Annulment of Building Permit Due to Fraudulent Attestation of Property Rights

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 octobre 2023 et le 27 juin 2024, Mme C... F..., Mme D... F... et Mme B... F..., représentées par Me Armand, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 février 2023 par lequel le maire du Lamentin a délivré à M. A... E... un permis de construire n° PC 9711152241126 pour la construction d’une habitation sur la parcelle cadastrée BH 681, sise route de Boisbert, sur le territoire de cette commune, ainsi que la décision du 22 septembre 2023 rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Lamentin le versement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- la requête est recevable ;

- la décision attaquée est insuffisamment motivée ;

- elle est entachée d’erreur de droit dès lors que le pétitionnaire a frauduleusement demandé ce permis sans avoir qualité pour le faire en vertu des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme ;

- elle est entachée d’erreur manifeste d’appréciation dès lors que le pétitionnaire ne possède pas la qualité pour demander le permis de construire litigieux ;

- le projet litigieux ne respecte pas les règles d’urbanisme et le dossier de demande était incomplet.

La requête a été régulièrement communiquée à la commune du Lamentin qui n’a pas produit de mémoire en défense malgré une mise en demeure adressée le 1er juillet 2024 sur le fondement de l’article R. 612-6 du code de justice administrative.

La requête a été régulièrement communiquée à M. E..., qui n’a pas produit d’observations.

Par une ordonnance du 11 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 11 juillet 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendu au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Sollier, rapporteuse,

- et les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public.

Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 17 février 2023, le maire du Lamentin a délivré à M. A... E... un permis de construire n° PC 9711152241126 pour la construction d’une maison individuelle sur une parcelle cadastrée BH 681, sise route de Boisbert sur le territoire de cette commune. Par la présente requête, Mme C... F..., Mme D... F... et Mme B... F... demandent l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision du 22 septembre 2023 rejetant leur recours gracieux

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire (…) sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. » En vertu du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis de construire.

Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l’administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme.

En l’espèce, la demande de permis de construire présentée par M. E... comporte un cadre intitulé « 8. Engagement du (ou des) demandeurs » dans lequel l’intéressée a apposé sa signature à la date du 5 décembre 2022, attestant ainsi, notamment, avoir qualité pour demander l’autorisation de construire sollicitée, conformément aux dispositions précitées des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment de l’assignation du pétitionnaire devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, ce dernier n’ayant produit aucune observation en défense, qu’il se borne à se prévaloir d’une autorisation du propriétaire de la parcelle BH 130 pour construire sur celle-ci. Or, le projet litigieux consiste en la construction d’une maison individuelle sur une parcelle cadastrée BH 681. Ainsi, en attestant remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, alors qu’il ne pouvait manifestement ignorer que le permis de construire litigieux concernait une parcelle pour laquelle il ne disposait d’aucune autorisation à exécuter des travaux, M. E... s’est livré à une manœuvre de nature à induire l’administration en erreur. L’arrêté du 17 février 2023 par lequel le maire du Lamentin a accordé le permis de construire, obtenu par fraude par une personne non habilitée, est ainsi entaché d’illégalité.

Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens n’est susceptible d’entraîner l’annulation de la décision attaquée.

Sur les conséquences de l’illégalité constatée :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme si les conditions posées par cet article sont réunies ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Toutefois, le juge ne peut faire application de ces dispositions lorsque l’autorisation d’urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude.

Il résulte de ce qui a été dit au point 4 que le permis de construire a été obtenu par fraude. Dès lors, il ne peut être fait application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

Il résulte de ce qui précède que l’arrêté litigieux du 17 février 2023 du maire du Lamentin doit être annulé, ainsi que, par voie de conséquence, la décision du 22 septembre 2023 rejetant le recours gracieux des requérantes.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune du Lamentin une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par les requérantes et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 17 février 2023 par lequel maire de la commune du Lamentin a délivré un permis de construire à M. E... est annulé.

Article 2 : La commune du Lamentin versera une somme de 1 500 euros à Mme F... et autres.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme C... F..., première dénommée, à la commune du Lamentin et à M. A... E....

Délibéré après l'audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Santoni, président,

Mme Biodore, conseillère,

Mme Sollier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.

La rapporteuse,

Signé

M. SOLLIER

Le président,

Signé

J-L SANTONI

La greffière,

Signé

L. LUBINO

La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière

Signé

L. LUBINO