Municipality Preemption Suspension Due to Insufficient Motivation and Procedural Defects

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 5 octobre 2023, M. A B, représenté par Me Poletti, demande au juge des référés :

1°) sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de la décision du 25 août 2023 par laquelle le maire de la commune de Bastia a exercé le droit de préemption urbain de la commune sur un local d'une surface de 170 m² situé rue Saint François, sur la parcelle cadastrée section AN n° 78 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bastia une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la condition d'urgence est remplie ;

- la commune n'a pas effectué, postérieurement à la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, la consultation prévue au premier alinéa de l'article R. 213-6 du code de l'urbanisme ;

- la décision, qui ne mentionne pas de projet précis, n'est pas suffisamment motivée ;

- en l'absence d'acceptation expresse du propriétaire à la visite du bien, la décision de préemption a été prise au-delà du délai d'un mois prévu au cinquième alinéa de l'article L. 213-2 du même code.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 octobre 2023, la commune de Bastia, représentée par Me Giudici, conclut au rejet de la requête et à ce que le versement d'une somme de 1 500 euros soit mis à la charge de M. B au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée au liquidateur judiciaire de la SARL Café Riche qui n'a pas produit de mémoire.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée sous le n° 2301244 tendant à l'annulation de la décision du 25 août 2023 du maire de Bastia.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir présenté son rapport et entendu au cours de l'audience publique les observations de Me Poletti, représentant M. B, et de Me Giudici, représentant la commune de Bastia.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Café Riche, société placée en liquidation judiciaire, est propriétaire d'une véranda constituant le lot n° 3 de l'état descriptif de division dressé le 4 mai 1979, édifiée sur le lot n° 1, appartenant à la commune de Bastia, constitué par la parcelle cadastrée section AN n° 78, à l'angle du n° 19 boulevard Paoli et de la rue Saint-François. Le juge commissaire du tribunal de commerce de Bastia a, par une ordonnance du 23 mai 2023, autorisé la vente de gré à gré du lot n° 3 à M. B. Le notaire chargé de la vente a adressé par voie électronique une déclaration d'intention d'aliéner, le 1er juin 2023. Le 12 juillet 2023, la commune de Bastia a, d'une part, demandé la communication de plusieurs documents et, d'autre part, demandé à pouvoir effectuer une visite du bien. Le notaire lui a transmis les pièces le 19 juillet 2023. Prévue le 3 août 2023, la visite du bien a été annulée la veille, à l'initiative du notaire qui n'a pu recueillir l'accord du liquidateur de la société propriétaire du bien. Le maire de Bastia a exercé le droit de préemption urbain de la commune sur le bien mis en vente. M. B demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de la décision du 25 août 2023 du maire de Bastia.

2. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. "

3. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être regardée comme remplie lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement dans le cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

4. La suspension de la décision de préemption est demandée par M. B qui a la qualité d'acquéreur évincé. La commune de Bastia ne fait état d'aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l'exercice du droit de préemption. Dans ces conditions, la condition d'urgence énoncée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie.

5. En l'état de l'instruction, les moyens tirés, d'une part, de ce que la décision de préemption est entachée d'un défaut de motivation en l'absence de mention suffisamment précise de l'objet pour lequel ce droit est exercé et, d'autre part, de ce que cette décision a été prise au-delà du délai d'un mois prévu au cinquième alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, en l'absence d'un accord écrit du propriétaire à la visite du bien, sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

6. Il résulte de ce qui a été indiqué aux points 4 et 5 qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision de préemption prise le 25 août 2023 par le maire de Bastia.

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Bastia demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Bastia une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. B et non compris dans les dépens.

ORDONNE

Article 1er : L'exécution de la décision du 25 août 2023 du maire de Bastia est suspendue.

Article 2 : La commune de Bastia versera à M. B une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Bastia présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A B, à la commune de Bastia et à la SELARL Etude Balincourt pour la SARL Café Riche.

Fait à Bastia, le 19 octobre 2023.

Le juge des référés,

Signé

T. VANHULLEBUS

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Signé

H. NICAISE