Property Management Company v. State (Sanitation Order Obligation)

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 juin 2023, le 7 février 2025 et le 12 avril 2025, la SARL Immovital, représentée par Me Catalan, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler, à titre principal, l’arrêté de traitement de l’insalubrité du logement sis 137 impasse Valuette Section Poucet au Gosier, pris par le directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) en date du 12 décembre 2022, ainsi que le rejet de son recours gracieux ;

2°) d’annuler, à titre subsidiaire, l’article 1er de l'arrêté du 12 décembre 2022, pris par l’ARS, en tant qu'il vise l’agence Immovital comme |personne tenue de réaliser les travaux prescrits afin de faire cesser la situation d’insalubrité dans le logement ;

3°) de mettre à la charge du préfet de la Guadeloupe et de l’ARS la somme de 2 000 euros chacun à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté a été adopté à l’issue d’une procédure irrégulière ;

En ce qu’elle est fondée sur un rapport technique de l’ARS daté du 6 juillet 2022 relatifs à une autre procédure et qui ne tient pas compte des rapports des services de l’ARS du 27 avril 2022 et 8 juin 2022 ;

En ce qu’elle a méconnu le principe du contradictoire car le courrier du 23 septembre 2022 qui initie la procédure a été envoyé à l’ancienne adresse de M. B... ; qu’il ne lui a pas été notifié ; qu’elle n’a pas bénéficié d’un délai suffisant pour présenter ses observations ;

- l’arrêté est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation en ce qu’il met à sa charge, et non à celle de M. B..., l’exécution des travaux prescrits, et en ce que le délai de 3 mois fixé par l’arrêté ne lui est plus opposable à la suite de la vacance du logement.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 janvier et le 5 mars 2025, l’Agence Régionale de la Santé (ci-après l’ARS), représentée par Me Francia, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société Immovital le versement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Ceccarelli, première conseillère,

- les conclusions de Mme Créantor, rapporteure publique,

- et les observations de Me Catalan, représentant la SARL Immotival.

L’ARS n’était ni présente, ni représentée.

Considérant ce qui suit :

M. A... B... est propriétaire d’une maison d’habitation située sis 187 Impasse Pierre Marie Valuette sur la commune du Gosier (97190). Cette maison a été louée dans le cadre d’un bail d’habitation conclu le 27 décembre 2012. Par un mandat de gérance en date du 3 octobre 2017, la société Immovital s’est vu conférer la mission de mandataire afin d’administrer ce bien. Le 12 décembre 2022, le directeur général de l’ARS a pris, pour le préfet et par délégation, un arrêté de traitement de l’insalubrité dudit logement. Cet arrêté a été notifié le 22 décembre 2022 à la société Immovital qui a formé un recours gracieux en date du 20 février 2023. Du silence gardé par l’administration est née une décision implicite de rejet le 20 avril 2023. Par la présente requête, la société Immovital sollicite l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

D’une part, aux termes de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation : « L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier (…) / Par dérogation aux dispositions des alinéas précédents, la procédure contradictoire est conduite avec les personnes suivantes qui seront celles tenues d'exécuter les mesures : (…) 3° La personne qui a mis les immeubles, les locaux ou les installations à disposition ou celle qui en a l'usage lorsque la mesure de police porte sur l'usage qui en est fait ». Aux termes de l’article L.511-12 de ce code : « L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est notifié à la personne tenue d'exécuter les mesures. ».

D’autre part, aux termes de l’article 2 du mandat de gérance de la société Immovital en date du 3 octobre 2017 « Le mandant confère par les présentes au mandataire, qui l’accepte, mandat d’administrer le bien suivant tant activement que passivement ». Au titre de l’article 5 de ce même mandat, le propriétaire « autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tout actes d’administration notamment : - La location et relocation du bien ;- La gestion des loyers ;- Le pouvoir de diligenter toute procédure de recouvrement ; - La gestion des travaux ; - La souscription aux assurances relevant de la gestion courante du bien ; - La mise en en vente du bien géré. ».

En l’espèce, l’ARS fait valoir que l’agence Immovital doit être considérée comme bailleur dès lors qu’elle a mis le logement à disposition du locataire conformément à son mandat de gestion spécial, au titre duquel M. B..., le propriétaire, lui aurait délégué de nombreux pouvoirs et responsabilités. Il ressort toutefois des pièces du dossier que, bien qu’il concerne de nombreux pans de gestion administrative, le contrat conclu entre la requérante et le propriétaire constitue un mandat de gestion classique au terme duquel l’agence Immovital n’agit qu’en tant qu’intermédiaire entre M. B... et son locataire. Dénuée de tout droit réel immobilier sur le bien, elle n’est pas davantage, en droit, la personne qui met le logement à disposition des locataires. Il est, d’ailleurs, constant que l’ARS a notifié le rapport d’insalubrité daté du 23 septembre 2022 à la société requérante qu’une fois que ce même courrier, adressé à M. B..., lui ait été retourné à deux reprises au motif que le destinataire n’habitait pas à l’adresse indiquée. Ainsi, la circonstance que la société Immovital ait pu être l’interlocutrice de l’administration et du locataire dans le cadre des conditions d’occupation du logement de M. B..., ne lui confère aucun droit réel immobilier sur le bien et n’en fait pas, juridiquement, la personne tenue d’exécuter l’arrêté prescrivant des travaux pour remédier à l’insalubrité du bien. Par conséquent, la requérante est fondée à soutenir que l’arrêté litigieux doit être partiellement annulé.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer ni sur la recevabilité des conclusions présentées à titre principal par la requérante, ni sur les autres moyens de la requête, que l’article 1er de l'arrêté du 12 décembre 2022 doit être annulé tant qu'il vise l’agence Immovital comme |personne tenue de réaliser les travaux prescrits afin de faire cesser la situation d’insalubrité dans le logement appartenant à M. B....

Sur les frais liés au litige

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’agence Immovital, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1500 euros au titre des frais exposés par la requérante et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’article 1er de l'arrêté du 12 décembre 2022, prise par l’agence régionale de santé, doit être annulé en tant qu'il vise l’agence Immovital comme |personne tenue de réaliser les travaux prescrits afin de faire cesser la situation d’insalubrité dans le logement sis 137 impasse Valuette Section Poucet 97190 GOSIER appartenant à M. B....

Article 2 : L’Etat versera à l’agence Immovital la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’agence Immovital, à l’agence régionale de santé de la Guadeloupe, au préfet de la Guadeloupe et à M. A... B....

Délibéré après l’audience du 23 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Frank Ho Si Fat, président

Mme Charlotte Ceccarelli, première conseillère,

Mme Kenza Bakhta, conseillère.

La rapporteure,

Signé

C. CECCARELLI

Le président,

Signé

F. HO SI FAT

La greffière,

Signé

A. CETOL

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025.

La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour exécution conforme,

L’adjointe de la greffière en chef,

Signé

A. Cétol