Developer v. Municipality (Building Permit Refusal for Density and Plot Size)

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 avril et 26 juillet 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) Saint-Germain, représentée par Me Garry, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 13 février 2023 par lequel le maire de la commune de la Celle a refusé de lui délivrer le permis de construire n° PC 083 037 22 O0008 sollicité en vue de la réalisation de 39 logements, d'un parc paysager et d'un parc de stationnement et de la division en 126 lots des parcelles cadastrées section B n° 997, 996, 2169, 2170, 2353, 2354 et 2764, sises à l'Allée à la Celle (83 037) ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Celle une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le projet qui prévoit des logements individuels et des logements collectifs n'est pas incompatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) du secteur de l'Allée dès lors que la densité maximale et la typologie des logements est respectée entre le secteur résidentiel et le secteur urbain.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 mai 2023, la commune de la Celle, représentée par Me Kozan, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la requérante la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le plan local d'urbanisme de la commune de la Celle ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 28 mai 2024 :

- le rapport de Mme Le Gars ;

- les conclusions de M. Riffard, rapporteur public ;

- les observations de Me d'Acqui représentant la SARL Saint-Germain ;

- et les observations de Me Chevalier représentant la commune de La Celle.

Considérant ce qui suit :

1. Le 1er juillet 2022, la SARL Saint-Germain a déposé une demande de permis de construire en vue de la division en 126 lots d'un terrain d'une superficie de 12 848 mètres carrés situé à l'Allée à la Celle et de la construction d'un parc paysager, d'un parc de stationnement et de 39 logements dont 8 logements locatifs sociaux. Par un arrêté du 13 février 2023, le maire de la commune de la Celle a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. La SARL Saint-Germain demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. La commune en défense fait valoir que le projet en litige est tenu de respecter les orientations de l'OAP du secteur de l'Allée en vertu d'un rapport de conformité. Cependant, il résulte de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, désormais repris à l'article L. 151-2 de ce code, et de ses articles L. 123-1-4, L. 123-3 et L. 123-5 dans leur rédaction applicable au litige qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les OAP d'un PLU et, en particulier, en contrarient les objectifs. De plus, en l'espèce, le règlement du PLU de la Celle règlementant la zone en litige ne renvoie pas expressément aux dispositions de l'OAP du secteur de l'allée.

3. Pour apprécier la compatibilité d'un projet autorisé par un permis de construire avec une OAP, il convient de rechercher si, au regard des caractéristiques concrètes du projet, des buts et contraintes de l'OAP, ledit projet contrarierait la réalisation des objectifs poursuivis par cette orientation.

4. En premier lieu, aux termes de l'orientation n° 1 du secteur de l'Allée destinée à proposer un nouveau quartier à l'interface entre le village et le quartier résidentiel de Saint Marthe : " La densité globale sera d'environ 25 logements/hectares. Secteur urbain : dans ce secteur les logements seront répartis dans plusieurs petits immeubles collectifs dont la hauteur sera de

9 mètres maximum à l'égout du toit. La typologie des logements proposés permettra d'offrir une offre intermédiaire dans le parcours résidentiel des Cellois. Secteur résidentiel : dans ce secteur une quinzaine de maisons individuelles seront réparties sur des parcelles d'environ 300 mètres carrés. ".

5. En l'espèce, d'une part, le projet prévoit la création de 39 logements, d'autre part, la densité globale maximale est de 34,62 logements pour un terrain d'assiette d'une superficie de 13 848 mètres carrés. Ainsi, dès lors que le seuil fixé par l'OAP du secteur de l'Allée est approximatif et qu'une différence de cinq logements est négligeable à l'échelle d'une opération d'ensemble, la requérante est fondée à soutenir que le projet en litige n'est pas incompatible avec l'objectif de densité globale fixé par l'orientation n° 1 précitée.

6. En revanche, il résulte également de l'orientation n° 1 précitée que les maisons individuelles dans le secteur résidentiel doivent être réparties sur des parcelles d'environ 300 mètres carrés afin de former une transition douce entre le front bâti ancien du village composé de l'abbaye, l'église, le cloître, classés monuments historiques, et l'arrière-plan paysager. A cet égard, il ressort du plan de masse et paysager et du tableau de répartition des surfaces que les maisons dans le secteur résidentiel sont réparties sur les lots 1 à 20 qui ont une superficie comprise entre 158 et 310 mètres carrés. Cependant, seuls les lots 1 et 5 ont une superficie supérieure à 255 mètres carrés. Dix lots ont une superficie comprise entre 200 et 250 mètres carrés et les huit derniers lots ont une superficie inférieure à 200 mètres carrés. Dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet ne contrarie pas les objectifs de l'OAP n°1 en prévoyant la construction de dix-huit maisons individuelles sur des parcelles d'une superficie bien inférieure à 300 mètres carrés. Par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le maire de La Celle a commis une erreur d'appréciation en estimant que le projet est incompatible avec les objectifs de l'OAP n° 1 fixant la superficie des lots dans le secteur résidentiel.

7. En dernier lieu, pour s'opposer au projet en litige, le maire de la Celle a considéré que le projet consiste en la réalisation de 9 logements individuels au niveau des " Jardins de Julie " au sud du secteur urbain délimité par l'OAP alors que l'OAP n° 1 prévoit que " dans ce secteur les logements seront répartis entre plusieurs petits immeubles collectifs dont la hauteur sera de 9 mètres maximum à l'égout du toit. La typologie des logements proposés permettra d'offrir une offre intermédiaire dans le parcours résidentiel des Cellois. ".

8. Cependant, d'une part, il ne ressort pas des termes de l'orientation n° 1 que le secteur urbain est destiné à recevoir uniquement des logements collectifs mais il est destiné, au contraire, à permettre une offre de logements intermédiaires répartis entre plusieurs petits immeubles collectifs. De plus, il ressort notamment du plan de masse et paysager ainsi que de la notice descriptive, que les maisons individuelles projetées sont mitoyennes et implantées en lots de trois formant ainsi un ensemble bâti d'une typologie collective. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que le projet ne contrarie pas les objectifs de l'OAP n° 1 et n'y est, dès lors, pas incompatible.

9. Il résulte de ce qui précède que le maire de la Celle aurait pris la même décision s'il s'était fondé sur ce seul motif tiré de l'incompatibilité du projet avec l'OAP n°1 du secteur de l'Allée. Par suite, la SARL Saint-Germain n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du maire de la Celle en date du 13 février 2023. Il y a lieu, par conséquent, de rejeter ses conclusions présentées à fin d'injonction.

Sur les frais d'instance :

10. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties une quelconque somme sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE

Article 1er : La requête de SARL Saint-Germain est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de la Celle sur le fondement de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Saint-Germain et à la commune de la Celle.

Délibéré après l'audience du 28 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Bailleux, premier conseiller,

Mme Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2024.

La rapporteure,

Signé :

H. LE GARS

Le président,

Signé :

J.-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

G. RICCI

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.