Municipality v. Permit Holder (Timeliness and Zoning Setback)

Vu la procédure suivante :

Par une requête, des pièces et des mémoires complémentaires enregistrés les 5 janvier 2023, 13 février, 21 mars et le 7 mai 2024, la SCI Balata, représentée par Me Menant, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Matoury a retiré le permis de construire n° PC 9733072110190 délivré le 19 juillet 2022 pour l'édification d'un bâtiment commercial et l'aménagement de la galerie extérieure du centre commercial sur les parcelle cadastrées AH n°S 1851, 1853 et 2957 ;

2°) de mettre à la charge de la commune la somme de 5.000 euros au titre de l'article 761-1 du code de justice administrative

La SCI Balata soutient que :

- elle n'a pas bénéficié de la procédure contradictoire prévue par l'article L.121-1 du code des relations entre le public et l'administration ;

- le retrait est intervenu après l'expiration du délai de trois mois suivant la délivrance du permis, prévu par l'article L.424-5 du code de l'urbanisme ;

- l'interdiction de construire prévue par l'article L.111-6 du même code ne s'applique qu'aux zones non urbanisées, alors que la construction litigieuse est prévue dans une ZAC bordée de constructions et desservie par plusieurs voies d'accès ;

- le dernier alinéa de l'article L.111-7 dudit code exclut l'application de l'article L.111-6 à l'adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l'extension de constructions existantes ;

- le plan local d'urbanisme fixe, comme le permet l'article L.111-8, des règles d'implantation différentes en prévoyant en zone US5 un recul de 50 mètres par rapport à l'axe de la route nationale ; l'aire de stationnement non couverte n'est pas une construction au sens de ces prescriptions.

Par un courrier du 6 octobre 2023, la commune de Matoury, à qui la requête a été communiquée le 5 janvier 2023, a été mise en demeure, sur le fondement de l'article R.612-3 du code de justice administrative, de produire ses observations.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le Plan local d'urbanisme de la commune de Matoury approuvé le 7 septembre 2005, modifié en dernier lieu le 7 octobre 2009 et mis à jour en février 2013 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Lacau,

- les conclusions de M. Hégésippe, rapporteur public,

- et les observations de Me Menant pour la SCI Balata, la commune de Matoury n'étant pas représentée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 9733072110190 pris le 19 juillet 2022 par le maire de Matoury, la SCI Balata s'est vu délivrer un permis de construire pour l'édification d'un bâtiment commercial et l'aménagement de la galerie extérieure du centre commercial " Family Plaza " sur les parcelle cadastrées AH n°S 1851, 1853 et 2957, situées en zone Us5 " zone de commerces et de services ", du plan local d'urbanisme. Elle conteste l'arrêté du 7 novembre 2022, notifié le 28 novembre suivant, par lequel le maire de la commune de Matoury a retiré ce permis.

2. Il résulte des dispositions du premier alinéa de l'article L.424-5 du code de l'urbanisme, éclairées par les travaux préparatoires de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, qu'un permis de construire peut, s'il est illégal, être retiré par une décision notifiée dans le délai de trois mois suivant la date de sa délivrance.

3. En premier lieu, il résulte des dispositions combinées des articles L.122-1 et L.211-2 4° du code des relations entre le public et l'administration que celle-ci ne peut retirer un acte créateur de droits, notamment un permis de construire, qu'à la condition d'avoir préalablement mis à même son bénéficiaire de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Le respect de cette procédure constitue une garantie pour le titulaire du permis de construire que l'autorité administrative entend rapporter.

4. Toutefois, l'article L.121-2 du même code exclut l'application de la procédure contradictoire, notamment en cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles, lorsque la mise en œuvre d'une décision serait de nature à compromettre l'ordre public ou lorsque des dispositions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière.

5. La SCI Balata soutient sans être contredite sur ce point par la commune qu'elle n'a pas été mise à même de présenter ses observations. Dans les circonstances de l'affaire, qui ne sont pas au nombre de celles mentionnées à l'article L.121-2 du code des relations entre le public et l'administration cité au point précédent, l'arrêté contesté est intervenu à l'issue d'une procédure irrégulière.

6. En deuxième lieu, la notification du retrait du permis délivré le 19 juillet 2022 est intervenue le 28 novembre suivant, après l'expiration du délai de trois mois prévu par les dispositions citées au point 2 de l'article L.424-5 du code de l'urbanisme.

7. En troisième lieu, le 2 février 2022, la direction générale des territoires et de la mer a émis un avis défavorable à la demande de permis de construire présentée par la SCI Balata, en relevant, d'une part, que " le projet se situe dans la zone non aedificandi de 50 m à l'axe de la route nationale 2. Conformément aux articles L.111-6 et L.111-8 du code de l'urbanisme toute construction ou installation est interdite dans cette bande ", d'autre part, que " Le dossier transmis ne présente aucune installation répondant aux dispositions de l'article L.111-19 du code de l'urbanisme ", en citant les dispositions de cet article abrogées le 10 novembre 2019, inapplicables en l'espèce, prescrivant, pour les nouveaux bâtiments commerciaux d'une surface supérieure à 1.000 m2 : "1° Sur tout ou partie de leurs toituressoit des procédés de production d'énergies renouvelables, soit un système de végétalisation 2° Sur les aires de stationnement, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation ".

8. Aux termes de l'article L.111-6 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable : " En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande () de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation. ( ) ". En vertu de l'article L.111-8 du même code, le plan local d'urbanisme peut fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par l'article L.111-6.

9. Si les services de l'Etat ont relevé la méconnaissance des dispositions de l'article L.111-6, qui prévoient une zone " non aedificandi " de soixante-quinze mètres, il ressort des mentions de l'avis émis le 2 février 2022 qu'en mentionnant une zone de cinquante mètres, ils ont entendu se référer aux dispositions de l'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Matoury " implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ", fixant des règles d'implantation différentes de celles prévues par l'article L.111-6, en prévoyant pour la zone Us5 les dispositions suivantes : " les constructions devront observer un recul de 50 mètres minimum par rapport à l'axe de la nationale ".

10. La société requérante fait valoir que l'aire de stationnement non couverte ne peut être regardée comme une construction au sens des dispositions précitées du plan local d'urbanisme. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ce document donnerait une définition de la notion de construction. En vertu du point 1.3 du lexique national de l'urbanisme : " Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'Homme en sous-sol ou en surface ". Il est précisé au point 2.3 que " la notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité ". Il en résulte que l'aire de stationnement en litige ne peut être regardée comme une construction au sens des dispositions précitées du plan local d'urbanisme. Dès lors, le maire de Matoury a fait une inexacte application de ces dispositions.

11. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état du dossier, aucun autre moyen n'est susceptible d'entraîner l'annulation de l'arrêté attaqué.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Balata est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 7 novembre 2022.

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Matoury la somme de 1.200 euros à verser à la SCI Balata au titre de l'article L. 761-1 du code justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 7 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Matoury a retiré le permis de construire n° PC 9733072110190 délivré le 19 juillet 2022 à la SCI Balata est annulé.

Article 2 : La commune de Matoury versera, sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, la somme de 1.200 euros à la SCI Balata.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Balata et à la commune de Matoury.

Une copie en sera adressée au préfet de la Guyane et à la Direction Générale des territoires et de la mer.

Délibéré après l'audience du 30 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Guiserix, président,

Mme Lacau, première conseillère,

M. Gillmann, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024

La rapporteure,

Signé

M.T. LACAULe président,

Signé

O. GUISERIXLa greffière,

Signé

S. MERCIER

La République mande et ordonne au préfet de la Guyane et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies du droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement

Pour expédition conforme,

La greffière en Cheffe,

Ou par délégation la greffière,

Signé

S. MERCIER