Property Tax Valuation Challenge Dismissed

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 décembre 2022, et des mémoires, enregistrés les 8 mars et 4 avril 2023, M. B A demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2021 et 2022 à raison d'un ensemble immobilier à usage professionnel, situé 4, rue de la Sance à Villers-lès-Nancy (54600) ;

2°) au besoin, de désigner un expert afin de déterminer le coefficient de localisation, conformément à la réforme de 2017 et sur la base des surfaces, non contestées, retenues par l'administration fiscale ;

3°) de suspendre l'application des nouvelles bases retenues par l'administration fiscale ;

4°) à titre subsidiaire, d'ordonner à l'administration fiscale la production de la décision de la commission départementale des valeurs locatives fixant le coefficient de localisation dont il li a été fait application.

Il soutient que :

- l'administration a commis une erreur évidente dans la base imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties, dont le montant équivaut à 3,5 fois le montant du loyer, pourtant fixé dans la moyenne des loyers de la banlieue nancéienne ;

- il n'a pas été tenu compte de ce que la construction date de 1970, est loin de la route et invisible depuis celle-ci, de ce que son accès s'effectue par un chemin privé débouchant sur une voie publique non entretenue et de ce que le bâtiment est vétuste ;

- un bâtiment de cette ancienneté génère des frais d'entretien ;

- l'erreur dans la base imposable peut provenir du choix de la catégorie dans laquelle a été classé le bien ; si le choix de la catégorie est juste, le tarif de base de 73,70 euros par mètre carré doit se voir appliquer un coefficient de 1 ;

- cette erreur peut aussi provenir du coefficient de localisation, qui devait être déterminé par l'administration fiscale dans le cadre de l'évaluation des locaux, en tenant compte de l'enclavement de son bien, de son éloignement de tout réseau routier et de sa localisation hors secteur commercial, de manière à établir une valeur locative proche du loyer réel ; eu égard à la valeur locative retenue par l'administration fiscale et au loyer réel, le coefficient de localisation aurait dû être fixé à 0,316.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 22 février et 24 mars 2023, le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Goujon-Fischer, vice-président, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Goujon-Fischer, président,

- les conclusions de Mme Marini, rapporteure publique,

- et les observations de M. A.

Considérant ce qui suit :

1. M. A est propriétaire d'un ensemble immobilier situé à Villers-lès-Nancy, comprenant un terrain de 3 400 m² et un local à usage professionnel de 908 m², qu'il a loué à une entreprise de réparation et vente de voitures. Au titre des années 2021 et 2022, il a été assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de cet ensemble immobilier, pour les montants, respectivement, de 6 231 euros et 6 607 euros. Par une réclamation contentieuse, il a contesté le montant de ces impositions arguant d'une erreur manifeste dans l'évaluation de la valeur locative de son bien. Le 10 octobre 2022, un inspecteur des finances publiques et un géomètre du cadastre ont effectué sur place un mesurage des locaux. Par une décision du 21 octobre 2022, le service départemental des impôts fonciers de Meurthe-et-Moselle a rejeté la réclamation de M. A, en relevant que la valeur locative de l'ensemble immobilier avait, au contraire, été sous-évaluée et aurait dû donner lieu, au titre des années 2021 et 2022, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties d'un montant supérieur à celui mis à sa charge. M. A demande au tribunal, au besoin après expertise visant à déterminer le coefficient de localisation applicable, de réduire les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties de ces deux années, de suspendre l'application des bases retenues par l'administration fiscale et, subsidiairement, d'ordonner à l'administration fiscale la production de la décision de la commission départementale des valeurs locatives fixant le coefficient de localisation dont il lui a été fait application.

Sur les conclusions en réduction des impositions en litige :

2. D'une part aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années en litige : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination.

A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1.

Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / Pour l'application du présent 1 : / () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation () ".

3. D'autre part, aux termes de l'article 1504 du même code : " I. - 1. Pour la détermination des valeurs locatives des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au I de l'article 1498, la commission départementale des valeurs locatives prévue à l'article 1650 B dispose d'un délai de trois mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l'administration fiscale pour établir des projets de : / a) Délimitation des secteurs d'évaluation prévus au 1 du B du II de l'article 1498 ; / b) Tarifs déterminés en application du 2 du même B ; c) Définition des parcelles auxquelles s'applique le coefficient de localisation mentionné au même 2. / () / 2. () S'il y a accord entre les commissions communales et intercommunales consultées et la commission départementale des valeurs locatives, cette dernière arrête les secteurs d'évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation. Ces décisions sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat () ". Aux termes de l'article 1518 ter de ce code : " II. - Au cours des troisième et cinquième années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B peut se réunir afin de modifier l'application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II de l'article 1498 après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat et sont transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases. / III. - A. - L'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux, il est procédé à une actualisation consistant, dans les conditions prévues à l'article 1504, en la délimitation des secteurs d'évaluation mentionnés au 1 du B du II de l'article 1498, en la fixation des tarifs déterminés conformément au 2 du même B et en la définition des parcelles auxquelles s'applique un coefficient de localisation mentionné au même 2. () ".

4. Aux termes de l'article 1518 F du même code : " Les décisions prises en application des articles 1504 et 1518 ter ne peuvent pas être contestées à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie. ".

5. Enfin, l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts prévoit que : " () Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables : / () / Catégorie 2 : locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance () ".

En ce qui concerne le classement de l'ensemble immobilier :

6. Il résulte de l'instruction, notamment des termes de la décision du 21 octobre 2022 portant rejet de la réclamation de M. A, que l'ensemble immobilier à usage professionnel dont celui-ci est propriétaire à Villers-lès-Nancy a été classé dans la catégorie 2, locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance, du sous-groupe IV, ateliers et autres locaux assimilables, figurant à l'article 310 Q, précité, de l'annexe II au code général des impôts. M. A n'établit, ni même n'allègue que cet ensemble immobilier, loué à une entreprise de réparation et vente de voitures, devrait recevoir un autre classement. Par suite, il n'est pas fondé à soutenir que le calcul de la valeur locative de cet ensemble immobilier pourrait résulter d'une erreur de classement de ce bien.

En ce qui concerne le coefficient de localisation :

7. En application des dispositions précitées de l'article 1508 du code général des impôts, le coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation, applicable à tous les locaux professionnels situés au sein d'un même secteur d'évaluation, est au nombre des paramètres qu'il n'appartient qu'à la commission départementale des valeurs locatives de fixer, dans les limites prévues par l'article 1498 du même code, et qui, en vertu de l'article 1518 F de ce code, ne peuvent être contestés à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie. Ainsi contrairement à ce que soutient M. A, il n'appartient pas à l'administration fiscale, lors de l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de taxe foncière sur les propriétés bâties, non plus qu'au juge de l'impôt, de déterminer ce coefficient de localisation en fonction des caractéristiques particulières de chaque bien soumis à cette taxe ou du loyer effectivement perçu à l'occasion de la location de ce bien. Par suite, en faisant valoir la date de construction de l'immeuble à usage professionnel dont il est propriétaire à Villers-lès-Nancy, son éloignement de la voie publique, son accès difficile et sa vétusté ou l'écart entre la valeur locative retenue par l'administration fiscale et le loyer effectivement pratiqué, M. A ne conteste pas utilement le coefficient de localisation qui lui a été appliqué. Au demeurant, il a été tenu compte de la vétusté du bien, par le biais d'un abattement, dans le cadre du dispositif de planchonnement prévu à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts.

8. En outre, il n'est pas sérieusement contesté que l'ensemble immobilier à usage professionnel dont M. A est propriétaire à Villers-lès-Nancy relevait, au titre des années 2021 et 2022 en litige, du secteur d'évaluation 4, secteur unique pour toute la commune de Villers-lès-Nancy, pour lequel le coefficient de localisation fixé par la commission départementale des valeurs locatives est de 1, valeur dont l'administration fiscale a fait application pour évaluer la valeur locative de l'ensemble immobilier en cause. Il ne peut dès lors utilement demander l'application d'un coefficient différent.

En ce qui concerne l'écart entre la valeur locative et le loyer pratiqué :

9. Eu égard aux modalités de calcul énoncées à l'article 1508 du code général des impôts, M. A n'établit pas que l'administration fiscale aurait établi de manière erronée la valeur locative de l'ensemble immobilier litigieux en se bornant à souligner l'écart entre cette valeur locative et le loyer qu'il perçoit effectivement de son locataire, quand bien même ce loyer correspondrait aux loyers communément observés dans la région nancéienne.

10. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, ni d'enjoindre à l'administration fiscale de produire la décision de la commission départementale des valeurs locatives fixant le coefficient de localisation à l'ensemble immobilier en cause, que M. A n'est pas fondé à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2021 et 2022 à raison de cet ensemble immobilier.

Sur les conclusions tendant à suspendre, l'application des bases imposables retenues par l'administration fiscale :

11. Il n'appartient pas, en tout état de cause, au tribunal de faire droit à de telles conclusions. Par suite, celles-ci ne peuvent qu'être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et au directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle.

Décision rendue publique par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025.

Le président-rapporteur,

J.-F. Goujon-Fischer

Le greffier,

F. Richard

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.