Housing Development Permit Legality and Subsequent Regularization

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 30 décembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur les conclusions de la requête de M. B... et autres aux fins d’annulation de l’arrêté du 15 septembre 2022 par lequel le maire de Lescar a délivré à la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques un permis de construire valant division en vue de l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation comportant un total de 110 logements.

Par un mémoire en production de pièces et un mémoire en défense, enregistrés le 5 mai 2025 et le 17 juillet 2025, la commune de Lescar et la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques, représentées par Me Delhaes, concluent au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. B... et autres une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- l’arrêté du 8 avril 2025 portant délivrance d’un permis de construire modificatif est venu régulariser les vices dont est entaché l’arrêté du 15 septembre 2022 ;

- le moyen soulevé par M. B... et autres à l’encontre de cet arrêté n’est pas fondé.

Par un mémoire, enregistré le 5 juin 2025, M. C... B..., M. J... G..., M. F... D..., M. E... A..., Mme K... I..., épouse A... et Mme H... L..., représentés par Me Ledain, concluent aux mêmes fins que leurs précédents mémoires et demandent en outre au tribunal d’annuler l’arrêté du 8 avril 2025 par lequel le maire de Lescar a accordé à la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques un nouveau permis de construire modificatif.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 8 avril 2025 ne régularise pas le vice tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté du 15 septembre 2022 dès lors qu’il n’a pas été sollicité expressément à cette fin ;

- il méconnaît l’article UBc 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Aubry,

- les conclusions de Mme Duchesne, rapporteure publique,

- et les observations de Me Ledain, représentant M. B... et autres, et de Me Lopes, représentant la commune de Lescar.

Considérant ce qui suit :

1. Par jugement avant-dire droit du 30 décembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur les conclusions de la requête de M. B... et autres aux fins d’annulation de l’arrêté du 15 septembre 2022 par lequel le maire de Lescar a délivré à la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques un permis de construire valant division en vue de l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation comportant un total de 110 logements. Par arrêté du 8 avril 2025, cette même autorité a délivré à la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques un permis de construire modificatif. M. B... et autres demandent également l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 15 septembre 2022 :

2. Par son jugement avant-dire droit du 30 décembre 2024 rappelé au point précédent, le tribunal a sursis à statuer sur les présentes conclusions du fait de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué et de la méconnaissance par ce dernier des articles R. 431-9 du code de l’urbanisme et UBc 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées.

3. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est entachée d’incompétence, qu’elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu’elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entre-temps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même, dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. Dès lors que cette nouvelle autorisation assure la régularisation de l’autorisation initiale, les conclusions tendant à l’annulation de l’autorisation initialement délivrée doivent être rejetées.

4. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 8 avril 2025 a été signé par le maire de Lescar, commune dont le territoire est couvert par un plan local d’urbanisme intercommunal, conformément à l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme qui confère cette compétence à cette autorité. Si cet arrêté, ou bien le dossier de demande de permis de construire modificatif, ne précisent pas explicitement qu’ils avaient pour objet de régulariser le vice tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué, il ressort toutefois de la chronologie dans laquelle s’est inscrite cette demande, déposée le 16 janvier 2025, soit dans les suites immédiates du jugement avant-dire droit du 30 décembre 2024, que ce permis de construire modificatif avait notamment eu pour objet de régulariser ce vice, ainsi que le fait valoir également la commune de Lescar. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente est devenu inopérant.

5. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif était accompagnée d’un plan de masse côté dans les trois dimensions. Dans ces conditions, l’arrêté du 8 avril 2025 a également eu pour effet de régulariser le vice tiré de la méconnaissance par l’arrêté attaqué des dispositions précitées de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de cet article est devenu inopérant.

6. En dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif présentée par la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques, qui a donné lieu à l’arrêté du 8 avril 2025, avait pour objet la modification de la distance entre le bâtiment A et le bâtiment B du projet, lesquels présentent chacun une hauteur au faîtage égale à 13, 60 m, pour porter cette dernière à 6, 80 m (13, 60 x 2 x 0, 25), soit la distance minimale exigée par les dispositions précitées de l’article UBc 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées, qui se calcule sans prendre en compte les avants-toits de ces bâtiments. Si les requérants invoquent l’inexactitude de cette distance, ils n’apportent aucune démonstration à l’appui de cette allégation. Dans ces conditions, l’arrêté du 8 avril 2025 a eu pour effet de régulariser le vice dont est entaché l’arrêté attaqué et tiré de la méconnaissance de l’article UBc 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance, par l’arrêté attaqué, de cet article est également devenu inopérant.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 8 avril 2025 :

7. Pour les mêmes motifs que ceux développés au point précédent, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UBc 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté d’agglomération de Pau Béarn Pyrénées manque en fait.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation de la requête de M. B... et autres doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

9. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».

10. Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

11. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Lescar et par la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de cette commune une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par M. B... et autres et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les conclusions aux fins d’annulation de la requête de M. B... et autres sont rejetées.

Article 2 : La commune de Lescar versera à M. B... et autres une somme de 1 200 (mille deux cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Lescar et la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C... B..., à la commune de Lescar et à la société Kaufman et Broad Pyrénées-Atlantiques.

Délibéré après l’audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,

Mme Genty, première conseillère,

M. Aubry, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2025.

Le rapporteur,

L. AUBRY

Le président,

F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLON

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,