Appeal Against Refusal to Annul Land Division Declaration Upheld

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 4 et 26 juillet 2022, 5 et 7 juin 2023, 5 et 11 septembre 2023, M. B A demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 13 mai 2022 par lequel le maire de Lyon (Rhône) ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de division parcellaire déposée par les sociétés Pierre et Patrimoine et Atlas Ingénierie.

Il soutient que :

- il justifie d'un intérêt pour agir ;

- l'autorisation d'urbanisme attaquée est entachée d'erreur de droit dès lors que le projet porte sur la création d'un lotissement et relève ainsi de la procédure du permis d'aménager ;

- elle est illégale dès lors qu'elle a été délivrée sans bornage préalable des lots ; les surfaces indiquées de chacun des lots créés ne peuvent ainsi être vérifiées ;

- elle a été délivrée sur la base d'un dossier incomplet dès lors que les propriétaires des deux autres lots déjà existants, bénéficiaires de la servitude de passage impactée par le projet, n'ont pas donné leur accord ;

- elle est illégale dès lors que la configuration du lot C ne permettra pas de respecter les marges de recul et les coefficients d'emprise au sol et de pleine terre prévus par les dispositions applicables au secteur URi2a du règlement annexé au plan local d'urbanisme et de l'habitat de la métropole de Lyon ;

- le projet ne permettra pas d'assurer une bonne gestion des eaux pluviales, aggravant la situation existante déjà insatisfaisante ;

- le raccordement des futures constructions, qui ne pourra se faire qu'à un réseau d'eaux usées sous-dimensionné, implique de recueillir l'accord de propriétaires voisins.

Par un mémoire enregistré le 19 avril 2023, la société Pierre et Patrimoine, représentée par la SELAS Cabinet Léga-cité, conclut au rejet de la requête, au besoin après application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et, à défaut, à une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, faute pour le requérant de justifier d'un intérêt pour agir suffisant ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Par un mémoire enregistré le 31 août 2023, la ville de Lyon, représentée par la SELARL Itinéraires Avocats, conclut au rejet de la requête, au besoin après application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, faute pour le requérant de justifier d'un intérêt pour agir suffisant ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Par ordonnance du 2 avril 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 18 avril 2024 à 16 h 30.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Flechet,

- les conclusions de M. Bodin-Hullin, rapporteur public,

- les observations de M. A, requérant,

- les observations de Me Garifulina, représentant la ville de Lyon,

- et celle de Me Perrier, représentant la société Pierre et Patrimoine.

Considérant ce qui suit :

1. Le 28 février 2022, les sociétés Pierre et Patrimoine et Atlas Ingénierie ont déposé en mairie de Lyon une déclaration préalable pour la division d'un terrain en vue de créer deux lots à bâtir et de délimiter le reliquat bâti, sur un terrain situé dans le 9ème arrondissement. Par un arrêté du 13 mai 2022 dont M. A demande l'annulation, le maire a délivré cette autorisation d'urbanisme.

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements : - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; - ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ;/ () ". L'article R. 421-23 de ce code dispose que : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ; / () ".

3. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'opération objet de la déclaration préalable en litige, dont le terrain d'assiette se limite à la parcelle cadastrée section AB n° 9, s'inscrirait au sein du lotissement existant plus large, également composé des parcelles cadastrées section AB n° 10 et n° 11. Si le projet a pour terrain d'assiette la totalité de la parcelle AB n° 9, il a pour objet de créer un lotissement composé seulement des lots à bâtir A et C, le lot B bâti étant exclu du périmètre du lotissement. L'accès au lot A est créé au droit de la voie publique, à côté de l'accès existant intégré au lot C correspondant au débouché de la servitude de passage existante grevant ce lot. Ainsi, chacun des deux lots à bâtir dispose d'un accès indépendant, sans que des voies, espaces ou équipements communs à ces deux lots destinés à être bâtis et propres au lotissement soient prévus. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet relèverait du champ d'application du permis d'aménager doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 441-9 du code de l'urbanisme : " La déclaration préalable précise : a) L'identité du ou des déclarants, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; b) La localisation et la superficie du ou des terrains ; c) La nature des travaux ou la description du projet de division ; / () / La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable. ". En vertu de l'article R. 441-10 de ce code : " Le dossier joint à la déclaration comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ; c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées. / Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-4-1 et R. 441-5, au a de l'article R 441-6, aux articles R. 441-6-1 à R. 441-8-1, à l'article R. 441-8-4et au b de l'article R. 442-21. ". L'article R. 441-10-1 du même code précise que : " Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. ".

5. Comme il a été dit au point 3, le projet ne constitue pas une partie d'un lotissement existant qui s'étendrait également aux parcelles cadastrées section AB n° 10 et n° 11. L'accès à la voie publique de ces deux dernières parcelles est assuré par une servitude de passage existante, grevant le terrain d'assiette, non modifiée par le projet. Le requérant ne peut utilement soutenir que la société pétitionnaire aurait dû joindre au dossier de déclaration préalable l'accord des propriétaires de ces deux parcelles en raison de l'intégration au lot C d'une partie de cette servitude de passage, cet accord n'étant pas imposé par le code de l'urbanisme, qui définit une liste limitative des éléments à joindre aux demandes d'autorisation d'urbanisme. De même, les dispositions du code de l'urbanisme n'imposent pas de joindre au dossier de déclaration préalable de division foncière un relevé de bornage des lots, la délimitation de ces derniers étant d'ailleurs précisée par le plan de masse à l'échelle joint à la déclaration, dont il n'est pas établi qu'il serait erroné. Par suite, le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

6. En troisième lieu, il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.

7. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le respect des coefficients d'emprise au sol et de pleine terre prévus par les dispositions applicables au secteur URi2a du règlement annexé au plan local d'urbanisme et de l'habitat (PLU-H) de la métropole de Lyon, respectivement, égal ou inférieur à 40 % et égal ou supérieur à 25 %, ne pourrait être assuré lors de la délivrance des permis de construire sur les lots A et C. S'agissant de ce dernier lot en particulier, l'emprise de la servitude de passage, laquelle fait partie intégrante de ce lot, n'a pas à être exclue de la superficie de terrain à prendre en compte pour le calcul des coefficients d'emprise au sol et de pleine terre. Par ailleurs, alors que les dispositions de l'article 2.2 de ce règlement applicables à la zone URi2 n'imposent pas, en toutes hypothèses, que les constructions soient implantées en retrait d'au moins 6 mètres des limites séparatives, mais permettent également, sous certaines conditions, une implantation sur les limites séparatives, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que le respect des règles d'implantation des constructions au regard des limites séparatives prévues par le règlement annexé au PLU-H ne pourra être assuré lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme sur les lots créés. A cet égard, la limite séparative à prendre en compte pour le contrôle de ces règles d'implantation correspond, non pas à la limite sud de l'emprise de la servitude de passage, mais à la limite parcellaire. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que les constructions qui seront ultérieurement autorisées ne pourront être raccordées à un réseau d'eaux usées adapté. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que le projet de lotissement en litige permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme applicables ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.

8. En dernier lieu, le requérant ne peut utilement critiquer les modalités de gestion des eaux pluviales de l'opération attaquée, la déclaration préalable en litige ayant uniquement pour objet de diviser le terrain d'assiette en plusieurs lots, sans prévoir d'aménagement impliquant une imperméabilisation des sols ou des mouvements de terre. La division en litige ne nécessite ainsi, à ce stade, aucune gestion des eaux pluviales. De même, le moyen tiré de ce que les propriétaires voisins de l'opération n'ont pas été informés des modalités de raccordement au réseau d'eaux usées des futures constructions ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté.

9. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs, que les conclusions présentées par M. A à fin d'annulation de l'arrêté du 13 mai 2022 doivent être rejetées.

10. Il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de M. A, partie perdante, le versement à la société Pierre et Patrimoine ainsi qu'à la ville de Lyon d'une somme de 1 000 euros chacune au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : M. A versera à la société Pierre et Patrimoine la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. A versera à la ville de Lyon la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la ville de Lyon, à la société Pierre et Patrimoine et à la société Atlas Ingénierie.

Délibéré après l'audience du 3 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Pascal Chenevey, président,

Mme Marine Flechet, première conseillère,

Mme Flore-Marie Jeannot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe du tribunal le 17 octobre 2024.

La rapporteure,

M. Flechet

Le président,

J.-P. Chenevey

La greffière,

G. Reynaud

La République mande et ordonne à la préfète du Rhône en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,