Chalets Building Permit Annulment Case: Height Violation Leads to Conditional Suspension

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées le 6 septembre 2022 et le 15 septembre 2022, M. D et Mme C, représentés par Me Beraudo, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Le Biot a délivré un permis de construire trois chalets à la SAS Les Chalets Dutruel ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Le Biot une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir conformément aux dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de permis de construire ne permet pas d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement notamment par rapport à la propriété des requérants ;

- l'article 11.3.2 du plan local d'urbanisme de la commune de Le Biot a été méconnu ;

- l'article 2.1 AUH du plan local d'urbanisme de la commune de Le Biot a été méconnu ;

- l'article 10.1 AUH du plan local d'urbanisme de la commune de Le Biot a été méconnu ;

- le projet attaqué ne respecte pas l'emplacement réservé n° 90.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 décembre 2022, la commune de Le Biot, représentée par Me Pianta, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. D et de Mme C à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

La clôture d'instruction a été prononcée le 31 mars 2023 par une ordonnance du même jour.

Par un courrier du 15 mai 2023, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête au regard des moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles 2.1 et 10.1 de la zone AUH du plan local d'urbanisme de la commune de Le Biot.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Le Biot ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Jourdan, présidente,

- et les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 7 mars 2022, le maire de la commune de Le Biot a délivré à la SAS Les Chalets Dutruel un permis de construire un ensemble immobilier composé de trois chalets comprenant un total de neuf logements sur une parcelle cadastrée section C n° 2705 au lieudit " La Moille ". M. D et Mme C ont formé un recours gracieux réceptionné par la commune le 9 mai 2022 et qui a fait l'objet d'une décision implicite de rejet. Par la présente requête, les requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 7 mars 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'insertion du projet dans son environnement :

2. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également :/ () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

3. Les requérants soutiennent que le dossier est entaché d'insuffisance au motif qu'aucun élément ne permet d'apprécier l'insertion du projet par rapport à leur maison d'habitation. Toutefois, le dossier de demande de permis de construire comporte bien un plan de masse, un plan de situation et une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, et sur lesquels apparaît l'habitation des requérants. Ainsi, le service instructeur disposait des éléments nécessaires afin d'apprécier l'insertion du projet par rapport à l'habitation des requérants. De plus, la seule circonstance que cette maison soit ancienne et présente un intérêt patrimonial et architectural particulier n'a pas pour effet d'imposer au pétitionnaire d'apporter des éléments supplémentaires afin d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 11.3.2 du règlement du plan local d'urbanisme :

4. Aux termes de l'article 11.3.2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les toitures apparentes doivent être d'aspect tuiles de teinte brun rouge à brun foncé ou d'aspect ardoise de teinte grise, ardoise du pays ".

5. Les requérants soutiennent que le permis de construire méconnaît la disposition précitée dans la mesure où le dossier de demande de permis de construire est imprécis en ce qu'il indique uniquement le fait que la toiture sera recouverte de " tuiles de couleur grise ". Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire mentionne, dans sa notice descriptive que " la toiture sera réalisée en tuiles de couleur gris ardoise ". Au surplus, l'arrêté de permis de construire en litige précise que les matériaux et coloris utilisées pour les façades et la toiture devront être en harmonie avec ceux des bâtiments existants. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 11.3.2 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.1 AUH du règlement du plan local d'urbanisme :

6. Aux termes de l'article 2.1 AUH du plan local d'urbanisme : " Un pourcentage minimum de la surface de plancher (SDP) des logements réalisés devront être affectés à des logements en accession sociale réglementée et/ou locatif social, correspondant à 30% () Conditions d'ouverture à l'urbanisation : / L'ouverture à l'urbanisation est conditionnée par la réalisation d'une opération d'aménagement devant porter sur une ou plusieurs tranches fonctionnelles. Il n'est pas fixé de surface minimum pour la tranche fonctionnelle. Toutefois, sa superficie, sa localisation, sa configuration, son aménagement et sa desserte par les réseaux divers projetés doivent permettre à l'autorité compétente en matière de délivrance d'autorisation d'urbanisme d'évaluer si l'opération envisagée est de nature à ne pas compromettre la poursuite du développement et de l'aménagement cohérents du solde du secteur considéré ".

7. Les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire ne mentionne pas la surface de plancher affectée à des logements en accession sociale réglementée et/ou locatif social. Toutefois, le projet contesté se situe dans le périmètre d'une OAP, l'OAP n° 1 " Au Chef-lieu ", incluant une seconde parcelle se situant de l'autre côté de la route Napoléon d'une surface supérieure. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'opération en litige, qui constitue la première tranche fonctionnelle de cette OAP est de nature à compromettre l'application des dispositions de l'article 2.1 AUH du plan local d'urbanisme quant à l'obligation de mixité sociale. Ce n'est donc, que lors de la réalisation de la seconde tranche de l'opération prévue par l'OAP, ainsi que le prévoit ces mêmes dispositions, que le respect de la règle du règlement écrit du plan local d'urbanisme, relatif à la mixité sociale, pourra être appréciée. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.1 AUH du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 10.1 AUH du règlement du plan local d'urbanisme :

8. Aux termes de l'article 10.1 AUH du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions : " La hauteur altimétrique est mesurée à partir du terrain avant et après les travaux d'exhaussement ou d'affouillement nécessaires pour la réalisation du projet, jusqu'au faîtage (). Dans la zone 1AUH, la hauteur des constructions et installations ne peut excéder : RDC/RDCS+1+C et 9m ".

9. Il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de coupe A-A et B-B du dossier de permis de construire que les bâtiments du projet, qui doivent s'élever à une hauteur qui ne peut dépasser neuf mètres pris à partir du terrain avant et après les travaux d'exhaussement ou d'affouillement nécessaires à sa réalisation, s'élèvent, concernant les bâtiments A et C, à une hauteur de 9,75 mètres entre le faitage et le terrain fini, c'est-à-dire à une hauteur supérieure à celle autorisée par le présent article du plan local d'urbanisme. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance des articles 10.1 AUH doit être accueilli.

En ce qui concerne l'emplacement réservé n° 90 :

10. Aux termes de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques () ". Il résulte de ces dispositions que l'autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l'objet ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé, tant qu'aucune modification du plan local d'urbanisme emportant changement de la destination n'est intervenue.

11. Il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 7 septembre 2021, antérieure à la date de délivrance du permis de construire contesté, le conseil municipal a retiré l'emplacement réservé n° 90. Ainsi, le moyen tiré du non-respect de l'emplacement réservé doit être écarté.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

12. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

13. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

14. En l'espèce, le vice mentionné au point 12, tenant à la méconnaissance des dispositions des articles 10.1 AUH du plan local d'urbanisme de la commune de Le Biot, qui affecte le permis de construire délivré à la SAS Les Chalets Dutruel, est susceptible d'être régularisé. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de fixer à 6 mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la SAS Les Chalets Dutruel devra justifier au tribunal de l'obtention d'un permis de construire modificatif emportant la régularisation du vice constaté.

Sur les frais liés au litige :

15. Il convient également de surseoir à statuer sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par les requérants et la commune de Le Biot.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête dans l'attente de la délivrance d'un permis de construire modificatif qui devra intervenir dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 2 : Tous droits des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A D en application de l'article R.751-3 du code de justice administrative, à la commune de Le Biot et à la SAS Les Chalets Dutruel.

Délibéré après l'audience du 22 mai 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Jourdan, présidente,

Mme Lettelier, première conseillère,

Mme Barriol, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 juin 2023.

La présidente,

D. Jourdan

L'assesseure,

E. Barriol

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.