Co-Owners v. Municipality: Building Permit Fraud Claim Dismissed

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 juillet 2022 et 7 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail, Mme H et M. K L A, Mme M et M. E C, M. D N, Mme F O, M. B I et M. J Q, représentés par Me Le Normand, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler la décision implicite de rejet née le 22 avril 2022 du silence gardé par la maire de Gentilly sur leur demande de retrait de l'arrêté du 28 avril 2017 modifié par lequel elle a délivré aux sociétés Emerige résidentiel et Keyden un permis de construire un immeuble comprenant soixante-trois logements et deux commerces valant permis de démolir sur un terrain situé 21 avenue Jean-Jaurès et 1 rue Victor Hugo (Gentilly) ainsi que la décision expresse du 21 juin 2022 rejetant leur recours gracieux ;

2°) d'enjoindre à la commune de Gentilly de retirer le permis de construire précité dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge des sociétés Emerige résidentiel, Keyden et Gentilly Jean-Jaurès une somme de 1 500 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- en tant que voisins immédiats, ils ont intérêt à agir contre la décision attaquée ;

- la décision en litige refusant de faire droit à leur demande de retrait est entachée d'une erreur de droit dès lors que le permis de construire délivré le 28 avril 2017 a été obtenu par fraude, la pétitionnaire ayant volontairement indiqué sur les plans figurant dans sa demande des cotes ne correspondant pas au niveau du sol naturel avant travaux dans le but d'échapper à l'application des prescriptions de l'article UA1-10 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 janvier 2023, les sociétés Gentilly-Jean Jaurès, Keyden et Emerige Résidentiel, représentées par le cabinet Herbert Smith Freehills Paris LLP, concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt pour agir des requérants dès lors qu'ils n'établissent pas l'occupation régulière de leurs biens à la date d'affichage en mairie de la demande de permis de construire ; elle est encore irrecevable pour ne pas avoir été notifiée au pétitionnaire ; elle est tardive dès lors que le recours a été formé plus de deux mois suivant la date d'affichage du permis de construire et que les requérants n'établissent pas avoir notifié leur demande de retrait aux titulaires du permis de construire ;

- le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres n'est pas fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 octobre 2023 et 19 janvier 2024, la commune de Gentilly, représentée par la Selarl GAÏA, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt pour agir des requérants ;

- le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres n'est pas fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Cabal,

- les conclusions de M. Grand rapporteur public,

- et les observations de Me Le Normand, représentant le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres, de Me Farrugia, représentant la commune de Gentilly, et de Me Verlhac, représentant les sociétés Emerige résidentiel, Keyden et Gentilly Jean Jaurès.

Une note en délibéré présentée pour le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres a été enregistrée le 11 juin 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 avril 2017, la maire de Gentilly a délivré aux sociétés Emerige résidentiel et Keyden un permis de construire un immeuble comprenant soixante-trois logements et deux commerces et valant permis de démolir des constructions existantes sur un terrain situé 21 avenue Jean-Jaurès et 1 rue Victor Hugo à Gentilly. Par un arrêté du 18 juillet suivant, la même autorité administrative a transféré ce permis à la société Gentilly Jean Jaurès. Par un arrêté du 21 août 2020, elle a délivré pour ce projet un permis de construire modificatif. Par un courrier du 22 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail, Mme H et M. K L A, Mme M et M. E C, M. D N, Mme F O, M. B I et M. J Q ont sollicité le retrait de ces deux arrêtés. Par une décision du 21 juin 2022, la maire de Gentilly a refusé de faire droit à leur demande. Dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres doivent être regarder comme demandant au tribunal d'annuler cette dernière décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. ". La fraude, dont le juge de l'excès de pouvoir apprécie l'existence à la date du permis de construire, est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier, y compris le cas échéant au vu d'éléments dont l'administration n'avait pas connaissance à cette date, que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration ou s'est livré à des manœuvres en vue d'obtenir un permis de construire indu.

3. Les requérants soutiennent que le permis de construire délivré le 28 avril 2017 est entaché de fraude dès lors que les mentions portées dans la demande de permis de construire concernant le niveau du terrain naturel à prendre en compte pour le calcul de la hauteur des constructions sont inexactes et ce, dans le seul but d'échapper aux dispositions de l'article UA1-10 du règlement du plan local d'urbanisme selon lesquelles : " 10.1 La hauteur maximale des constructions est de 21 m calculés à partir du terrain naturel avant travaux. / 10.2 En cas de rez-de-chaussée destinés à des activités commerciales ou artisanales ou des établissements publics ou d'intérêt collectif, la hauteur maximale des constructions est portée à 22,50 m. ".

4. Le sol naturel doit s'entendre du sol tel qu'il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction. Il ressort des pièces du dossier composant la demande de permis de construire que la déclivité du terrain ainsi que les cotes NGF sont bien mentionnées sur les plans de masse, de façade et de coupe. La notice architecturale précise, en outre, explicitement que " la pente du terrain naturel est très importante ". De plus, et contrairement à ce qu'allèguent les requérants, la construction démolie implantée en fond de parcelle cadastrée section K n° 147 n'a pas été remplacée par un nouveau bâtiment mais par un jardin de sorte que la circonstance qu'elle s'implantait à la cote + 39,38 NGF est sans incidence pour apprécier la hauteur du projet en litige. Enfin, il ressort des plans de façade, notamment celui de la " Façade Nord-Est arrière " sur laquelle la cote de 40,38 NGF est reproduite, ainsi que de celui de la façade " Nord-Est en cœur d'îlot " que sont clairement représentés tant le niveau du bâtiment anciennement implanté sur la parcelle cadastrée section K n° 153 que les cotes correspondant à ses points les plus hauts et plus bas. Au demeurant, le niveau de sous-sol du bâtiment existant destiné à être démoli ne peut être regardé comme constituant le " sol naturel " au sens de ces dispositions. Dans ces conditions, c'est sans erreur de droit que la maire de Gentilly a estimé que le permis de construire du 28 avril 2017 n'était pas entaché de fraude et a refusé de faire droit à la demande de retrait présentée par les requérants.

5. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir soulevées en défense, que les conclusions à fin d'annulation présentées par le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d'injonction et d'astreinte :

6. Le présent jugement, qui rejette les conclusions tendant à l'annulation de la décision attaquée, n'implique aucune mesure particulière d'exécution. Par suite, les conclusions susvisées ne peuvent être accueillies.

Sur les frais liés au litige :

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des sociétés Gentilly-Jean Jaurès, Emerige résidentiel et Keyden, qui n'ont pas la qualité de parties perdantes dans la présente instance, la somme que le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Gentilly et une autre somme de 1 500 euros à verser aux sociétés Gentilly-Jean Jaurès, Emerige résidentiel et Keyden.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail et autres verseront ensemble une somme de 1 500 euros à la commune de Gentilly et une autre somme de 1 500 euros aux sociétés Gentilly Jean-Jaurès, Emerige résidentiel et Keyden sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du 39 avenue Raspail, à M. et Mme L A, à M. et Mme C, à M. N, à Mme O, à M. I, à M. Q, à la commune de Gentilly, à la société Gentilly-Jean Jaurès, à la société Emerige résidentiel et à la société Keyden.

Délibéré après l'audience du 4 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. P, président,

M. Duhamel, premier conseiller,

M. Cabal, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024.

Le rapporteur,

P.Y. CABAL

Le président,

M. P

La greffière,

M. G

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,