Real Estate Company Fails to Overturn Corporate Tax Reassessments on Valuation, Liabilities, and Expenses

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 8 juillet 2022, la SCI Sevran 5050, représentée par Me Dahmoun, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des rehaussements d'impôt sur les sociétés mis à sa charge au titre des années 2015, 2016 et 2017, ainsi que des intérêts et pénalités afférents ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

- s'agissant de la dotation aux amortissements, la valeur vénale des terrains retenue par l'administration est erronée ;

- c'est à tort que l'administration fiscale a remis en cause des dettes inscrites au passif de son bilan, qui constituent des prêts consentis par l'une des associées de la société ;

- c'est à tort que l'administration fiscale a considéré des factures afférant au bien immobilier qu'elle détient à Lamorlaye comme des charges n'ayant pas été engagées dans l'intérêt de la société ;

- c'est à tort que l'administration fiscale a considéré que le loyer versé pour la maison située à Larmorlaye par M. et Mme B, associés de la société, était anormalement bas.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 janvier 2023, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la requête est irrecevable, à défaut d'être signée ;

- les moyens soulevés par la SCI Sevran 5050 ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Arnaud, conseillère,

- et les conclusions de Mme Belkacem, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Sevran 5050, qui avait, lors de sa constitution, pour principal objet la propriété et l'exploitation par bail d'un immeuble, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, étendue en matière de taxe sur la valeur ajoutée au 30 juin 2018. Par une proposition de rectification du 14 décembre 2018, l'administration fiscale a proposé des rehaussements en matière d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs au titre des exercices 2015, 2016 et 2017, assortis d'intérêts de retard et de majorations pour dépôt tardif des déclarations et pour manquement délibéré. La société requérante a formulé des observations par un courrier du 18 février 2019, auquel l'administration fiscale a répondu par un courrier du 1er mars 2019, maintenant la totalité des rappels et rehaussements. La société a demandé la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, qui a rendu un avis le 19 décembre 2019, favorable au maintien de la position du service sur l'ensemble des points qui lui ont été soumis. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement par un avis du 28 février 2020.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. En vertu des dispositions de l'article R. 414-4 du code de justice administrative, lorsqu'une partie adresse au juge administratif une requête par l'intermédiaire de l'application informatique dénommée Télérecours, son identification selon les modalités prévues pour le fonctionnement de cette application vaut signature pour l'application des dispositions du code de justice administrative.

3. La requête de la société SCI Sevran 5050 ayant été présentée au moyen de l'application Télérecours, il résulte des dispositions précitées que le directeur régional des finances publiques n'est pas fondé à soutenir qu'elle est irrecevable, à défaut d'être signée.

Sur les conclusions à fin de décharge :

4. En premier lieu, aux termes de l'article 38 du code général des impôts : " 1. Sous réserve des dispositions des articles 33 ter, 40 à 43 bis et 151 sexies, le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. / 2 bis. Pour l'application des 1 et 2, les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des versements reçus à l'avance en paiement du prix sont rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens pour les ventes ou opérations assimilées et l'achèvement des prestations pour les fournitures de services (). "

5. En outre, aux termes de l'article 39 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : () 2° Sauf s'ils sont pratiqués par une copropriété de navires, une copropriété de cheval de course ou d'étalon, les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation et compte tenu des dispositions de l'article 39 A, sous réserve des dispositions de l'article 39 B. () "

6. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a, pour établir les rehaussements en litige, remis en cause les dotations aux amortissements comptabilisés par la requérante, notamment en modifiant la valeur retenue pour un ensemble immobilier situé 83 avenue Foch, dans le seizième arrondissement de Paris, comprenant une construction, ainsi qu'un terrain dont la valeur retenue par la société était nulle. L'administration fiscale s'est fondée, pour corriger la valeur du bien, sur une comparaison avec le prix de vente au mètre carré de terrains situés dans le seizième arrondissement et dans le neuvième arrondissement de Paris. La société requérante, qui conteste la valeur vénale retenue par l'administration, ne produit aucun élément de nature à remettre en cause cette valeur. Par suite, elle n'est pas fondée à contester la valeur vénale de l'ensemble immobilier situé avenue Foch retenue par l'administration fiscale pour le calcul des dotations aux amortissements.

7. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que la société requérante a comptabilisé au passif de son bilan des dettes diverses à l'égard de sociétés qui ne sont pas associées de la SCI Sevran 5050. Il résulte de l'instruction qu'aucun contrat de prêt, aucune convention de trésorerie ni aucun autre justificatif relatif à ces dettes n'a été produit par la société requérante. Si cette dernière soutient que les sommes ainsi comptabilisées ont été inscrites par erreur dans les comptes de la rubrique " autres comptes débiteurs et créditeurs ", alors qu'il s'agirait de prêts consentis à travers le compte courant d'associée de Mme A épouse B, associée de la société requérante, ainsi que des sociétés qui auraient consenti les prêts, elle n'apporte aucun élément de nature à l'établir. Par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale a réintégré les dettes litigieuses, dont la réalité n'est pas établie, au bénéfice imposable de la société requérante.

8. En troisième lieu, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale n'a pas retenu, au titre des charges déductibles de la société requérante, certaines factures relatives au bien appartenant à la société requérante et sis à Larmorlaye, au motif que les frais correspondant n'ont pas été engagés dans l'intérêt de la société. Il est constant que le bien est occupé par M. B et Mme A, son épouse, cette dernière étant associée de la société requérante. Pour exclure des charges déductibles de la société les factures d'eau, d'électricité et d'entretien de la piscine, le service a estimé que celles-ci, adressées à Mme A et non à la société propriétaire du bien, correspondaient à des dépenses courantes de consommation d'énergie et d'entretien et de réparation, à la charge du locataire. L'administration fiscale fait en outre valoir que les dépenses litigieuses ont été comptabilisées dans un compte de charges " entretien et réparations ", alors que les réparations importantes incombant aux propriétaires doivent figurer dans un compte d'immobilisation. Si la société requérante fait valoir que le bail locatif peut prévoir que les frais de consommation d'énergie peuvent être pris en charge par le propriétaire du bien, il résulte de l'instruction qu'aucun contrat écrit n'a été conclu entre les locataires et la société propriétaire, et cette dernière n'apporte aucun élément de nature à établir qu'un bail prévoyait une telle prise en charge. Enfin, il résulte de l'instruction que les réparations importantes relatives à la piscine intégrée au bien ont été intégrées par l'administration fiscale aux charges déductibles de la SCI Sevran 5050. Dans ces circonstances, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les factures dont l'administration fiscale a refusé la comptabilisation au titre des charges déductibles ont été engagées dans l'intérêt de la société.

9. En dernier lieu, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a estimé que le loyer versé par les locataires du bien situé à Larmorlaye, dans le département de l'Oise, était anormalement bas, révélant l'existence d'un acte anormal de gestion, a réintégré les loyers non réclamés par la société requérante dans ses résultats et a opéré, en conséquence, des rehaussements d'impôt sur les sociétés. Pour calculer le loyer qui aurait dû être versé à la société requérante, l'administration fiscale a listé les principales caractéristiques de la maison dont la société est propriétaire, en particulier sa localisation, sa surface, celle du terrain, ses équipements, et a relevé le montant du loyer demandé pour des biens similaires, pour retenir une moyenne de 2 650 euros par mois, soit un loyer quatre fois supérieur à celui versé par les locataires du bien dont la SCI Sevran 5050 est propriétaire. La société requérante se borne à contester le montant du loyer retenu, sans produire aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale a estimé que le loyer versé par M. B et son épouse était anormalement bas, et a opéré des rehaussements en conséquence.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante n'est pas fondée à demander la décharge des impositions en litige, ainsi que des intérêts et pénalités afférents.

Sur les frais liés au litige :

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SCI Sevran 5050 présentées au titre de l'article L. 761-1 doivent être rejetées ainsi que, en tout état de cause, les conclusions tendant à ce que les dépens de l'instance soient mis à la charge de l'Etat.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Sevran 5050 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Sevran 5050 et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l'audience du 5 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Fouassier, président,

Mme de Mecquenem, première conseillère,

Mme Arnaud, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024.

La rapporteure,

B. ARNAUD

Le président,

C. FOUASSIERLa greffière,

C. EL HOUSSINE

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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