and 2022 for a château, arguing that its severe internal disrepair, lacking basic utilities, rendered it equivalent to a ruin and therefore not subject to the tax on built properties. The court rejected preliminary arguments regarding procedural defects in the administration's response and limited the scope of the claim based on statutory time limits for local tax claims, ultimately ruling that although the château was significantly degraded internally (missing utility connections, damaged floors), the core structural framework (gros œuvre) remained sufficiently intact to maintain its classification as a built property under tax law for the years 2021 and 2022, and therefore dismissed the entire request for tax relief.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article R. 222-13 du code de justice administrative, article R. 732-1-1 du code de justice administrative, article 1380 du code général des impôts, Article 1er, Article 1415 du même code; Property Tax Dispute Over Severely Disrepaired Château: The court rejected preliminary arguments regarding procedural defects in the administration's response and limited the scope of the claim based on statutory time limits for local tax claims, ultimately ruling that although the château was significantly degraded internally (missing utility connections, damaged floors), the core structural framework (gros œuvre) remained sufficiently intact to maintain its classification as a built property under tax law for the years 2021 and 2022, and therefore dismissed the entire request for tax relief.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article explicitly states the final decision: the claim of SCI Thiland is rejected.
This article, defining the basis for property tax on built properties, was used to determine that the château retained its status as a built property despite its condition.
This article, concerning the timing for determining property tax liability, was cited in the reasoning leading to the final rejection of the claim.
This article, concerning property tax on non-built properties, was cited in the reasoning as part of the legal framework for assessing tax liability, supporting the final rejection.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 24 mars 2023, et un mémoire, enregistré le 11 mars 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la société civile immobilière (SCI) Thiland, finalement représentée par la SELAS Oplus, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2022 dans la commune de Saint-Christophe-sur-Condé ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat les dépens ainsi que la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SCI Thiland soutient que :
- la décision de l'administration statuant sur sa réclamation et y faisant partiellement droit ne comporte pas la signature de son auteur, en méconnaissance de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration ;
- cette décision est insuffisamment motivée au sens de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration ;
- le château, dépourvu de murs et de planchers au point qu'il n'est plus permis d'accéder à certains étages, est sans installations électriques, ni chauffage, ni adduction et évacuation d'eau ;
- la toiture est percée par endroits et certaines de ses poutres ont subi des dégradations importantes ;
- l'état de l'immeuble, proche de la ruine, ne le rend plus passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juillet 2023, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.
Le directeur soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Vu :
- la décision par laquelle le président a désigné M. A comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l'article R. 222-13 du code de justice administrative ;
- la décision par laquelle le président de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience en application de l'article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Au cours de l'audience publique, le rapport a été présenté.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Thiland a fait l'acquisition, en 2007, à Saint-Christophe-sur-Condé, du château dit B puis, en 2008, d'un corps de ferme situé sur le domaine du château. La société requérante a vainement sollicité par réclamation le dégrèvement total de la taxe foncière sur les propriétés bâties acquittée à raison de ces biens au motif qu'ils étaient, en raison de l'état du château, devenus inhabitables.
2. En premier lieu, les vices entachant éventuellement la décision par laquelle l'administration statue sur les mérites de la réclamation préalable d'un contribuable sont sans incidence sur la procédure d'établissement de l'impôt et sur le bien-fondé des impositions. Par suite, les moyens tirés de l'absence de signature de la décision d'admission partielle de la réclamation d'assiette de la SCI Thiland et de sa motivation insuffisante sont inopérants.
3. En deuxième lieu, en application des dispositions de l'article R.* 196-2 du même livre, les réclamations relatives aux impôts locaux doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. La réclamation du 2 décembre 2022 formée par la SCI Thiland ne pouvait donc valablement concerner les taxes relatives aux années antérieures à 2021. Par ailleurs, il résulte suffisamment de la teneur de cette réclamation préalable et de sa requête que la société requérante limite sa demande au château proprement dit et qu'elle n'incluait pas ses dépendances ni les éléments composant le corps de ferme.
4. En dernier lieu, Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. " En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France () " Un immeuble dont le gros œuvre est affecté d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne constitue plus un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.
5. Il résulte de l'instruction, notamment des photographies produites à l'appui de la requête, que le château B présente un état intérieur passablement dégradé dans la mesure où des mortiers de cloisons sont tombés, des planchers sont abîmés et qu'il est dépourvu du confort apporté par l'électricité, le chauffage et l'eau potable. Toutefois, les mêmes clichés ne révèlent aucune atteinte significative au gros œuvre dès lors que les poutres structurant les murs et les planchers, en tant qu'éléments de construction contribuant à la reprise des efforts subis par l'édifice et concourant à la solidité et à la stabilité de l'ouvrage, n'apparaissent pas particulièrement affectées par les ans. Au surplus, contrairement à ce que soutient la société requérante qui n'évoque aucune situation de péril ni n'envisage de démolition, le bâti n'est pas délabré au point de le considérer en état de ruine. Par suite, l'état du château au 1er janvier des années 2021 et 2022 ne lui a pas retiré sa qualité de propriété bâtie au sens des dispositions précitées de l'article 1380 du code général des impôts.
6. Il résulte de ce qui précède que la SCI Thiland n'est pas recevable à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2020 dans la commune de Saint-Christophe-sur-Condé à raison du château B, ni de la taxe foncière due à raison du corps de ferme et n'est pas fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière acquittées au titre des années 2021 et 2022 à raison du château. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des dépens et des frais liés à l'instance doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Thiland est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Thiland et au directeur régional des finances publiques de Normandie.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024.
Le magistrat désigné,
signé
P. ALe greffier,
signé
N. BOULAY
La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
N. BOULAY
N°230128