Property Company v. Municipality: Annulment of Building Permit Refusal for Procedural Flaw and Formal Defect

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 février 2023, la SCI Sogno, représentée par Me Mousny Pantalacci, demande au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté en date du 12 décembre 2022 par lequel le maire de Calcatoggio a, au nom de la commune, refusé de lui délivrer un permis de construire portant sur l'extension et la surélévation, avec modification des façades, d'une maison existante, sur des parcelles cadastrées section D n°s 2171 et 2172, situées au lieu-dit Ancone ;

2°) d'enjoindre à la commune de Calcatoggio de lui délivrer un certificat de permis de construire tacite, dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement ; subsidiairement, de lui délivrer le permis de construire sollicité, selon les mêmes modalités ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Calcatoggio la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante soutient que :

- la décision litigieuse est entachée d'un vice de procédure, en ce qu'elle a retiré un permis de construire tacite en méconnaissance de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration ;

- cette décision est entachée d'un vice de forme, en ce qu'elle ne comporte aucune mention du prénom et du nom de son auteur, en méconnaissance de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration, et en ce qu'elle est insuffisamment motivée ;

- cette décision est entachée d'une erreur de droit, en ce qu'elle est fondée sur la seule circonstance que le projet serait localisé au sein de l'espace remarquable n° 2A18 du PADDUC alors qu'il appartenait, le cas échéant, à l'autorité compétente de déterminer si son terrain d'assiette pouvait être effectivement regardé comme faisant partie d'un tel espace ;

- cette décision est entachée d'une erreur de qualification juridique des faits, en ce que le projet n'est pas localisé au sein de cet espace remarquable, et en ce que son terrain d'assiette ne présente pas les caractéristiques d'un tel espace.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller ;

- et les conclusions de Mme Pauline Muller, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Sogno a déposé le 13 octobre 2022, en mairie de Calcatoggio, une demande de permis de construire ayant pour objet l'extension et la surélévation, avec modification des façades, d'une maison existante, sur les parcelles cadastrées section D n°s 2171 et 2172, situées au lieu-dit " Ancone ". Par un arrêté en date du 12 décembre 2022, le maire de Calcatoggio lui a refusé le permis sollicité. La SCI Sogno demande au tribunal d'annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 423-19 du code de l'urbanisme : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet ". L'article R. 423-23 du même code dispose : " Le délai d'instruction de droit commun est de : () / b) Deux mois () pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ; () ". Selon l'article R. 424-1 de ce code : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction (), le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : / () b) Permis de construire () tacite () ".

3. D'autre part, aux termes de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2 () sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable ". Selon l'article L. 122-1 du même code : " Les décisions mentionnées à l'article L. 211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix () ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'une décision qui retire une autorisation d'urbanisme créatrice de droits ne peut intervenir que si son titulaire a, au préalable, été mis à même de présenter ses observations. Une telle procédure contradictoire implique que celui-ci ait été averti de la mesure que l'administration envisage de prendre, des motifs sur lesquels elle se fonde et, qu'il bénéficie d'un délai suffisant pour présenter ses observations. Le respect, par l'autorité administrative compétente, de la procédure prévue par les dispositions précitées constitue une garantie pour le titulaire de l'autorisation que le maire envisage de retirer.

5. D'une part, à la suite du dépôt, le 13 octobre 2022, par la société pétitionnaire de sa demande de permis, en application du b) de l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme, le service instructeur disposait d'un délai de deux mois pour prendre une décision. Si l'arrêté litigieux a été signé le 12 décembre 2022, soit la veille de l'expiration de ce délai, il ne ressort pas des pièces du dossier que cet arrêté aurait été notifié à la pétitionnaire avant la naissance d'un permis tacite. Dès lors, cet arrêté doit être regardé comme procédant au retrait de ce permis tacite. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'arrêté litigieux aurait été précédé de la procédure contradictoire prévue par les dispositions citées au point 3. Dès lors, la SCI Sogno a été privée de la garantie que constitue cette procédure. Dans ces conditions, elle est fondée à soutenir que cet arrêté a été pris au terme d'une procédure irrégulière.

6. En second lieu, aux termes de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom, et de la qualité de celui-ci ".

7. Si la décision litigieuse, dans sa version réceptionnée par la société requérante, comporte la signature et la qualité de son auteur, le maire de Calcatoggio, elle ne mentionne ni le prénom, ni le nom de celui-ci. Il ne ressort pas des pièces du dossier que cette société aurait été auparavant destinataire d'un document porté à sa connaissance comportant ces indications, lui permettant ainsi d'identifier l'auteur de cette décision. Il s'ensuit que le moyen tiré du vice de forme ne peut qu'être accueilli.

8. Il résulte de ce qui précède que la SCI Sogno est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Calcatoggio du 12 décembre 2022.

9. Enfin, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens invoqués par la SCI Sogno ne sont pas susceptibles, en l'état du dossier, de fonder l'annulation prononcée.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

10. L'annulation de l'arrêté du 12 décembre 2022 implique nécessairement, eu égard au motif exposé au point 5, la délivrance du certificat de permis tacite prévu par l'article R. 424-13 du code de l'urbanisme. Il y a lieu, par suite, en application de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, d'enjoindre au maire de Calcatoggio de délivrer à la SCI Sogno le certificat sollicité dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Calcatoggio une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Sogno et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de Calcatoggio du 12 décembre 2022 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Calcatoggio de délivrer à la SCI Sogno, dans le délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement, un certificat de permis de construire tacite.

Article 3 : La commune de Calcatoggio versera à la SCI Sogno une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Sogno, à la commune de Calcatoggio et à la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques.

Copie en sera adressée au préfet de la Corse-du-Sud.

Délibéré après l'audience du 1er octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Pierre Monnier, président,

M. Jan Martin, premier conseiller,

Mme Nathalie Sadat, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.

Le rapporteur,

J. MARTIN

Le président,

P. MONNIERLa greffière,

H. MANNONI

La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

H. MANNONI