Prefect v. Municipality: Annulment of Subdivision Approval Due to Lack of Mandatory Opinion and Extension of Urbanized Zone

Vu la procédure suivante :

Par un déféré et un mémoire, enregistrés les 21 décembre 2022 et 25 octobre 2023, le préfet de l'Hérault demande au tribunal d'annuler l'arrêté du maire de Cazevieille du 4 juin 2021, de non opposition à la déclaration préalable n° DP 034 086 21 C0003 déposée le 1er mars 2021 par Mme A pour une division en vue de construire.

Il soutient que :

- son déféré, enregistré dans le délai de deux mois de la connaissance acquise de la décision du maire, est recevable ;

- la décision est entachée d'un vice d'incompétence, le maire n'ayant pas procédé à sa consultation, prévue par l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 4 juin 2021 a été pris en méconnaissance de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, l'édification de constructions sur le périmètre projeté des lots A et B conduirait à étendre la partie urbanisée de la commune vers le Sud.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 septembre 2023, la commune de Cazevieille, représentée par Me Pourret, s'en remet à la sagesse du tribunal.

Elle soutient que :

- le dossier de la déclaration préalable n'a pas été transmis en préfecture au titre de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme, il s'agit d'un dysfonctionnement et elle pensait que l'avis conforme tacite visé par la décision avait été émis ;

- si, s'agissant de l'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, elle se trouve en situation de compétence liée avec l'avis du préfet, elle précise que la parcelle B 641 sera située dans l'enveloppe urbaine du futur plan local d'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 novembre 2023, Mme C A, représentée par Me Gonzalez, conclut au rejet du déféré et à la condamnation du préfet de l'Hérault à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme n'est pas fondé ; la situation dans les parties actuellement urbanisées de la commune des lots à bâtir projetés est confortée par l'avis favorable émis par le préfet le 11 juin 2019 sur une demande de permis de construire modificatif sur les parcelles alors cadastrées B334 et B465 et par la circonstance que les 2 lots à bâtir issus de la déclaration préalable contestée seront prochainement situés dans l'enveloppe urbaine du futur plan local d'urbanisme de la commune.

Le dossier de la déclaration préalable a été produit le 27 janvier 2025 par la commune de Cazevieille, en réponse à la mesure d'instruction adressée par le tribunal en application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, et a été communiqué aux autres parties le 28 janvier 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Couégnat, rapporteure,

- et les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Le 1er mars 2021, Mme A a déposé une déclaration préalable de lotissement, complétée les 16 mars et 25 mai 2021, en vue de créer trois lots dont deux à bâtir sur les parcelles cadastrées section B n° 334 et 465, d'une contenance globale de 15 305 m², à Cazevieille. Par un arrêté du 4 juin 2021, n° DP 34066 21 C0003, le maire de Cazevieille a pris une décision de non- opposition à cette déclaration préalable. Par son déféré, le préfet de l'Hérault demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme : " Lorsque le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est compétent, il recueille l'avis conforme du préfet si le projet est situé : / a) Sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu (). ".

3. La commune de Cazevieille est soumise au règlement national d'urbanisme depuis que son plan d'occupation des sols est devenu caduc en application des articles L. 174-1 et L. 174-3 du code de l'urbanisme. Si le maire reste compétent, en application du a) de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme, pour se prononcer sur la déclaration préalable, il est tenu, en application des dispositions de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme, de recueillir l'avis conforme du préfet.

4. Si l'arrêté du 4 juin 2021 vise un " avis conforme réputé favorable " du préfet de l'Hérault, il est constant que le préfet n'a jamais été destinataire d'une demande d'avis sur le projet de division en litige. Il y a lieu, par suite, d'accueillir le premier moyen du déféré, tiré du vice d'incompétence du maire, pour méconnaissance de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme.

5. Aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : " En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune ". Ces dispositions interdisent en principe, en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées "en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune", lesquelles sont des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu'en dehors des cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées.

6. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige a pour objet la création de deux lots à bâtir sur deux parcelles d'une superficie globale supérieure à 15 000 m². Il ressort des plans et photographies aériennes produits que cette vaste unité foncière est située le long de la route départementale d'accès au village de Cazevieille, à une distance d'au moins 800 mètres du cœur de village. Si le 1er lot projeté, qui supporte une construction à usage d'habitation, autorisée sous l'empire de l'ancien plan d'occupation des sols de la commune, jouxte au Nord une parcelle bâtie, le reste de l'unité foncière, en état de garrigue boisée, jouxte sur ses autres limites des parcelles restées naturelles. Compte tenu de la taille des parcelles construites au Nord le long de la route départementale et de l'absence de continuité des parcelles bâties, le terrain en litige ne se situe pas dans un secteur où le nombre et la densité des constructions présentent un caractère significatif qui permettrait de caractériser l'existence d'une partie urbanisée de la commune au sens des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. Enfin à supposer même que les constructions présentes à l'Ouest constitueraient une partie actuellement urbanisée de la commune, le projet de lotissement en est séparé par la route départementale qui constitue une coupure d'urbanisation. Dans ces conditions, le préfet est fondé à soutenir qu'en ne s'opposant pas à la déclaration préalable de division, alors qu'elle a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée, le maire de Cazevieille a méconnu les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.

7. La circonstance que le préfet de l'Hérault ait émis, en 2019, un avis conforme favorable à une demande de permis de construire modificatif sur l'unité foncière concernée est sans incidence sur cette appréciation dès lors que l'objet de cette demande de permis de construire modificatif était une modification de quelques mètres de l'implantation d'une construction autorisée en 2016, par un permis de construire délivré sous l'empire de l'ancien plan d'occupation des sols.

8. Si le projet de plan local d'urbanisme de la commune, en cours d'élaboration à la date de l'arrêté contesté, prévoit de classer, une partie seulement, des deux lots à bâtir projetés par la déclaration préalable en zone constructible UN, cette circonstance reste sans incidence sur la légalité de l'acte attaqué édicté sous le régime restrictif de la réglementation nationale d'urbanisme.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la décision de non-opposition à déclaration préalable du maire de Cazevieille du 4 juin 2021 doit être annulée.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse à Mme A quelque somme que ce soit au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision de non-opposition à la déclaration préalable n° DP 34066 21 C0003 du maire de Cazevieille, du 4 juin 2021, est annulée.

Article 2 : Les conclusions présentées par Mme A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au préfet de l'Hérault, à la commune de Cazevieille et à Mme A.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Montpellier.

Délibéré après l'audience du 19 février 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Fabienne Corneloup, présidente,

Mme Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025

La rapporteure,

M. Couégnat

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. B

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 13 mars 2025.

La greffière,

M. B