State Liability for Failure to Publish Insalubrity Order

Vu la procédure suivante :

Par requête et mémoire, enregistrés les 8 décembre 2022 et 11 décembre 2023, la SCI Tramontane, représentée par Me Nese, demande au tribunal de condamner l'Etat à lui payer une somme de 180 000 euros en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal au 25 août 2022, et de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le préfet était tenu de publier son arrêté du 22 avril 1996 déclarant insalubre l'immeuble du 4 rue Mirabeau au service de la publicité foncière de Perpignan, en vertu des articles 73 du décret 55-1350 du 14 octobre 1955 et L.1331-28-1 du code de la santé publique ;

- cette non publication fautive engage la responsabilité de l'Etat, non atténuée par la faute éventuelle de la commune de Thuir de ne pas avoir respecté l'article L.410-1 a) du code de l'urbanisme en indiquant l'interdiction d'habiter sur le certificat d'urbanisme ;

- si la SCI avait été informée de l'arrêté, elle aurait renoncé à l'achat de l'immeuble et à l'emprunt de 442 000 euros, ou aurait négocié un prix réduit, compte tenu des travaux de mise en conformité de 130 000 euros et de perte de revenus locatifs pendant les travaux, et sa perte de chance est évaluée à 180 000 euros.

Par mémoire, enregistré le 15 novembre 2023, le préfet des Pyrénées-Orientales conclut au rejet du recours.

Il soutient que le maire de Thuir, qui avait connaissance de l'arrêté enregistré en mairie et notifié au propriétaire, aurait dû indiquer l'interdiction d'habiter sur le certificat d'urbanisme, et le propriétaire lors de la vente du 4 août 2017 devait informer l'acheteur de l'arrêté de péril, en vertu de l'article 1112-1 du code civil.

Par mémoire, enregistré le 29 janvier 2024, la commune de Thuir, représentée par Me Joubes, conclut au rejet du recours et à la mise à la charge de l'Etat des dépens et d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que sa responsabilité n'est ni recherchée ni engagée.

Par ordonnance du 30 janvier 2024 la clôture de l'instruction a été fixée au 29 février 2024 midi.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de la santé publique ;

- le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. Rabaté, vice-président, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Rabaté, magistrat désigné ;

- les conclusions de Mme A ;

- les observations de Me Nese, pour la SCI Tramontane, et celles de Me Agier, pour la commune de Thuir.

Considérant ce qui suit :

Sur l'exposé du litige :

1. Il résulte de l'instruction que, par acte du 10 décembre 2018, la SCI Tramontane a acheté à Mme B, qui l'avait acquis de M. C le 4 août 2017, un immeuble situé 4 et 6 rue Mirabeau à Thuir, Pyrénées-Orientales, en vue de le louer, ce pour un montant de 442 000 euros. L'acte indique que " le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation ". Toutefois par arrêté du 22 avril 1996, le préfet des Pyrénées-Orientales avait déclaré insalubre l'immeuble situé au 4 rue Mirabeau à Thuir appartenant à M. C avec interdiction temporaire d'habiter de jour et de nuit, tant que d'importants travaux de conformité à l'hygiène prescrits n'avaient pas été faits. Par sa requête, la SCI, arguant de la non publication fautive de l'arrêté l'ayant empêché d'en prendre connaissance lors de l'achat de l'immeuble, demande au tribunal de condamner l'Etat à lui payer une somme de 180 000 euros en réparation de ses préjudices liés à un prix d'acquisition de l'immeuble excessif, alors qu'il ressort d'une lettre que lui a envoyée l'agence régionale de santé le 22 septembre 2020 que l'immeuble du 4 rue Mirabeau était resté insalubre, les travaux prescrits n' étant pas faits.

Sur la responsabilité :

2. En vertu de l'article 73 du décret 55-1350 du 14 octobre 1955, dans sa rédaction alors applicable: " Sont publiés au fichier immobilier, pour l'information des usagers, par application du 2° de l'article 36-2° du décret du 4 janvier 1955, les décisions administratives concernant des immeubles déterminés et tendant à limiter l'exercice du droit de propriété ou portant dérogation à des servitudes d'utilité publique. Il en est ainsi notamment : 2° Des arrêtés prononçant interdiction d'habiter pris en application de l'article L1331-28 du code de la santé publique La publicité est assurée au fichier immobilier par le dépôt de deux ampliations ou copies certifiées conformes des décrets, arrêtés ou décisions, dont l'une est obligatoirement établie sur formule réglementaire pour être conservée et doit comporter la mention de certification de l'identité des parties. ".

3. Il résulte de l'instruction que l'arrêté préfectoral du 22 avril 1996 n'a pas été publié au service de la publicité foncière de Perpignan, en méconnaissance de l'article 73 cité au point précédent, alors que ce service avait indiqué au notaire chargé de la vente le 9 novembre 2018 qu'aucune interdiction d'habiter n'existait pour l'immeuble. Et toute illégalité fautive commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, dès lors qu'elle présente un lien de causalité suffisamment direct et certain avec les préjudices subis.

4. Si le préfet fait valoir que l'ancien propriétaire, lors de la signature de l'acte de vente du 4 août 2017, a fourni à Mme B de fausses informations sur le caractère habitable de l'immeuble situé au 4 rue Mirabeau, en méconnaissance de l'article 1112-1 du code civil, ce fait, à le supposer établi, n'est pas à l'origine directe des préjudices allégués par la requérante. Il résulte toutefois de l'instruction que l'acte notarié du 10 décembre 2018 se référait au certificat d'urbanisme délivré le 9 novembre 2018 par le maire de Thuir au nom de sa commune, qui disposait d'un plan local d'urbanisme, " dont il résulte que le bien ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril ou d'interdiction d'habiter ". Il existe ainsi un lien de causalité direct entre les renseignements erronés figurant dans ce certificat, alors que l'arrêté du 22 avril 1996, avait été notifié à la commune de Thuir le 9 mai suivant, et le dommage subi par la SCI Tramontane lors de l'achat de l'immeuble. Au vu de ces éléments, il n'y a lieu de ne fixer qu'à hauteur de 50 % la part des conséquences dommageables subies par la SCI imputables à la faute commise par l'Etat.

Sur le préjudice :

5. La SCI évalue son préjudice de perte de chance à 180 000 euros, et indique que si elle avait été informée de l'arrêté préfectoral, elle aurait renoncé à l'achat de l'immeuble ou négocié un prix réduit, compte tenu des travaux de mise en conformité et de la perte de revenus locatifs qu'elle subira pendant les travaux. Il résulte d'un rapport d'expertise du 14 décembre 2021 qu'elle produit que les travaux de remise en état de l'ensemble de l'immeuble, qui ne sont pas tous imputables à l'arrêté de péril qui ne concerne que le 4 de la rue Mirabeau, et non le 6, s'élèvent à 118 00 euros, qui doivent être déduits du calcul de la valeur vénale de l'immeuble. Toutefois, le préjudice de perte de loyers invoqué n'est qu'éventuel. Et compte tenu du partage de responsabilité fixé au point 4 et d'un taux de perte de chance qui doit être évalué à 50 %, l'État doit être condamné à payer à la SCI Tramontane une somme de 17 000 euros réparant son préjudice.

Sur les intérêts :

6. La SCI a droit aux intérêts au taux légal de cette somme au 25 août 2022, date de réception de sa réclamation préalable.

Sur les frais liés au litige :

7. En l'absence de frais exposés au titre des dépens, les conclusions de la commune de Thuir relatives aux dépens ne peuvent qu'être rejetées.

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat, à verser à la SCI Tramontane, une somme de 1 500 euros au titre de l'article L761-1 du code de justice administrative. Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit aux conclusions présentées à ce titre par la commune de Thuir.

DECIDE :

Article 1er : L'État versera à la SCI Tramontane une somme de 17 000 euros, avec intérêts au taux légal au 25 août 2022.

Article 2 : L'Etat versera à la SCI Tramontane une somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Tramontane, au ministre délégué chargé de la santé et de la prévention et à la commune de Thuir.

Copie en sera transmise au préfet des Pyrénées-Orientales

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024

Le magistrat désigné,

V. RabatéLa greffière,

B. Flaesch

La République mande et ordonne au ministre délégué chargé de la santé et de la prévention, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 27 septembre 2024

La greffière,

B. Flaesch