Property Tax Classification During Partial Demolition

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 3 juin 2022 et le 28 décembre 2023, la société en nom collectif (SNC) Rueil Les Fontaines, représentée par Me Chiffert, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, et des taxes annexes relatives aux locaux à usage de bureaux situés aux 2 et 4 rue Henri Sainte Claire Deville à Rueil-Malmaison (92), auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les locaux en litige ont fait l'objet de travaux de démolition totale d'octobre 2019 jusqu'en février 2020 et étaient donc démolis au 1er janvier 2020 à hauteur de 40,44% de l'ensemble immobilier ;

- s'agissant de la surface non démolie des locaux en litige, elle doit être évaluée dans la catégorie des lieux de dépôt couverts " DEP2 ", et non dans la catégorie " BUR1 " ou " BUR2 ", et selon la grille tarifaire 2020 correspondant à cette catégorie de locaux dès lors qu'elle ne peut plus que servir de locaux à usage de stockage de gravats.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 décembre 2022, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise par intérim conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SNC Rueil Les Fontaines ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Richard en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus aux cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Richard, magistrate désignée,

- et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC Rueil Les Fontaines est propriétaire de locaux à usage de bureaux situés aux 2 et 4 rue Henri Sainte Claire Deville à Rueil-Malmaison (92). Par une réclamation du 27 février 2020, qui a fait l'objet d'une décision de rejet le 4 avril 2022, la SNC Rueil Les Fontaines a demandé la décharge de sa taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020. Elle demande au tribunal la réduction des cotisations litigieuses compte-tenu des travaux de démolition-reconstruction affectant l'immeuble litigieux.

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ".

3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

4. Il résulte de l'instruction que la SNC Rueil Les Fontaines a obtenu le 10 juillet 2015 un permis de démolir l'ensemble immobilier à usage de bureaux sis 2-4-6 rue Henri Sainte Claire Deville à Rueil-Malmaison, permis prorogé jusqu'en juillet 2020, pour construire, dans le cadre de permis de construire délivrés en 2019, un nouvel ensemble immobilier à usage mixte de logements et de bureaux. S'il résulte du constat d'huissier réalisé à la demande de la société le 19 décembre 2019 que l'immeuble était à cette date en cours de démolition intérieure, qu'il n'était plus hors d'air ni hors d'eau et que l'habillage de la façade de l'immeuble avait été retiré, il est constant qu'au 1er janvier 2020, l'ensemble immobilier litigieux ne faisait pas l'objet d'une démolition totale. Par ailleurs, il résulte des photos jointes au constat d'huissier que les travaux de démolition n'ont pas affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'elle rendait le bâtiment dans son ensemble impropre à toute utilisation au 1er janvier 2020. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'immeuble litigieux constituerait pour partie une propriété non bâtie imposable en vertu des dispositions de l'article 1393 du même code.

5. En second lieu, aux termes de l'article 1517 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498. / Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement () II. - 1. Les valeurs locatives résultant des changements mentionnés au I du présent article sont appréciées : () b) Pour les biens évalués selon les règles prévues au II de l'article 1498, à la date mentionnée au A du même II () ". Aux termes de l'article 1406, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige, du code général des impôts : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 () ".

6. Il résulte de ces dispositions que des travaux intervenus sur un immeuble ne peuvent être pris en compte, pour la détermination de sa valeur locative, que s'ils répondent aux conditions posées par l'article 1517 du code général des impôts. En vertu de l'article 1406 de ce code, il appartient aux propriétaires de porter à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix-jours de leur réalisation définitive, les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties.

7. La SNC Rueil Les Fontaines fait valoir que l'ensemble immobilier en litige faisait l'objet de travaux de démolition-reconstruction au 1er janvier 2020, et ne pouvait pas, en raison de l'impossibilité d'utiliser l'immeuble à cette date, faire l'objet d'un classement en catégorie BUR1 (agencement ancien) ou BUR2 (locaux à usage de bureaux d'agencement récent) mais seulement d'un classement dans la catégorie DEP2 (lieu de dépôt ouvert).

8. Toutefois, il est constant que la société requérante n'a pas informé l'administration d'un changement d'affectation de l'immeuble en cause selon les modalités définies par les dispositions précitées du I de l'article 1406 du code général des impôts. Par ailleurs, la circonstance qu'au 1er janvier 2020, l'immeuble litigieux était inutilisable n'implique pas qu'il devait être classé en catégorie DEP 2 (lieu de dépôt couvert) au lieu de la catégorie BUR1 ou BUR2. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction que l'immeuble en litige ait été rendu disponible pour un usage de dépôt pendant la durée des travaux qui étaient toujours en cours au 1er janvier 2020.

9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction de la requête de la SNC Rueil Les Fontaines doivent être rejetées, ainsi que par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais liés à l'instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Rueil Les Fontaines est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Rueil Les Fontaines et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2024.

La magistrate désignée,

signé

A. RICHARD

La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.