Tacit Building Permit Annulled Due to Illegal Pre-existing Structure and Neighbor Standing

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 13 juillet 2022 ainsi que les 12 mars et 23 avril 2024, M. et Mme A, représentés par Me Rau, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler la décision du 3 juillet 2019 par laquelle le maire d'Issanlas (Ardèche) a tacitement accordé un permis de construire à M. B en vue de l'extension d'un bâtiment pour le stockage de matériel et de foin et la création d'une loge destinée à des yacks ;

2°) de mettre à la charge de M. B et la commune d'Issanlas la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire attaqué est entaché d'un vice de procédure, faute d'un avis préalable de l'architecte des bâtiments de France ;

- il est entaché d'un vice de procédure, faute d'un avis préalable du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ;

- il a été délivré sur la base d'un dossier de demande incomplet et insuffisant ; le formulaire d'évaluation des incidences Natura 2000 n'était pas joint à la demande d'autorisation d'urbanisme ; les éléments visés par l'article 153-1 du règlement sanitaire départemental de l'Ardèche n'étaient pas joints à la demande de permis de construire ; cette demande n'indique pas que le projet est concerné par la législation des installations classées pour la protection de l'environnement, alors qu'il relève de la rubrique n° 2120 ;

- il est illégal dès lors qu'il autorise des travaux sur une construction existante bâtie sans autorisation d'urbanisme ; à titre subsidiaire, compte tenu de l'état de vétusté et de ruine du bâtiment existant, les travaux projetés, d'ailleurs réalisés après démolition de l'existant, sont d'une telle ampleur que la demande d'autorisation d'urbanisme aurait dû porter sur l'ensemble de la construction ;

- le permis de construire attaqué méconnaît l'article L. 164-1 du code de l'urbanisme dès lors que le pétitionnaire n'exerce pas une activité agricole ; en tout état de cause, le projet en cause n'est pas nécessaire à son exploitation agricole ;

- il méconnait l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme, en particulier en raison de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire au regard de l'impact du projet sur les sites naturels sensibles présents à proximité ;

- il méconnait l'article R. 111-16 de ce code ;

- il est entaché d'erreur manifeste d'appréciation dans l'application de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; le projet, autorisé sans avis préalable du directeur des affaires sanitaires et sociales, ne respecte pas les règles de distance imposées par les articles 153-2 et 153-4 du règlement sanitaire départemental ainsi que par la réglementation applicable aux installations classées pour la protection de l'environnement relevant de la rubrique n° 2120 ;

- il est entaché d'erreur manifeste d'appréciation dans l'application de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

Par trois mémoires, enregistrés les 19 janvier, 15 avril et 2 mai 2024, M. C B, représenté par Me Ribet-Mariller, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire après mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la requête est irrecevable, faute pour les requérants de justifier d'un intérêt pour agir ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Par ordonnance du 8 juillet 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 8 août 2024 à 16 h 30.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi d'urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Flechet, rapporteure,

- les conclusions de M. Bodin-Hullin, rapporteur public,

- et les observations de Me Tardieu, substituant Me Mariller, représentant M. B.

Considérant ce qui suit :

1. M. B a déposé en mairie d'Issanlas, le 12 décembre 2018, une demande de permis de construire en vue de travaux d'extension d'un bâtiment pour le stockage de matériel et de foin et la création d'une loge destinée à des yacks. M. et Mme A demandent au tribunal d'annuler la décision du 3 juillet 2019 par laquelle le maire d'Issanlas a tacitement délivré à M. B l'autorisation d'urbanisme ainsi sollicitée par ce dernier.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation./ () ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige a pour objet la surélévation d'un bâtiment existant, sur un terrain situé à proximité immédiate de la propriété de M. et Mme A, de l'autre côté d'une voie privée. Les travaux en litige, qui prendront appui sur une construction existante implantée au droit de la limite parcellaire la plus proche de la propriété des requérants, ont notamment pour objet de créer une loge non close destinée à abriter plusieurs yacks. Dès lors, eu égard à la destination de l'extension ainsi envisagée et aux nuisances inhérentes à la présence de yacks, l'autorisation d'urbanisme attaquée est susceptible d'affecter les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de la propriété des requérants, la circonstance, avancée par le pétitionnaire, que ces animaux sont déjà présents sur le terrain d'assiette du projet étant sans incidence pour l'appréciation de l'impact du projet sur le cadre de vie de M. et Mme A. Dès lors, ces derniers justifient, dans ces circonstances, d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire attaqué. La fin de non-recevoir opposée par le pétitionnaire doit, par suite, être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

6. Alors qu'il ressort sans ambiguïté des pièces du dossier que la demande de permis de construire en litige se limite à l'extension du bâtiment existant, l'attestation réalisée le 13 juillet 2022 par le maire d'Issanlas, non contredite, permet d'établir que la construction sur laquelle sont projetés les travaux objet de l'acte attaqué n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme. Il ne ressort pas des pièces du dossier, et n'est pas même allégué, que le bâtiment supportant les travaux en litige ne relevait pas, à la date à laquelle il a été édifié, du champ d'application du permis de construire ou a été construit avant l'entrée en vigueur de la loi d'urbanisme du 15 juin 1943. Ainsi, la demande d'autorisation d'urbanisme ne portant que sur les éléments de construction nouveaux prenant appui sur un bâtiment édifié sans autorisation, le maire d'Issanlas était tenu de la refuser. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que la décision critiquée est entachée d'illégalité.

7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de justice administrative, aucun des autres moyens invoqués par M. et Mme A n'est susceptible de justifier l'annulation de la décision attaquée.

En ce qui concerne les conséquences du vice retenu :

8. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. " Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

9. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

10. Toutefois, lorsque l'autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 6 d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code. Par suite, M. B n'est pas fondé à solliciter la mise en œuvre de ces dispositions.

11. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A sont fondés à demander l'annulation de la décision du 3 juillet 2019 par laquelle le maire d'Issanlas a tacitement accordé un permis de construire à M. B en vue de l'extension d'un bâtiment pour le stockage de matériel et de foin et la création d'une loge pour accueillir des yacks.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante, versent à M. B la somme qu'il demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il y a lieu de mettre à la charge de la commune d'Issanlas la somme globale de 1 400 euros, à verser à M. et Mme A, sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 3 juillet 2019 par laquelle le maire d'Issanlas a tacitement accordé un permis de construire à M. B est annulée.

Article 2 : La commune d'Issanlas versera à M. et Mme A la somme globale de 1 400 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme A, à la commune d'Issanlas et à M. B.

Délibéré après l'audience du 19 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Pascal Chenevey, président,

Mme Marine Flechet, première conseillère,

Mme Flore-Marie Jeannot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024.

La rapporteure,

M. Flechet

Le président,

J.-P. Chenevey

La greffière,

S. Saadallah

La République mande et ordonne à la préfète de l'Ardèche, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,