Prefect and Residents v. Municipality (Development Permit Rejection Based on Adjacent Parcel Non-Conformity)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court consolidated actions by a prefect and residents seeking the annulment of a municipal decision rejecting a development permit application for a project resulting in a single buildable lot, where the rejection was based on the non-conformity of an *existing* building on an adjacent, excluded parcel with local zoning rules regarding setbacks and parking. The court reasoned that since the lot division chose a perimeter encompassing only the new lot, as permitted by law, the future non-conformity of structures outside that perimeter due to the division was irrelevant to the legality of the development permit for the single new lot, thus constituting an error of law by the mayor and warranting the annulment of the refusal and an order to issue the permit.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 442-1-2 du code de l'urbanisme, article R. 151-21 du code de l'urbanisme, article L. 761-1 du code de justice administrative, article R. 442-1 du code de l'urbanisme, article R. 151-23 du code de l'urbanisme, article L. 442-1 du code de l'urbanisme; Prefect and Residents v. Municipality (Development Permit Rejection Based on Adjacent Parcel Non-Conformity): The court reasoned that since the lot division chose a perimeter encompassing only the new lot, as permitted by law, the future non-conformity of structures outside that perimeter due to the division was irrelevant to the legality of the development permit for the single new lot, thus constituting an error of law by the mayor and warranting the annulment of the refusal and an order to issue the permit.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe annulment of the decision was based on the error of law concerning this article, as established in point 7, which justifies the order in Article 1.
This provision was used to rule on the costs, leading to the order in Article 3 and the rejection of similar claims in Article 5.
Texte complet
Vu les procédures suivantes :
I°) Sous le n° 2203165, par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 avril et 14 décembre 2022, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, le préfet de l'Essonne demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 12 novembre 2021 par lequel le maire de Morsang-sur-Orge a rejeté la demande de permis d'aménager présentée par M. C.
Il soutient que :
- l'arrêté attaqué est entaché d'erreur de droit, au regard des dispositions de l'article L. 442-1-2 du code de l'urbanisme ;
- il est entaché d'erreur de droit au regard des dispositions des articles 7-UVB et 12-UVB du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;
- la décision rejetant son recours gracieux est entachée d'erreur de droit au regard des dispositions de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme ; le lotissement projeté ne comprend qu'un seul lot.
Par un mémoire en défense, enregistré le 11 novembre 2022, la commune de Morsang-sur-Orge, représentée par la SARL Cazin Marceau avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire des époux C et de l'Etat sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par le préfet de l'Essonne ne sont pas fondés.
Par des mémoires, enregistrés les 17 mai et 16 décembre 2022, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, M. A C, représenté par Me Laymond, a présenté des observations.
Par une ordonnance du 14 novembre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 16 décembre 2022 à 12 heures.
II°) Sous le n° 2203313, par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 avril et 16 décembre 2022, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, M. A C et Mme B C, représentés par Me Laymond, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 12 novembre 2021 par lequel le maire de Morsang-sur-Orge a rejeté la demande de permis d'aménager présentée par M. C, ainsi que la décision implicite par laquelle le recours gracieux qu'il a formé contre cet arrêté a été rejeté ;
2°) d'enjoindre au maire de Morsang-sur-Orge, à titre principal, de leur délivrer le permis d'aménager valant permis de démolir qui a été sollicité ou, à titre subsidiaire de réexaminer la demande, dans un délai de quinze jours, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Morsang-sur-Orge la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;
- il est insuffisamment motivé, au regard des dispositions des articles A. 424-3 et A. 424-4 du code de l'urbanisme ;
- le maire a commis une erreur de droit, une erreur d'appréciation et une erreur de fait au regard des dispositions du e) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme ;
- il a commis une erreur de droit et une erreur de fait au regard des dispositions de l'article L. 442-2-1 et de l'alinéa 3 de l'article R. 151-23 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 11 novembre 2022, la commune de Morsang-sur-Orge, représentée par la SARL Cazin Marceau avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire des époux C et de l'Etat sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les époux C ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 14 novembre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 16 décembre 2022 à 12 heures.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Benoit, première conseillère,
- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,
- les observations de Mme D, mandatée pour représenter le préfet de l'Essonne, de Me Laymond, représentant les époux C, et de Me Marceau, représentant la commune de Morsang-sur-Orge.
Une note en délibéré présentée pour la commune de Morsang-sur-Orge a été enregistrée le 25 janvier 2023 dans chacune des deux instances.
Considérant ce qui suit :
1. Les requêtes susvisées présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.
2. Par un arrêté du 12 novembre 2021, le maire de Morsang-sur-Orge a rejeté la demande de permis d'aménager présentée par M. C. Le recours gracieux formé par le préfet de l'Essonne contre cet arrêté a été rejeté. Le recours gracieux formé par M. C contre cet arrêté a été implicitement rejeté. Par la requête n° 2203165, le préfet de l'Essonne demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 12 novembre 2021. Par la requête n° 2203313, M. et Mme C demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 12 novembre 2021 et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par M. C.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
3. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article L. 442-1-2 du même code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ".
4. Une opération d'aménagement ayant pour effet la division d'une propriété foncière en plusieurs lots constitue un lotissement, au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces lots. Une telle opération doit respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme et les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, le projet de lotissement prévoit l'implantation de constructions dont la conformité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
5. Toutefois, l'autorité administrative ne peut légalement refuser le permis d'aménager en se fondant sur l'absence de conformité aux dispositions d'un plan local d'urbanisme d'une construction existante qui se situe en dehors du périmètre du lotissement choisi par le lotisseur conformément à l'article L. 442-1-2 du code de l'urbanisme et sur laquelle le projet de lotissement ne prévoit l'implantation d'aucun bâtiment ni d'aucun travaux.
6. L'arrêté attaqué est fondé sur les motifs suivants : " Considérant l'article 7-UVB du plan local d'urbanisme (PLU), concernant l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales, notamment les distances à respecter entre les limites de propriété et façades ayant des vues principales, / Considérant que le bâti existant comporte des vues principales en sa façade sud et que celle-ci est à moins de 5 m de la limite de terrain projeté, / Considérant l'article 12-UVB du PLU portant sur le nombre de stationnement exigé, / Considérant qu'il n'est pas fait mention des places de stationnement destinées au terrain bâti ". Dans ces conditions, le maire de Morsang-sur-Orge doit être regardé comme ayant estimé que le permis d'aménager devait être refusé, dès lors que la construction existante, située sur le terrain contigu au terrain d'assiette du projet de lotissement, deviendrait non conforme aux dispositions des articles 7-UVB et 12-UVB du règlement du PLU en raison de la division litigieuse.
7. M. A C a déposé une demande de permis d'aménager portant sur un terrain constitué d'une seule parcelle, issue de la division d'un terrain bâti. Cette demande mentionne la création d'un seul lot destiné à être bâti après la démolition totale des bâtiments existants qui s'y trouvent, sans que soient prévus des équipements ou espaces communs. Il ressort du plan de composition du projet que le périmètre du lotissement ne comprend que ce lot, à l'exclusion de l'autre parcelle bâtie issue de la division, ce conformément au choix offert au lotisseur par la lettre de l'article L. 442-1-2 du code de l'urbanisme. D'ailleurs, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que l'implantation d'un nouveau bâtiment ou des travaux seraient projetés sur cet autre terrain, exclu du périmètre du lotissement. Ainsi, compte tenu de ce qui est dit aux points 4 et 5, la circonstance que la construction existante qui s'y trouve deviendrait non conforme aux règles fixées par les articles 7-UVB et 12-UVB du règlement du PLU est sans incidence sur la légalité de la demande de permis d'aménager litigieuse. Par suite, c'est à bon droit que le préfet de l'Essonne et les époux C soutiennent qu'en rejetant la demande de permis d'aménager en litige pour ces motifs, le maire de Morsang-sur-Orge a commis une erreur de droit au regard de l'article L. 442-1-2 du code de l'urbanisme cité au point 3.
8. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens des requêtes ne sont pas, en l'état du dossier, de nature à entraîner l'annulation des décisions attaquées.
9. Il résulte de tout ce qui précède que le préfet de l'Essonne et les époux C sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Morsang-sur-Orge du 12 novembre 2021, et que les époux C sont fondés à demander l'annulation de la décision rejetant le recours gracieux formé par M. C.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
10. En raison du motif qui la fonde, l'annulation de l'arrêté attaqué implique nécessairement, compte-tenu de l'absence de changement de circonstances de droit ou de fait y faisant obstacle, que le permis d'aménager sollicité par M. C lui soit délivré dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'assortir cette injonction d'une astreinte.
Sur les conclusions relatives aux frais d'instance :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme C et de l'Etat, qui ne sont pas les parties perdantes dans les présentes instances, la somme que demande la commune de Morsang-sur-Orge au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Morsang-sur-Orge une somme globale de 1 500 euros à verser aux époux C, en application des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du maire de Morsang-sur-Orge du 12 novembre 2021 et la décision par laquelle il a rejeté le recours gracieux formé par M. C contre cet arrêté sont annulés.
Article 2 : Il est enjoint au maire de Morsang-sur-Orge de délivrer à M. C le permis d'aménager qu'il a sollicité, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune de Morsang-sur-Orge versera à M. et Mme C une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête n° 2203313 est rejeté.
Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Morsang-sur-Orge au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et à Mme B C, au préfet de l'Essonne et à la commune de Morsang-sur-Orge.
Délibéré après l'audience du 24 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
Mme Boukheloua, présidente,
Mme Benoit, première conseillère,
M. Maljevic, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2023.
La rapporteure,
signé
C. Benoit
La présidente,
signé
N. Boukheloua
La greffière,
signé
B. Bartyzel
La République mande et ordonne au préfet de l'Essonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Nos 2203165 et 2203313