Property Owner v. Municipality Regarding UPa Zoning and Building Permit Denial

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 1er novembre 2022 et le 11 octobre 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, M. A B, représenté par Me Genty, demande au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 29 juin 2022 par laquelle le maire de la commune de Tonneins a refusé la délivrance d'un certificat d'urbanisme opérationnel, ensemble la décision du 9 septembre 2022 de rejet de son recours gracieux tendant au retrait de la décision du 29 juin 2022 et à l'abrogation du PLU en tant qu'il classe la parcelle cadastrée ZE n° 454 en zone UPa ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Tonneins de réexaminer sa demande de certificat d'urbanisme et de convoquer le conseil municipal en vue d'abroger le PLU en tant qu'il classe sa parcelle en zone UPa, dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Tonneins une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision de refus de délivrance du certificat d'urbanisme est entachée d'un vice de procédure découlant de l'absence de saisine de la communauté d'agglomération Val de Garonne ;

- elle est illégale en raison de l'illégalité du classement par le PLU de la parcelle ZE n° 454 en zone UPa ;

- la décision de refus d'abrogation est illégale dès lors que le classement de la parcelle ZE n° 454 en zone UPa est entaché d'erreur manifeste d'appréciation ce qui a pour effet de remettre en vigueur les dispositions précédemment applicables à cette parcelle.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 septembre 2022 et des pièces enregistrées le 24 septembre 2024 le maire de la commune de Tonneins conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Bourdarie,

- et les conclusions de Mme Patard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. A B est propriétaire d'une parcelle d'une contenance de 1 217 m² située route de Laparade à Tonneins (Lot-et-Garonne) et cadastrée ZE n° 454. Le 18 mai 2022 il a déposé une demande de certificat d'urbanisme opérationnel en vue d'y construire une maison d'habitation. Le 29 juin suivant le maire a délivré un certificat d'urbanisme opérationnel négatif et le 9 septembre 2022, il a rejeté le recours gracieux tendant au retrait de la décision du 29 juin 2022 et à l'abrogation du PLU en tant qu'il classe cette parcelle en zone UPa. Par sa requête, M. B demande au tribunal d'annuler les décisions du 29 juin et du 9 septembre 2022.

Sur les conclusions dirigées contre le refus d'abrogation :

2. Aux termes de l'article R. 151-18 du code de l'urbanisme : " Les zones urbaines sont dites " zones U ". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ". Il appartient aux auteurs d'un plan local d'urbanisme de déterminer le parti d'aménagement à retenir en tenant compte de la situation existante et des perspectives d'avenir et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Leur appréciation peut être censurée par le juge administratif au cas où elle serait fondée sur des faits matériellement inexacts ou entachée d'une erreur de droit, d'une erreur manifeste d'appréciation ou d'un détournement de pouvoir.

3. La parcelle cadastrée ZE n° 454 est classée en zone UPa qui, selon le règlement écrit du PLU issu de la modification simplifiée n° 1 approuvée le 18 mars 2021 librement accessible, " comprend le tissu urbain résidentiel de faible densité " et présente un " caractère végétalisé marqué à maintenir au titre de la préservation des paysages et de la non-aggravation des risques connus (ruissellement, etc.) " et dans laquelle, en matière d'habitation, seules les extensions et annexes d'habitations existantes sont autorisées de même que la division d'une habitation en deux logements.

Il ressort du rapport de présentation du PLU que celui-ci a pour objectif de réduire la consommation de la ressource foncière et de densifier en urbanisation les secteurs déjà desservis par les réseaux et de combler prioritairement les espaces interstitiels à l'intérieur de l'enveloppe urbaine avant d'étendre l'urbanisation. A cette fin, le rapport préconise la délimitation d'une zone urbaine dans laquelle l'urbanisation serait fixée à son état actuel désignée comme zone UP ainsi que la délimitation d'une zone de centre bourg élargie où les équipements de quartier sont présents.

Ce même rapport définit les zones UP et UPa comme correspondant au tissu urbain périphérique et diffus à dominante résidentielle. Ces zones se caractérisent " par un potentiel fort impact paysager et un éloignement fonctionnel du centre-ville. Les secteurs délimités en UPa sont les hameaux et lieux-dits habités qui se répartissent sur la commune ainsi que l'urbanisation diffuse ". Le rapport justifie enfin la création d'une zone UP afin de favoriser le maintien des îlots ou espaces verts à protéger. Le PADD prévoit pour sa part de privilégier la densification des centres bourgs et des zones pavillonnaires (logements vacants, dent creuses) en urbanisant les secteurs desservis par l'ensemble des réseaux et en priorisant le comblement des espaces interstitiels qui permettent de créer la continuité du tissu urbain.

La parcelle ZE n° 454, située en continuité du centre urbain, est bordée à l'est, au sud et au sud-ouest par des parcelles construites classées en zone UPa et à l'ouest par la parcelle cadastrée ZE n° 63, classée en zone UB, dont les règles permettent de construire sans conditions au contraire de la zone UPa. La parcelle d'assiette est bordée au nord par une route départementale, qui ne constitue pas une coupure d'urbanisation, au-delà de laquelle les parcelles sont classées en zone UB. Plus au sud et à l'ouest, les parcelles sont classées en zone UP ou UPa et plus à l'est, à plus de 50 mètres de la parcelle ZE n° 454, les parcelles sont classées en zone N. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le secteur d'implantation de cette parcelle présenterait un caractère végétalisé marqué à protéger ni qu'il serait concerné par des risques spécifiques.

Ainsi, la parcelle de M. B, incluse dans une zone à densifier selon la carte des objectifs urbains annexée du PADD, constitue un interstice au sein d'un ensemble de parcelles classées en zone constructible. Par suite, le classement de la parcelle ZE n° 454 en zone UPa est incohérent avec l'objectif de densification des secteurs proches du centre-ville par la mobilisation des dents creuses privilégié par le PADD et ne correspond pas aux critères retenus par le rapport de présentation. Il s'ensuit que ce classement est entaché d'erreur manifeste d'appréciation.

La commune de Tonneins était, par suite, tenue d'abroger ce classement à la demande de M. B.

Sur les conclusions dirigées contre le certificat d'urbanisme opérationnel :

4. D'une part, contrairement à ce que fait valoir la commune de Tonneins, M. B est recevable à exciper de l'illégalité du PLU dans le cadre de sa requête en annulation.

5. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que, pour considérer que le terrain ne pouvait pas être utilisé pour l'opération de construction d'une habitation projetée, le maire s'est uniquement fondé sur la circonstance que le classement en zone UPa, qui n'autorisait que les extensions et annexes des habitations existantes et la division d'une habitation en deux logements, ne permettait pas la construction de nouveaux logements. Il résulte de ce qui précède que M. B est fondé à exciper de l'illégalité du PLU de la commune de Tonneins, en raison de l'erreur manifeste d'appréciation dont est entaché ce classement, à l'appui des conclusions dirigées contre le certificat d'urbanisme négatif qui lui a été délivré.

6. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés n'est susceptible de fonder, en l'état du dossier, l'annulation des décisions attaquées.

7. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'annuler la décision du 29 juin 2022 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux en date du 9 septembre 2022.

Sur les conclusions en injonction :

8. D'une part, le présent jugement implique nécessairement que la commune de Tonneins abroge le plan local d'urbanisme en tant que ce plan classe en zone UPa la parcelle ZE n° 454. Par suite, il y a lieu d'enjoindre au maire de la commune de Tonneins de convoquer le conseil municipal, dans un délai de deux mois, en vue d'y procéder.

9. D'autre part, l'annulation du certificat d'urbanisme opérationnel en raison de l'illégalité du classement de la parcelle ZE n°454 en zone UPa par le PLU adopté le 13 février 2020 implique que la demande de M. B soit réexaminée au regard des dispositions précédemment applicables à cette parcelle. Il y a lieu d'enjoindre au maire de Tonneins d'y procéder dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les conclusions relatives aux frais exposés et non compris dans les dépens :

10. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Tonneins le versement à M. B d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 29 juin 2022 par lequel le maire de Tonneins à délivré à M. B un certificat d'urbanisme opérationnel négatif pour son projet situé sur la parcelle ZE n° 454 et la décision du 9 septembre 2022 par laquelle il a rejeté le recours gracieux tendant au retrait de cet arrêté et à la demande d'abrogation du PLU en tant qu'il classe cette parcelle en zone UPa sont annulées.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Tonneins de convoquer le conseil municipal en inscrivant à l'ordre du jour l'abrogation du plan local d'urbanisme en tant qu'il classe la parcelle ZE n° 454 en zone UPa dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Il est enjoint au maire de Tonneins de réexaminer la demande de certificat d'urbanisme de M. B dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 4 : La commune de Tonneins versera une somme de 1 500 euros à M. B sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Tonneins.

Délibéré après l'audience du 28 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Brouard-Lucas, présidente,

M. Bourdarie, premier conseiller,

Mme Caste, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

Le rapporteur,

H. BOURDARIE

La présidente,

C. BROUARD-LUCASLe greffier,

A. PONTACQ

La République mande et ordonne au préfet de Lot-et-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,