Co-ownership Association v. Paris Mayor: Procedural Irregularity in Repair Order Annulment

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 22 juin 2022, 6 juin 2023 et 24 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers 75003 Paris, représenté par le cabinet AARPI Tejas avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté de la maire de Paris du 18 janvier 2022 portant mise en sécurité des immeubles situés 2 rue des Vertus/14 rue des Gravilliers et 12 rue des Gravilliers, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux et la décision expresse confirmative du 15 juin 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'arrêté du 18 janvier 2022 est signé par une autorité incompétente ;

- il est entaché d'un vice de procédure tenant au non-respect de la procédure d'information prévue aux articles L. 511-10 et R. 511-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la procédure contradictoire aurait dû être reprise compte tenu des travaux entrepris et du délai écoulé depuis l'engagement de la procédure de péril ordinaire le 11 février 2019 ;

- il est entaché d'un vice de procédure dans la mesure où le rapport du 29 avril 2021 lui a été transmis à sa demande postérieurement à l'arrêté du 18 janvier 2022 en méconnaissance de l'article R. 511-3 du code de la construction et de l'habitation ;

- il méconnaît l'article L. 511-10 du code la construction et de l'habitation dans la mesure où les propriétaires mitoyens n'ont pas été mis en cause, en l'occurrence les propriétaires des 4 et 6 rue des Vertus ;

- il est entaché d'une erreur de droit dans la mesure où la maire de Paris ne pouvait pas faire usage des pouvoirs tirés du code de la construction et de l'habitation dès lors que la cause prépondérante des désordres pouvait avoir une origine extérieure à l'immeuble du 12 rue des Gravilliers ;

- il est entaché d'une erreur d'appréciation en ce qu'il met indifféremment la réalisation des travaux sur le mur séparatif à la charge des deux copropriétaires alors qu'il appartient au syndicat de copropriétaires de l'immeuble du 14 rue des Gravilliers d'effectuer les travaux structurels sur son immeuble et que la part de propriété du mur mitoyen n'a pas été prise en compte ; il subit la carence de la copropriété voisine alors même qu'il a réalisé les travaux sur le mur mitoyen et que la ville de Paris n'a pas fait usage de son pouvoir de faire réaliser d'office les travaux prescrits ;

- il est entaché d'une erreur d'appréciation en ce qu'il retient que la souche de cheminée située en limite séparative reste à réparer compte tenu des travaux déjà réalisés et alors que l'état des souches n'a pas été constaté et que la propriété de la souche prétendument défaillante est contestée.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 mai 2023 et 28 juin 2023, la ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- le moyen tiré du vice de procédure est infondé dans la mesure où les syndicats des copropriétaires ont été mis en mesure de présenter leurs observations dans le cadre de la procédure de péril ordinaire engagée dès l'année 2016, par deux lettres des 18 janvier 2018 et 11 février 2019 ;

- le requérant ne peut pas utilement invoquer la violation de l'article R. 511-3 du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où cet article, qui a été introduit par l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, n'est pas applicable à l'arrêté du 18 janvier 2022 qui a été édicté à la suite de l'engagement d'une procédure contradictoire préalable datée du 11 février 2019 ;

- il ne lui appartient pas, pas plus qu'au juge administratif, de statuer sur la répartition de la charge des travaux entre les propriétaires privés mitoyens, la question de la responsabilité respective des propriétaires dans la survenance des désordres relevant, le cas échéant, du juge civil ; en l'espèce, le juge des référés du tribunal judiciaire a débouté le syndicat requérant le 13 juillet 2022 en jugeant que les travaux de remédiation du péril devaient nécessairement être conjoints ;

- si la propriété de la souche de cheminée disposée en limite des deux copropriétés n'est pas claire, il n'appartient pas à la ville de Paris d'entreprendre des recherches pour déterminer l'identité de son propriétaire ; de même, seul le juge civil est compétent pour déterminer le statut de cet ouvrage ;

- dès lors que le rapport du 9 février 2023 confirme que la situation présente toujours un risque au sens du 1° de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, elle ne pouvait pas prononcer la mainlevée de l'arrêté ; en tout état de cause, les travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires du 14 rue de Gravilliers sont à l'arrêt en raison de désordres supplémentaires découverts sur le mur mitoyen et sur les planchers de cet immeuble ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 5 décembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 8 janvier 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- la loi n° 2017-257 du 28 février 2017 ;

- l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 ;

- le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Armoët,

- les conclusions de Mme Castéra, rapporteure publique,

- et les observations de Me Basset, représentant le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers, qui insiste notamment sur le fait que tous les travaux le concernant ont été réalisés s'agissant du mur mitoyen et de la souche de cheminée en limite séparative et expose que les travaux concernant le mur mitoyen ont également été réalisés par le syndicat des copropriétaires du 2 rue des Vertus/14 rue des Gravilliers, seuls des travaux concernant exclusivement cet immeuble restant à effectuer.

Considérant ce qui suit :

1. L'immeuble à usage principal d'habitation situé 12 rue des Gravilliers à Paris (75003) est attenant à l'immeuble à usage d'habitation situé à l'angle de la rue des Gravilliers et de la rue des Vertus, au 2 rue des Vertus/14 rue des Gravilliers. A la suite du constat d'importantes fissures sur les façades extérieures des immeubles, le préfet de police, alors compétent, a mis en demeure les syndicats des copropriétaires des deux immeubles de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres, notamment de façon conjointe sur le mur mitoyen séparatif des deux bâtiments, les 15 mars, 25 juillet et 28 novembre 2016. Compte tenu de l'aggravation des désordres, une procédure de péril ordinaire a été engagée par la ville de Paris, devenue compétente en la matière, le 18 janvier 2018. Un risque pour les usagers de la voie publique a toutefois été constaté en raison du phénomène de basculement de l'immeuble du 14 rue des Gravilliers vers la rue des Vertus. Une procédure de péril imminent a ainsi été mise en œuvre. Par une ordonnance du 27 novembre 2018, le tribunal administratif de Paris a désigné un expert qui a remis son rapport le 10 décembre 2018. Les travaux d'étaiement et de confortation de l'immeuble requis pour mettre fin au péril imminent ayant toutefois été réalisés en urgence, la ville de Paris a finalement engagé la procédure de péril ordinaire par une lettre du 11 février 2019. Par des décisions du 23 octobre 2019, la ville de Paris a sursis provisoirement à la prise d'un arrêté de péril ordinaire concernant les deux immeubles compte tenu des travaux alors en cours.

2. Deux nouvelles visites ont été organisées les 28 octobre 2020 et 29 avril 2021 à l'issue desquelles la persistance de désordres a été constatée. Par un arrêté de mise en sécurité n° 22-003 du 18 janvier 2022, la ville de Paris a mis en demeure le syndicat des copropriétaires du 14 rue des Gravilliers de procéder, dans le délai de douze mois, aux travaux de réparation concernant les éléments de structure, les murs de façade et les fondations de son immeuble nécessaires pour en restituer l'assise, la cohésion et la solidité. Par un arrêté de mise en sécurité n° 22-004 du même jour, notifié à la fois au syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers et au syndicat des copropriétaires du 14 rue des Gravilliers, la maire de Paris a, par ailleurs, mis en demeure ces deux syndicats d'effectuer, dans le même délai, les travaux de réparation relatifs aux éléments de structure défaillants du mur séparatif des immeubles et à la rénovation totale de la souche de cheminée située en limite séparative des deux immeubles. Le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers a formé un recours gracieux contre ce second arrêté le 14 mars 2022. Par une décision du 15 juin 2022, la ville de Paris a expressément rejeté ce recours. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers demande l'annulation de l'arrêté de mise en sécurité n° 22-004 du 18 janvier 2022 le concernant ainsi que des décisions implicite et expresse rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

3. D'une part, aux termes de l'article L. 2213-24 du code général des collectivités territoriales, applicable à la date de l'arrêté attaqué : " Le maire prescrit la réparation ou la démolition des murs, bâtiments, édifices ou monuments funéraires menaçant ruine dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation ". Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation, issue de l'ordonnance du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, applicable au litige : " La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes de l'article L. 511-2 de ce code : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ; () ". Aux termes de l'article L. 511-8 du même code : " () Les autres situations mentionnées à l'article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l'expert désigné en application de l'article L. 511-9 ".

4. D'autre part, aux termes de l'article L. 511-10 de ce même code : " L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l'immeuble. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires. () ". Aux termes de l'article L. 511-11 de ce code : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; () L'arrêté mentionne d'une part que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 511-15, et d'autre part que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais. () ".

5. La contestation des décisions prises en application des dispositions précitées, qui ont remplacé les arrêtés de péril ordinaire depuis l'ordonnance du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, relève du contentieux de pleine juridiction. Par suite, la légalité d'un tel arrêté s'apprécie à la date à laquelle le juge se prononce.

6. Enfin, aux termes de l'article R. 511-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue du décret du 24 décembre 2020 relatif à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, applicable aux arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021 : " Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l'article L. 511-10, l'autorité compétente mentionnée à l'article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l'article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu'elle compte prendre. Le rapport mentionné à l'article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l'autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique () ". Selon l'article 7 du décret précité du 24 décembre 2020 : " () Lorsqu'une procédure a commencé avant le 1er janvier 2021 en conformité avec les dispositions alors en vigueur, sans qu'un arrêté ait été notifié, elle se poursuit après le 1er janvier 2021 selon les règles applicables à compter de cette date () ".

7. En premier lieu, il est constant que la procédure contradictoire prévue, depuis le 1er janvier 2021, à l'article R. 511-3 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été mise en œuvre avant l'édiction de l'arrêté de mise en sécurité litigieux du 18 janvier 2022. La ville de Paris fait néanmoins valoir qu'elle n'était pas tenue de mettre en œuvre cette procédure contradictoire, et notamment de transmettre au requérant le rapport du service des architectes de sécurité du 29 avril 2021, complété le 16 juin 2021, constatant, en dernier lieu, les risques pour la sécurité présentés par les immeubles, dans la mesure où la procédure contradictoire avait été organisée dès l'engagement de la procédure de péril ordinaire le 18 janvier 2018 et, en particulier, par une lettre du 11 février 2019 invitant les syndicats de copropriétaires concernés à présenter leurs observations sur l'intervention alors envisagée d'un arrêté de péril.

8. Les dispositions précitées de l'article 7 du décret du 24 décembre 2020 permettent certes à l'autorité compétente de ne pas recommencer l'entièreté d'une procédure de péril engagée avant le 1er janvier 2021 et de poursuivre la procédure déjà engagée conformément aux nouvelles dispositions relatives aux arrêtés de mise en sécurité. Toutefois, dès lors qu'en l'espèce, la ville de Paris entendait, plus de deux ans après avoir expressément sursis à prendre un arrêté de péril ordinaire, prendre un arrêté de mise en sécurité, et ce au vu d'éléments intervenus près de trois ans après l'information sur la mise en œuvre de la procédure de péril ordinaire à laquelle elle avait sursis, les dispositions de l'article 7 du décret du 24 décembre 2020 ne l'autorisaient pas à s'exonérer des obligations, prévues à l'article R. 511-3 précité, consistant, d'une part, à informer le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers des motifs qui la conduisaient à envisager de prendre un arrêté de mise en sécurité, d'autre part, de l'inviter à présenter ses observations et à prendre connaissance du rapport du 29 avril 2021, complété le 16 juin 2021, et des autres éléments sur lesquels elle entendait désormais se fonder. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers, qui a été privé d'une garantie, est fondé à soutenir que l'arrêté du 18 janvier 2022 a été pris à l'issue d'une procédure irrégulière.

9. En second lieu, le point n° 4 de l'arrêté de mise en sécurité attaqué prescrit aux syndicats des copropriétaires des 12 et 14 rue des Gravilliers de " procéder à la rénovation totale de la souche de cheminée située en limite séparative de ces deux immeubles qui menace ruine ". Le requérant soutient que la nécessité de ces travaux, qui portent par ailleurs sur une souche dont la propriété est contestée, n'est pas établie compte tenu des travaux déjà réalisés.

10. Il résulte de l'instruction que l'expert désigné par le tribunal administratif a visé, dans son rapport du 10 décembre 2018, au titre des travaux définitifs de reprise nécessaires pour la levée de la situation de péril, " la rénovation totale des souches de cheminée qui menacent ruine du 12 et du 14 rue des Gravilliers ", après avoir constaté que " les conduits de cheminée présentent en toiture un basculement ". Toutefois, s'il n'est pas établi qu'il avait été procédé à la réparation de la souche de cheminée située en limite séparative des deux immeubles à la date de l'arrêté de mise en sécurité attaqué, il résulte néanmoins du rapport du service des architectes de sécurité du 29 avril 2021, complété le 16 juin 2021, ainsi que du rapport de ce même service du 9 février 2023, que les désordres affectant les cheminées des deux immeubles ont été qualifiés par les architectes, de simples " dégradations " justifiant une " recommandation " et non d'une " menace en ruine " nécessitant une " prescription ". De plus, le rapport du 29 avril 2021, complété le 16 juin 2021, indique que les souches de cheminée avaient, à ces dates, été réparées, à l'exception de la souche en limite séparative. Quant au rapport du 9 février 2023, il mentionne qu'un filet de protection avait été posé sur la souche restant à réparer, que les travaux de réparation ont été votés au mois de décembre 2022 pour le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers et conclut que la mesure n° 4 contenue dans l'arrêté contesté est désormais réalisée compte tenu des travaux effectués. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l'instruction que l'absence de réparation de la seule souche de cheminée située en limite séparative constituait à la date de l'arrêté attaqué et, en tout état de cause, à la date du présent jugement, un risque pour la sécurité des occupants ou des tiers au sens de l'article L. 511-2 précité du code de la construction et de l'habitation. Par suite, le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers est fondé à soutenir que l'arrêté de mise en sécurité n° 22-004 est entaché d'une erreur d'appréciation s'agissant de la mesure n° 4 qu'il prescrit.

11. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers est fondé à demander l'annulation de l'arrêté n° 22-004 du 18 janvier 2022 et des décisions de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté de mise en sécurité n° 22-004 de la maire de Paris du 18 janvier 2022 ainsi que les décisions de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulés.

Article 2 : La ville de Paris versera au syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du 12 rue des Gravilliers 75003 Paris et à la ville de Paris.

Copie en sera adressée au syndicat des copropriétaires du 2 rue des Vertus/14 rue des Gravilliers 75003 Paris.

Délibéré après l'audience du 25 avril 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Salzmann, présidente,

Mme Armoët, première conseillère,

Mme Guglielmetti, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mai 2024.

La rapporteure,

E. ARMOËT

La présidente,

M. SALZMANNLa greffière,

P. TARDY-PANIT

La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision