Property Tax Assessment Challenge and Maintenance Coefficient Dispute

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 31 janvier et 30 juin 2023, M. B A, représenté par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Mjntax, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2022 dans les rôles de la commune de Chéroy dans l'Yonne, à raison d'immeubles sis 37 et 39 rue de la République sur le territoire de cette commune ;

2°) d'enjoindre à l'administration fiscale de mettre à jour le relevé des propriétés et les fiches d'évaluation relatifs à ces immeubles sur la base des éléments qu'il déclarés ;

3°) d'enjoindre à l'administration fiscale de corriger les bases des valeurs locatives de taxe foncière retenues au titre de l'année 2021 pour ces immeubles ;

4°) de condamner l'État à lui rembourser les sommes qu'il aurait pu injustement payer ;

5°) de condamner l'État aux dépens et de mettre à sa charge la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les dispositions de l'article 1508 du code général des impôts ne dispensaient pas l'administration fiscale, de respecter les obligations qui découlent du principe général des droits de la défense, en remettant en cause, par voie d'évaluation d'office, les surfaces qu'il a déclarées lorsqu'il a déposé, le 23 décembre 2019, des déclarations modèle " H1 " ; les modifications ainsi apportées par l'administration aux bases servant au calcul de la taxe foncière sont irrégulières, dès lors qu'il n'a pas été mis à même de présenter ses observations ; sont ainsi irréguliers le classement de l'immeuble sis 37 rue de la République en catégorie 4M, l'augmentation de 35 mètres carrés de la surface du bâtiment A de l'immeuble sis 39 rue de la République, l'augmentation de 23 mètres carrés de la surface du bâtiment B de l'immeuble sis 37 rue de la République, la prise en compte, à tort, de l'affectation à l'habitation du bâtiment D, d'une surface de 150 mètres carrés sur deux niveaux, auquel il a été ajouté 200 mètres carrés de garage et 200 mètres carrés de remise ;

- un coefficient de pondération de 0,2 doit être affecté aux surfaces des greniers, cave, grange, remise et garages, au lieu d'un coefficient de 0,4 pour la cave, 0,3 pour les greniers et 0,5 pour les garages, sur le fondement de l'article 324 L de l'annexe III au code général des impôts et du paragraphe n° 280 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFPB-20-10-20-50, dès lors que Chéroy est un village rural sans transports en commun, dans lequel le stationnement est gratuit, qu'il est possible de stationner facilement, tant sur la voie publique qu'à l'intérieur de sa propriété et que la valeur d'usage de ces locaux est très faible ;

- le coefficient de pondération de 0,2, admis par l'administration au titre de l'année 2022, devra être appliqué à l'année 2021 et aux années ultérieures ;

- l'immeuble sis 39 rue de la République aurait dû être classé dans la catégorie 5M et non dans la catégorie 4M, en prenant comme local de référence la maison sise 18 place du général de Gaulle, dès lors que l'immeuble litigieux est en bord de route, avec mitoyenneté, qu'il souffre de nuisances sonores et de fissures, notamment de l'effritement des briques, que la surface des pièces est réduite, alors que le local de référence choisi par l'administration, une maison de maître sise lieu-dit La Chabouillerie, dispose d'une très belle piscine et d'un important terrain, sans nuisances sonores ni nuisances de voisinage et qu'elle est en parfait état ;

- l'immeuble sis 37 rue de la République aurait dû être classé dans la catégorie 5M, voire 6, et non dans la catégorie 4M, en prenant comme local de référence la maison sise 18 place du général de Gaulle, dès lors que l'immeuble litigieux est atypique, qu'il dispose d'un premier étage plus petit que le rez-de-chaussée, avec mitoyenneté, sans aucun cachet, avec un jardin clôturé par un simple grillage, alors que le local de référence retenu par l'administration, une maison de très belle facture, sise 4 rue du maréchal Leclerc, dispose d'étages similaires de mêmes dimensions et que cette maison est construite au milieu d'un parc ceint d'un mur de pierres de 2,5 mètres de hauteur ;

- s'agissant des catégories de classement, il est fondé à se prévaloir du paragraphe n° 10 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-40 et du paragraphe n° 90 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-30 ;

- la catégorie 5M, admise par l'administration fiscale pour l'année 2022, devra être prise en compte au titre de l'année 2021 et des années ultérieures ;

- l'administration a retenu, pour le bâtiment B, une surface habitable de 150 mètres carrés et une surface de greniers de 70 mètres carrés, alors qu'il avait déclaré des surfaces de respectivement 127 et 30 mètres carrés ;

- l'administration a localisé le bâtiment A au 39 rue de la République, au lieu du 37 rue de la République ; elle a affecté les bâtiments D et E au 37 rue de la République, au lieu de les affecter au 39 rue de la République ;

- l'administration a retenu, pour les bâtiments A et E, une surface habitable de 165 mètres carrés et une surface de remises de 140 mètres carrés, alors qu'il avait déclaré des surfaces de respectivement 150 et 100 mètres carrés ; s'agissant des remises, l'administration a admis son erreur par courriel du 30 janvier 2023 ;

- un coefficient d'entretien de 0,90, et non de 1,20, aurait dû être retenu pour l'immeuble sis 37 rue de la République, dès lors que les bâtiments B et C sont très dégradés (crépis, fissures, effritement de la souche de cheminée, humidité intérieure du rez-de-chaussée, toiture à refaire, affaissement de la toiture du bâtiment C, électricité sans prises reliées à la terre), conformément à l'article 324 Q de l'annexe III au code général des impôts et des paragraphes n° 350 à 370 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-50 ;

- un coefficient d'entretien de 1, et non de 1,20, aurait dû être retenu pour l'immeuble sis 39 rue de la République, dès lors que le bâtiment E (remise et grange) souffre d'importantes fissures structurelles, en raison notamment d'un écartement des murs, et que le bâtiment A souffre tant de nombreuses fissures que d'un effritement des briques du pignon, conformément à l'article 324 Q de l'annexe III au code général des impôts et aux paragraphes n° 350 à 370 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-50 ;

- à titre conservatoire, si le tribunal considère que la décision du 28 novembre 2022 prend position sur la réclamation du 13 septembre 2021, portant sur la taxe foncière au titre de l'année 2021, alors sa requête porte également sur l'imposition au titre de l'année 2021.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 1er juin et 12 octobre 2023, la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or conclut au non-lieu à statuer partiel et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Elle soutient que :

- elle a prononcé le 31 mai 2023 un dégrèvement d'un montant total de 2 548 euros en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2022 ;

- dès lors que le service départemental des impôts fonciers de l'Yonne avait déjà fait droit à la demande du requérant et prononcé, le 28 avril 2023, un dégrèvement d'un montant de 2 006 euros en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2022, elle a prononcé, le 10 octobre 2023, un dégrèvement d'un montant de 542 euros, qui annule et remplace le dégrèvement d'un montant de 2 548 euros prononcé le 31 mai 2023 ;

- les conclusions dirigées contre la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021 sont irrecevables, dès lors que la réclamation préalable du 10 octobre 2022 ne portait que sur l'année 2022 ;

- pour le surplus, les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées par une lettre du 13 octobre 2023 que cette affaire était susceptible, à compter du 3 novembre 2023, de faire l'objet d'une clôture d'instruction à effet immédiat en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La clôture de l'instruction a été fixée au 23 mai 2024 par ordonnance du même jour.

Un mémoire, enregistré le 4 juin 2024, a été présenté par la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or, postérieurement à la clôture de l'instruction, et n'a pas été communiqué.

Les parties ont été informées le 23 mai 2024, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité des conclusions tendant à ce que le tribunal ordonne à l'administration fiscale la correction des bases des valeurs locatives des immeubles litigieux et de celles tendant à ce que le tribunal enjoigne à l'administration de mettre à jour le relevé de propriété et les fiches d'évaluation relatifs à ces immeubles, sur la base des éléments que le requérant a déclarés, dès lors qu'il n'appartient pas au juge administratif d'adresser des injonctions à l'administration, en dehors des cas prévus aux articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative.

Les parties ont été informées le 23 mai 2024, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité des conclusions tendant au remboursement des impositions indûment payées, en l'absence de litige né et actuel sur ce point avec le comptable compétent.

Un mémoire, enregistré le 4 juin 2024, a été présenté pour M. A, en réponse à ces moyens, et a été communiqué.

Le président du tribunal administratif de Dijon a désigné M. Hugez, premier conseiller, pour statuer sur les litiges mentionnés à l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Irénée Hugez,

- et les conclusions de M. Thierry Bataillard, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. B A est usufruitier de deux ensembles immobiliers mitoyens, sis 37 et 39 rue de la République à Chéroy dans l'Yonne. Il a été assujetti, à raison de ces immeubles, à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2022. Par une décision explicite du 28 novembre 2022, l'administration fiscale a rejeté sa réclamation préalable du 10 octobre 2022 portant sur cette imposition. Par sa requête, M. A demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2022 et de prononcer diverses injonctions à l'encontre de l'administration fiscale.

Sur le non-lieu à statuer :

2. Par une première décision du 28 avril 2023, postérieure à l'introduction de la requête, la directrice départementale des finances publiques de l'Yonne a prononcé un dégrèvement en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties d'un montant de 2 006 euros en droits au titre de l'année 2022. Par une seconde décision du 10 octobre 2023, également postérieure à l'introduction de la requête, la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or a prononcé un dégrèvement complémentaire en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties d'un montant de 542 euros au titre de la même année. Par suite, il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin de décharge de M. A dans cette mesure.

Sur la recevabilité :

3. En premier lieu, en dehors des hypothèses prévues par les articles L. 911-1 à L. 911-4 du code de justice administrative dont ne relève pas la présente requête, il n'appartient pas au juge administratif d'adresser des injonctions à l'administration. Par suite, les conclusions tendant à ce que le tribunal ordonne à l'administration fiscale la correction des bases des valeurs locatives des immeubles litigieux et qu'il enjoigne à l'administration de mettre à jour le relevé de propriété et les fiches d'évaluation relatifs à ces immeubles, sur la base des éléments que M. A a déclarés, sont irrecevables et doivent, pour ce motif, être rejetées.

4. En deuxième lieu, aux termes du premier alinéa de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales, dans sa version applicable au litige : " Quand l'Etat est condamné à un dégrèvement d'impôt par un tribunal ou quand un dégrèvement est prononcé par l'administration à la suite d'une réclamation tendant à la réparation d'une erreur commise dans l'assiette ou le calcul des impositions, les sommes déjà perçues sont remboursées au contribuable et donnent lieu au paiement d'intérêts moratoires dont le taux est celui de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du code général des impôts. Les intérêts courent du jour du paiement. Ils ne sont pas capitalisés. ".

5. Les conclusions tendant à la restitution des impositions indûment acquittées par M. A sont irrecevables, en l'absence de litige né et actuel sur ce point avec le comptable compétent. Par suite, elles doivent également être rejetées.

Sur l'étendue du litige et sur la fin de non-recevoir opposée en défense par l'administration fiscale :

6. En premier lieu, dans le corps de sa requête seulement, le requérant a, en outre, présenté des conclusions dirigées contre la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti, à raison des immeubles litigieux, au titre de l'année 2021, dans l'hypothèse où le tribunal considèrerait la décision du 28 novembre 2022 de l'administration fiscale comme statuant sur sa réclamation relative à cette imposition. Or, nonobstant la mention figurant en tête de cette décision, qui constitue manifestement une erreur de plume, cette décision se prononce exclusivement sur la réclamation du 10 octobre 2022, elle-même relative à la seule taxe foncière au titre de l'année 2022. Dès lors, les conclusions conditionnelles relatives à l'année 2021 doivent être regardées comme n'ayant pas été présentées.

7. En second lieu, il résulte de l'instruction que, par les décisions de dégrèvement intervenues en cours d'instance et visées au point 2 du présent jugement, l'administration fiscale a entendu faire droit aux moyens du requérant relatifs aux surfaces réévaluées par l'administration, à la catégorie retenue pour l'évaluation de la valeur locative des immeubles, au coefficient de pondération appliqué aux éléments accessoires et, ce faisant, au moyen de procédure présenté par M. A. M. A ne conteste pas le calcul par l'administration fiscale de l'incidence de ces moyens sur le quantum du litige. Dès lors, les moyens précités sont désormais dépourvus d'objet.

8. Il résulte de tout ce qui précède que le quantum en litige s'établit à la somme de 1 305 euros et que les seuls moyens présentés à l'appui des conclusions correspondantes sont ceux portant sur le coefficient d'entretien retenu par l'administration fiscale.

Sur le surplus des conclusions à fin de décharge :

9. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1415 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ". Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". En vertu de l'article 1495 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation. ". Aux termes des I et II de l'article 1496 de ce code : " I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. ".

10. Aux termes du I de l'article 1507 du code général des impôts : " Sous réserve de l'article 1518 F, les redevables peuvent déposer une réclamation contre l'évaluation attribuée aux propriétés bâties dont ils sont propriétaires ou dont ils ont la disposition, dans le délai et dans les formes prévus par le livre des procédures fiscales en matière d'impôts directs locaux. ". Aux termes du premier alinéa du 1 du I de l'article 1517 du même code : " Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. ". Aux termes du premier alinéa de l'article 324 P de l'annexe III au code général des impôts : " La surface pondérée comparative de la partie principale () est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. ". En vertu du barème figurant à l'article 324 Q de la même annexe, les coefficients d'entretien de 1.20, 1.10, 1, 0.90 et 0.80 correspondent respectivement à des états " Bon - Construction n' ayant besoin d'aucune réparation / Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations / Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité / Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées / Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties ".

11. Il résulte de ces dispositions que la mise à jour annuelle des valeurs locatives d'une propriété bâtie, qui peut, contrairement à ce que soutient l'administration fiscale, résulter d'une modification de son coefficient d'entretien, notamment au vu des travaux qui sont envisagés et dont la nécessité est attestée, ne peut intervenir que dans le cadre de la constatation annuelle des changements affectant cette propriété, notamment des changements des caractéristiques physiques ou d'environnement.

12. Ainsi, la mise à jour annuelle de la valeur locative d'une propriété bâtie peut résulter d'une modification de son coefficient d'entretien, notamment au vu des travaux réalisés avant la date de l'imposition et révélant la dégradation de son état d'entretien ou des travaux éventuellement entrepris depuis cette date ainsi que de ceux qui sont envisagés et dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

13. Alors que l'administration a retenu, pour l'immeuble sis 37 rue de la République, un coefficient d'entretien de 1,2 et pour l'immeuble sis 39 rue de la République, un coefficient d'entretien de 1,1, le requérant sollicite la prise en compte d'un coefficient d'entretien de 0,9 pour le premier cité et un coefficient de 1 pour le second. Au soutien de son argumentation, il produit un constat d'huissier de justice, établi à sa demande le 23 janvier 2023. Il résulte de ce constat que de nombreuses fissures sont visibles sur les murs des façades des deux constructions principales, certaines affectant le soubassement en pierres et d'autres allant de la base du toit jusqu'au sol, que la cheminée de l'immeuble sis 37 rue de la République est également fissurée et abimée, que les frises ornementales en briques de la façade de l'immeuble sis 39 rue de la République sont dégradées et que le mur mitoyen du portail de cet immeuble est également abimé. Il résulte encore de ce constat que certains des murs intérieurs de la construction principale sise 37 rue de la République, donnant sur l'extérieur, sont noircis et comportent moisissures et traces d'humidité. Les deux constructions disposent par ailleurs d'un aspect d'ensemble soigné, traduisant, sur les autres points que ceux mentionnés précédemment, un entretien assez régulier. Alors que l'administration fiscale ne conteste pas que ces constats ne sont pas significativement différents de ceux qui auraient pu être faits à la date du 1er janvier 2022, il résulte de ce qui précède que les deux constructions comportent des défauts permanents dus à la vétusté, assez apparents, que ces défauts ne compromettent pas les conditions d'habitabilité mais augmentent les difficultés d'entretien pour l'occupant et réduisent l'agrément des locaux. Dès lors, il y a lieu de retenir pour les deux immeubles un coefficient d'entretien de 1.

14. En deuxième lieu, le requérant n'est pas fondé à se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations des paragraphes n° 350 à 370 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-50, qui ne donnent pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle dont il a été fait application dans le présent jugement.

15. Il résulte de tout ce qui précède que M. A est seulement fondé à demander la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti dans les rôles de la commune de Chéroy au titre de l'année 2022, à raison de la prise en compte d'un coefficient d'entretien de 1 pour les deux ensembles immobiliers sis 37 et 39 rue de la République dans cette commune, et que le surplus de ses conclusions à fin de décharge doit être rejeté.

Sur les dépens :

16. Aux termes de l'article R. 761-1 du code de justice administrative : " Les dépens comprennent les frais d'expertise, d'enquête et de toute autre mesure d'instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l'État. / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagés entre les parties. / L'État peut être condamné aux dépens. ".

17. Il ne résulte pas de l'instruction que le requérant aurait exposé des dépens au sens des dispositions précitées. Ses conclusions tendant à la condamnation de l'État aux dépens ne peuvent ainsi qu'être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

18. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État, une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par M. A et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de M. A à fin de décharge à hauteur des dégrèvements prononcés en cours d'instance.

Article 2 : M. A est déchargé de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2022 dans les rôles de la commune de Chéroy, à raison de la prise en compte d'un coefficient d'entretien de 1 pour les ensembles immobiliers sis 37 et 39 rue de la République sur le territoire de cette commune, et à concurrence du quantum restant en litige, mentionné au point 8 des motifs du présent jugement.

Article 3 : L'Etat versera à M. A une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. A est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

Le magistrat désigné,

I. Hugez

La greffière,

T. Mateos-Jobard

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,