Real Estate Company Property Tax Assessment Appeal Denied

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 6 mars 2023, la société civile immobilière (SCI) Saint François d'A, représentée par Me Parant, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'année 2022, à raison de biens dont elle est propriétaire, sis 98, 130 et 132 Chemin de la Fontaine, Bd Schley, Quartier Saint François à Grasse (06130) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le bien cadastré HM 41 doit être qualifié de ruine à hauteur de 107,38 m² ou doit bénéficier d'un coefficient d'entretien de 0,80 au lieu de 1,10 à raison de cette quote-part ;

- le bien cadastré HR 251 correspondant à la piscine doit bénéficier d'une réduction de 20 % sur le tarif du local de référence ;

- le bien cadastré HM 172 a été évalué sur la base d'un local-type qui n'est pas pertinent et propose un nouveau local-type au tarif métrique de 4,42 euros au lieu de 5,34 euros ;

- le bien cadastré HR 250 correspondant à la maison principale 172 a été évalué sur la base d'un local-type qui n'est pas pertinent compte tenu des disparités entre les marchés immobiliers de Cannes et de Grasse. Il doit être évalué au tarif de 7,51 euros/m² en 2020 et 8,72 euros/m² en 2021.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 29 décembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au

16 janvier 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article.

Le rapporteur public ayant été, sur sa proposition, dispensé de prononcer ses conclusions sur cette affaire, en application des dispositions de l'article R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de M. Ringeval a été entendu au cours de l'audience publique.

Les parties n'étaient ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Saint François d'A doit être regardée comme demandant la décharge partielle de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie, au titre de l'année 2022, à raison de biens dont elle est propriétaire, sis 98, 130 et 132 Chemin de la Fontaine, Bd Schley, Quartier Saint François à Grasse (06130).

2. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1495 du même code : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au même code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : () a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant () ". Aux termes de l'article 1496 de ce code : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. ".

3. Le I de l'article 324 G de l'annexe III au code général des impôts dispose que la classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction les diverses catégories de locaux d'habitation existant dans la commune. L'article 324 H de la même annexe prévoit une nomenclature-type comportant huit catégories pour établir la classification communale des locaux d'habitation.

4. En premier lieu, s'agissant du bien sis sur la parcelle HM 41 portant le numéro invariant 069 0321312 P, la société requérante fait valoir qu'une partie de ce bien doit être qualifiée de ruine de sorte qu'elle ne devrait pas être imposée à la taxe foncière à hauteur de 107,38 m² ou a minima, bénéficier d'un coefficient d'entretien égal à 0,80 au lieu de 1,10. Il résulte de l'instruction que le bien en cause a donné lieu à une déclaration modèle H 1 à partir de laquelle il a été évalué affecté d'un correctif d'ensemble de 1,10, qu'il dispose d'une surface de 160 m² comprenant 9 pièces principales (215 m² en surface pondérée), qu'il " enchâsse " le bien cadastré HM 172 et que le bien cadastré HM 172 a fait l'objet d'une évaluation distincte, sous le numéro invariant 0690321354 E. Si la société requérante détermine la surface abandonnée et en ruine à 107,38 m², ce calcul qui a été opéré à partir d'une photo aérienne et en retenant le bien cadastré HM 172 est insuffisamment précis pour établir sa consistance, son affectation, sa situation et son état, au sens de l'article 1495 du code général des impôts. Par suite, le moyen tiré de la nature de ruine d'une partie de ce bien doit être écarté.

5. En deuxième lieu, s'agissant du bien cadastré HR 251, la société requérante fait valoir qu'il doit bénéficier d'une réduction de 20 % sur le tarif du local de référence conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au CGI dès lors que la piscine à évaluer est d'une superficie nettement supérieure au local type retenu. Le moyen est inopérant dès lors que les dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au CGI ne sont applicables qu'aux locaux à usage commercial ou artisanal, aux locaux à usage professionnel ainsi qu'aux locaux d'habitation présentant un caractère exceptionnel et doit donc être écarté.

6. En troisième lieu, s'agissant du bien cadastré HM 172, il résulte de l'instruction que le bien concerné est une petite maison de 30 m² (57 m² en surface pondérée) évaluée en catégorie 6 par référence au local type n° 12 du procès-verbal de la commune de Grasse. La SCI Saint François d'A demande qu'il lui soit substitué le local type n°18 évalué en catégorie 7 au motif que le local de référence utilisé pour la catégorie 6 présente une différence de superficie avec le bien à évaluer. Toutefois, la différence de superficie constatée ne saurait à elle seule justifier du reclassement en catégorie 7 du bien à évaluer. Par suite, le moyen qui est dénué de toute portée, ne peut qu'être écarté.

7. En quatrième et dernier lieu, s'agissant du bien cadastré HR 250 correspondant à la maison principale de la SCI Saint François d'A, il résulte de l'instruction qu'il a été déterminé comme local de référence, tel que cela ressort du procès-verbal complémentaire de la ville de Grasse du 15 avril 2011 annexé aux écritures. Le tarif de ce local a été déterminé à 9,85 euros le m² par rapport au tarif de la catégorie 1 de la ville de Cannes, déduction faite d'un abattement de 5 %. La requérante fait valoir que cet abattement doit être augmenté pour tenir compte des disparités entre les marchés immobiliers de la ville de Cannes et de la ville de Grasse. Toutefois, aucune disposition législative ne prévoit que le tarif fixé pour une catégorie doit suivre l'évolution du marché immobilier. En outre, le tarif communal pour chaque local de référence est déterminé de manière définitive et non de manière annuelle. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction que le tarif ait été contesté dans les conditions prévues par l'article 1503 du code général des impôts. Par suite, le moyen tiré des disparités entre les marchés immobiliers, doit être écarté.

8. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Saint François d'A doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Saint François d'A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Saint François d'A et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.

Le magistrat délégué,

signé

B. Ringeval La greffière,

signé

O. Mouloud

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

N°2301109